【正文】 住居的大小是無(wú)法規(guī)定的。吃農(nóng)家菜、體驗(yàn)農(nóng)家的生產(chǎn)和生活過(guò)程、與城市有巨大差異的自然和社會(huì)環(huán)境，都無(wú)一例外地成了旅游吸引物。對(duì)于有特殊需要的，進(jìn)行一對(duì)一的私人醫(yī)生跟蹤服務(wù)。3）根據(jù)社區(qū)居民需要，在村落間開(kāi)辦多個(gè)特色幼兒園和兒童樂(lè)園，引進(jìn)世界上先進(jìn)的學(xué)前教育方法（如意大利的瑞杰克教育法等），聘請(qǐng)知名大學(xué)學(xué)前教育專(zhuān)家為顧問(wèn)，定期對(duì)教師進(jìn)行指導(dǎo)。他們?cè)诳傮w上可分為兩個(gè)大系：其一，由旅游、休閑、度假活動(dòng)的開(kāi)展所帶來(lái)的相關(guān)服務(wù)業(yè)和特色商業(yè)，公園、度假村、各個(gè)風(fēng)情街區(qū)、森林公園、水上樂(lè)園，都在休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、表演等方面留下了巨大的服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。3．生命的形式工作，居住，度假，旅游，人群的生產(chǎn)行為、生活方式和有關(guān)活動(dòng)，是西湖新城活力的源泉。在此，我們有必要對(duì)西湖新城的未來(lái)面貌作一番描述。即先造酒店、旅游設(shè)施等公建配套，在完成其產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，初步積累人氣的基礎(chǔ)上再做住宅的開(kāi)發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)旅游、居住、工作等多層次的復(fù)合經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。四、可行性分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位是在對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀慎思明辯的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外成熟案例，對(duì)區(qū)塊進(jìn)行中長(zhǎng)期的展望和預(yù)測(cè)后所提出的，具有較強(qiáng)的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)意義，其目標(biāo)實(shí)現(xiàn)我們將通過(guò)以下方式來(lái)獲得。截至目前，實(shí)現(xiàn)水、電、路、通訊等“六通一平”。2．四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目所處區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利。近年來(lái)合肥房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，雖在生態(tài)自然景觀的開(kāi)發(fā)方面也作了有益的嘗試（比如依山環(huán)湖一帶），但其開(kāi)發(fā)模式的不徹底（要么純居住，要么純旅游度假，沒(méi)有將居住與旅游度假結(jié)合起來(lái)，形成旅居復(fù)合開(kāi)發(fā)模式）、開(kāi)發(fā)規(guī)模上的小投入，使得合肥市場(chǎng)上可居可游的生態(tài)自然景觀資源存在很大的市場(chǎng)空白。各組團(tuán)均具有自己的特色和核心產(chǎn)業(yè)，區(qū)域間相互依托，能有效合理分配城市配套等公共資源，同時(shí)又能充分享用護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)這一核心資源。該模式能有效解決生態(tài)平衡與經(jīng)濟(jì)效益間的利益沖突，即將原始生態(tài)資源在不破壞其系統(tǒng)平衡的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘其經(jīng)濟(jì)效益，使其成為一個(gè)具有良好內(nèi)部調(diào)節(jié)功能及外部輻射功能的新型聚落，其聚變所產(chǎn)生的社會(huì)效益是明顯的。在過(guò)去的許多年里，該區(qū)域價(jià)值一直未得到充分發(fā)掘與利用，也使得合肥城市化格局形成下重上輕一邊倒的畸形發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展城北、長(zhǎng)豐縣已成為合肥城市化進(jìn)程中一道不可逾越的障礙。三、自然災(zāi)害1．水災(zāi)區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯(cuò)、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢(shì)總體西北高、東南低，地面高程約在40—50m之間，局部起伏較大。