【正文】 清風(fēng)湖周邊配套－餐飲 清風(fēng)湖區(qū)域市政配套 市政宣傳設(shè)施 清風(fēng)湖道路夜間景觀 市政配套－健身廣場(chǎng)在對(duì)本目標(biāo)地塊清風(fēng)湖項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃前，首要讓我們結(jié)合《東營(yíng)清風(fēng)湖市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》有關(guān)章節(jié)再次從以下幾個(gè)角度把東城區(qū)、西城區(qū)地塊的社會(huì)屬性、自然屬性、經(jīng)濟(jì)價(jià)值承載、人文價(jià)值涵容量、產(chǎn)品可塑性客觀支持等幾個(gè)方面進(jìn)行梳理。某種角度上看東城區(qū)，更符合傳統(tǒng)意義上的城市發(fā)展規(guī)律。因此，經(jīng)濟(jì)背景影響了東營(yíng)的經(jīng)濟(jì)格局，這一方面使得東城樓盤總體上去化難度低于西城；另一方面，受城市重心向東“漂移”戰(zhàn)略影響，我司認(rèn)為從消費(fèi)層面上說，東城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)與西城相融，已經(jīng)形成了較統(tǒng)一的性價(jià)比層次。 東營(yíng)城市重心“東移”，戰(zhàn)略上講，東城區(qū)地塊成為樓市的潛力股。 現(xiàn)階段東城仍處在一個(gè)發(fā)展啟動(dòng)的第一階段，優(yōu)勢(shì)不會(huì)立即在市場(chǎng)環(huán)境中“兌現(xiàn)”，還需要在城市發(fā)展進(jìn)程中不斷積淀。 地塊（產(chǎn)品層面）SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：1． 東營(yíng)市城市重心向東“漂移”2． 城市定位：黃河水城發(fā)展戰(zhàn)略3． 大盤運(yùn)作，政府扶持4． 傳統(tǒng)意義的區(qū)位優(yōu)勢(shì)減弱劣勢(shì)（W）：1． 建設(shè)起步階段，高端市場(chǎng)熱度不高2． 城市定位戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的長(zhǎng)期性3． 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一及依附性4． 二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)需要持久性機(jī)會(huì)（O）：1． 廣利河“三點(diǎn)一線”4A景區(qū)2． 大水面，大濕地，大生態(tài)，大規(guī)劃3． 位據(jù)城市東大門“名片”價(jià)值4． 現(xiàn)行市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重威脅（T）：1． 中低檔產(chǎn)品的客戶分流2． 大盤運(yùn)作周期較長(zhǎng)3． 地塊內(nèi)動(dòng)遷單位，電網(wǎng)改造4． 前瞻性產(chǎn)品定位，產(chǎn)品去化長(zhǎng)期性2．1 優(yōu)勢(shì)分析216。 黃河水城發(fā)展戰(zhàn)略打造“黃河水城”是東營(yíng)政府既定城市發(fā)展綱要，這將是東營(yíng)市增加城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，品牌價(jià)值挖掘的第一步。 大盤運(yùn)作政府扶持，包括276公傾的龐