二、氣候要素1．溫度℃左右，夏季最高氣溫在30℃—38℃之間，極端最高氣溫41℃。學(xué)生規(guī)模（生）：≥8%的居住人口；用地規(guī)模：24班≥，36班≥；服務(wù)半徑≤500m；設(shè)有60m直跑道一個(gè)。設(shè)備噪音級(jí)別見(jiàn)下表：設(shè)備名稱(chēng)聲級(jí)/距離[dB(A)/m]聲功率級(jí)LWA[dB(A)]指向性195翻斗車(chē)無(wú)190翻斗車(chē)無(wú)ZL—90裝載機(jī)無(wú)75馬力推土機(jī)無(wú)日產(chǎn)D80A推土機(jī)無(wú)UB1232挖掘機(jī)84/5無(wú)Wy挖掘機(jī)無(wú)60P45C3噸打樁機(jī)有較明顯指向性，最大相差8dB104/15136有較明顯指向性，最大相差8dB96/15有較明顯指向性，最大相差4dBPy160A平地機(jī)無(wú)移動(dòng)式空壓機(jī)92/3無(wú)風(fēng)鎬無(wú)16噸汽車(chē)吊車(chē)103無(wú)混凝土攪拌機(jī)無(wú)振搗棒50mm87/2101無(wú)電鋸103/1111無(wú)砂輪鋸104無(wú)切割機(jī)88/196無(wú)3．衛(wèi)生狀況地塊內(nèi)無(wú)垃圾清理、處理系統(tǒng)，主要的衛(wèi)生污染為生活垃圾污染，由于居住人口數(shù)量比較小，因此，污染狀況并不嚴(yán)重。與此同時(shí)，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)建成。西湖新城景觀居住區(qū)建成后的氣源由合肥市城市天然氣管網(wǎng)門(mén)站調(diào)壓后供應(yīng)，通過(guò)榮事達(dá)大道天然氣主干管接入。合六高速合肥段同滬蓉高速合肥段的圍合，形成一個(gè)全新的外三環(huán)，項(xiàng)目所處的北三環(huán)將進(jìn)一步加強(qiáng)了項(xiàng)目所在區(qū)域同外部的聯(lián)系；淮南鐵路貫穿開(kāi)發(fā)區(qū)南北，區(qū)內(nèi)有三條鐵路線，東臨合肥火車(chē)站，連通京廣、京滬、京九、隴海、寧西五大鐵路干線及擬建的滬蓉高速鐵路，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國(guó)各地。二、用地規(guī)模西湖新城景觀居住區(qū)總規(guī)劃范圍約5400畝，其中住宅用地2911畝，水利建設(shè)用地約574畝，對(duì)外道路用地約50畝，水面約1667畝（），其余為綠化用地。工業(yè)項(xiàng)目主要布局在雙鳳工業(yè)區(qū)和雙墩鎮(zhèn)，以形成規(guī)模效應(yīng)。五、開(kāi)發(fā)區(qū)污水量為10萬(wàn)m3/d。二、居住用地分為兩類(lèi)。與此同時(shí)，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)形成?，F(xiàn)轄三個(gè)居委會(huì)、四個(gè)行政村。崗集、吳山地區(qū)蘊(yùn)藏大量?jī)?yōu)質(zhì)礦泉水，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到飲用天然礦泉水的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。雙墩港可通航100噸級(jí)船舶，經(jīng)淠河總干渠，到達(dá)六安。在與其他“園林城市”比較，合肥市建成區(qū)的綠地覆蓋率最低。二、城鄉(xiāng)差距較大合肥自1952年被確定為省會(huì)城市以來(lái)，在50多年的發(fā)展歷程中，明顯地表現(xiàn)出城市地區(qū)發(fā)展迅速，郊區(qū)發(fā)展緩慢的特點(diǎn)。1992年，合肥被授予全國(guó)首批“園林城市”稱(chēng)號(hào)，1999年榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱(chēng)號(hào)，有著“花園城市”的美譽(yù)。圍繞“具有園林特色的科技、文化旅游名城”的定位，大力發(fā)展旅游業(yè)，把旅游業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，把合肥建成全省旅游中心城市和國(guó)內(nèi)有影響的“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”。二、合肥城市化發(fā)展戰(zhàn)略目前，合肥城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的突出問(wèn)題是：作為省會(huì)城市，在全省的首位度不高，城市規(guī)模與同類(lèi)省會(huì)城市相比較??；市域范圍偏小，城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)不合理，行政資源分割；城鎮(zhèn)規(guī)模小，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)布局分散，規(guī)模效益差，競(jìng)爭(zhēng)力弱；市域城鎮(zhèn)體系發(fā)育不完善，相互聯(lián)系相對(duì)較弱；小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平不高，對(duì)附近農(nóng)民缺乏足夠的吸引力，難以產(chǎn)生積聚效應(yīng)。3．效益目標(biāo)——到2005年，財(cái)政收入達(dá)到81億元左右，其中地方財(cái)政收入41億元左右，“十五”時(shí)期年均分別增長(zhǎng)14%和11%左右。把合肥建設(shè)成為全省最重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、華東和長(zhǎng)江中下游地區(qū)重要的中心城市。4）匯景花園：位于美菱大道西側(cè)，太湖路、美菱大道和桐城南路的中間，離美菱大道僅180米。學(xué)府花園：位于黃山路中段，總占地約50畝，建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，10幢小高層和35幢多層建筑，綠化率近40%。5）綠都嘉園：地處榮事達(dá)大道與臨泉路交會(huì)口，總建筑面積35000平方米，徽派建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)為多層住宅。5．廬陽(yáng)區(qū)廬陽(yáng)區(qū)位于合肥“二環(huán)九射”道路格局的圓心和射點(diǎn)?，幒^(qū)是新興的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有眾多大中型企業(yè)，其中優(yōu)化重組企業(yè)較多，閑置土地資源豐富發(fā)展?jié)摿^大?？偨ㄖ娣e8萬(wàn)平方米，小高層12幢，多層8幢。規(guī)劃總面積10平方公里，集中開(kāi)發(fā)面積6平方公里，建成以勝利北路、站西路、全椒路、銅陵北路、當(dāng)涂路為五縱，以站前路、臨泉路、一環(huán)路、二環(huán)路為四橫的新區(qū)路網(wǎng)。轄區(qū)內(nèi)的各種建筑造型典雅、風(fēng)格獨(dú)特；附屬設(shè)施齊全，功能完善。代表性樓盤(pán)包括——1）綠城按物業(yè)類(lèi)型劃分，%，%，%。究其原因，首先是成本壓力的拉動(dòng)，鋼材等各類(lèi)建材價(jià)格2004年仍不斷攀高，漲幅達(dá)10%40%不等；其二，目前土地購(gòu)置價(jià)格繼續(xù)保持上升勢(shì)頭。與此同時(shí)，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)朝東區(qū)傾斜，華都城市花園、強(qiáng)生花園、國(guó)安家園等數(shù)個(gè)規(guī)模較大的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已搶先登場(chǎng)。進(jìn)入2004年以來(lái)，合肥市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)在去年高幅度增長(zhǎng)、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開(kāi)局緩慢的現(xiàn)象，呈現(xiàn)高位起步，行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，合肥已初步形成了以電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)為主的家用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工、化肥為主的化學(xué)工業(yè)，以汽車(chē)、叉車(chē)、挖掘機(jī)、成套配變電設(shè)施為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)風(fēng)等新型建材和中聯(lián)等環(huán)保產(chǎn)業(yè)也初具規(guī)模。今年初，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了全國(guó)《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》。合肥市曾多次獲“全國(guó)綠化先進(jìn)城市”稱(chēng)號(hào)，并成為全國(guó)第一批三個(gè)國(guó)家園林城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，具備了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。其中，房地產(chǎn)完成投資額占固定資產(chǎn)投資總額的 %?！谩?。2002年市區(qū)調(diào)整并擴(kuò)大范圍，更名為廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)（含新站綜合開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)）、包河區(qū)和蜀山區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）四區(qū)，三縣不變。曾為揚(yáng)州治。合肥南連江西，北接山東，東鄰江蘇、浙江，西依河南、湖北，是中國(guó)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與京滬鐵路貫穿的經(jīng)濟(jì)走廊交匯地帶，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著“串東聯(lián)西，交流南北”的作用。合肥西湖新城產(chǎn)品策劃報(bào)告本報(bào)告為中義集團(tuán)提供的產(chǎn)品策劃報(bào)告，包含市場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)產(chǎn)品定位內(nèi)容。二、行政區(qū)劃合肥市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，城市建成區(qū)面積125平方公里。西晉屬淮南郡。由于北接中原，南近江南，合肥歷為軍事重鎮(zhèn)和兵家必爭(zhēng)之地，自古就有“江南唇齒，淮右襟喉”，“江淮首郡、吳楚要沖”之稱(chēng)。按戶(hù)籍人口計(jì)算，人均GDP突破10000元，達(dá)10562元，比上年增加1288元。2001—2003年合肥市固定資產(chǎn)投資情況四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額，%。均居安徽省城市之首。三、全國(guó)重要的科教基地合肥是全國(guó)四大科教基地之一，具有得天獨(dú)厚的科教和人才優(yōu)勢(shì)。為發(fā)揮安徽省承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提高安徽省在全國(guó)鐵路網(wǎng)中的地位，滿(mǎn)足全省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)鐵路運(yùn)輸?shù)男枨?，安徽鐵路謀劃宏篇巨著，陸續(xù)啟動(dòng)了境內(nèi)7條鐵路線的建設(shè)，其中就包含有建設(shè)以合肥樞紐為中心的國(guó)家干線鐵路這一重要部分。美菱電器、榮事達(dá)電器、合力叉車(chē)、日立挖掘機(jī)、開(kāi)元輪胎、芳草牙膏、神鹿中藥、飛歌空調(diào)、江淮汽車(chē)等一大批名牌產(chǎn)品聞名遐邇。統(tǒng)計(jì)顯示，%，占同期全市固定資產(chǎn)的增幅；()。這些中低價(jià)位的商品住戶(hù)，今年已陸續(xù)上市，將緩解東區(qū)住宅項(xiàng)目總量小、供求不平衡的矛盾。隨著土地管理的不斷規(guī)范，目前所有土地都進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心，基本上是通過(guò)拍賣(mài)或掛牌出讓?zhuān)貎r(jià)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷抬升，據(jù)測(cè)算，目前合肥土地成本約占房?jī)r(jià)成本的40%左右。從全市各類(lèi)物業(yè)空置情況來(lái)看，空置房屋未對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)行為造成影響，空置量比較合理。桂花園：占地480畝，毗鄰大蜀山風(fēng)景區(qū)，由安徽綠城房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，目前為合肥品牌知名度最高的樓盤(pán)，以?xún)?yōu)美的建筑和環(huán)境見(jiàn)長(zhǎng)。幾年來(lái)陸續(xù)建成的明珠廣場(chǎng)、歐洲風(fēng)情街以及徽?qǐng)@等都成為合肥市新的觀光盛地。用地發(fā)展方向：在試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)近期集中緊湊，填平補(bǔ)齊，綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)二環(huán)路以南地區(qū)，遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)二環(huán)路以北新區(qū)。6）橘郡萬(wàn)綠園：位于銅陵北路以東、臨泉路以南，占地298畝。同時(shí)也是市場(chǎng)區(qū)，有長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)、東方商城、紅旗建材、華聯(lián)商廈等各類(lèi)批發(fā)零售市場(chǎng)。是合肥市政治、經(jīng)濟(jì)和文化教育的中心。6）九華山莊：位于美菱大道與九華山路交會(huì)處，2幢29層住宅樓，1幢29層賓館綜合樓。2）江南書(shū)苑：位于新蜀山區(qū)的中心地帶——五里墩旁、貴池路邊，由6幢多層住宅與6000平方米的江南風(fēng)情園林組成。5）世紀(jì)陽(yáng)光花園：位于城市上風(fēng)口，與合工大毗鄰，與馬鞍山路、太湖路、寧國(guó)路、九華山路結(jié)合緊密，總建筑面積56萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)41%。經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重達(dá)到16%以上，對(duì)周邊地區(qū)輻射更深、帶動(dòng)更廣，基本形成合肥經(jīng)濟(jì)圈，力爭(zhēng)在全省率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，城區(qū)在全市率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到9400元和2800元左右，年均分別增長(zhǎng)8％和7％。經(jīng)濟(jì)全球化和中國(guó)加入WTO，給合肥的城市發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。重點(diǎn)是打響名人品牌，做好科教文章；營(yíng)造省會(huì)形象，鑄造江淮精品；利用全省資源，構(gòu)建旅游網(wǎng)絡(luò)。3．豐富的旅游資源合肥市周邊的旅游資源豐富，半徑300公里以?xún)?nèi)有黃山、九華山、太平湖、西遞、宏村、天柱山、天堂寨、壽縣古城、明皇陵、瑯琊山等全國(guó)著名旅游景區(qū)，區(qū)域旅游線路成熟，是游客到華東地區(qū)旅游的中轉(zhuǎn)站。2003年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7785元，農(nóng)民人均純收入2384元，：1。實(shí)質(zhì)上，與其他“園林城市”相比，合肥在“園林城市”營(yíng)造工作上忽略了城市與自然山水的結(jié)合，使許多自然資源脫離城市自成一體，應(yīng)將“園林城市”的尺度向“山水城市”轉(zhuǎn)換，將諸如以西的大蜀山森林公園、以南的紫篷山風(fēng)景區(qū)、西北的梅沖湖水庫(kù)一帶，作為“城市后花園”的角色加以改造和利用，增加城市—自然之間的協(xié)調(diào)，形成“城中有山水，山水繞城市”的城市格局。該縣農(nóng)產(chǎn)品資源豐富。長(zhǎng)豐工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步發(fā)展壯大。2001年被授予“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園區(qū)”。目前，雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已初步展現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代工業(yè)城的輪廓，正努力建成一個(gè)最適宜興業(yè)、最適宜居住、最適宜購(gòu)物和旅游的熱土。一類(lèi)以度假、休閑為主的低密度一類(lèi)住宅區(qū)，位于雙鳳大道以西。污水排放劃分為東、西兩個(gè)區(qū)，通過(guò)截流管匯集至蔡田鋪污水處理廠。服務(wù)業(yè)方面，以投資3億元的國(guó)際高爾夫球場(chǎng)建成為契機(jī)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)老戴背、軍港、滁河、土山、吳山廟等旅游資源，把該區(qū)建成合肥市民休閑度假旅游基地，并進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)夭惋?、娛?lè)、交通運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、地形地貌區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯(cuò)、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢(shì)總體西北高、東南低，地面高程約在40—50m之間，局部起伏較大。合肥駱崗機(jī)場(chǎng)為國(guó)內(nèi)八大機(jī)場(chǎng)之一，現(xiàn)已開(kāi)通包括香港在內(nèi)地30條國(guó)內(nèi)、地區(qū)航線和泰國(guó)的國(guó)際機(jī)場(chǎng)不定期包機(jī)，平均每周航班次數(shù)達(dá)到120個(gè)。6．通訊區(qū)內(nèi)10000門(mén)程控電話(huà)容量，可滿(mǎn)足進(jìn)區(qū)企業(yè)通訊需要，投資3000萬(wàn)元的合肥電信雙鳳目標(biāo)局已投入使用。六、環(huán)保狀況1．空氣西湖新城地塊所處區(qū)域空氣質(zhì)量較好。未來(lái)施工期間的主要衛(wèi)生污染為施工廢棄物污染，如安排好工程廢棄物的及時(shí)清理，可以妥善解決該問(wèn)題。幼兒園：設(shè)置3至4座。冬季最低氣溫在零下5℃—零下10℃之間，℃。江淮分水嶺位于建設(shè)項(xiàng)目的北面，規(guī)劃用地位于洪水位以上，不受洪水威脅。在這樣一個(gè)區(qū)域價(jià)值被嚴(yán)重忽視的地塊，如何在合肥這樣一個(gè)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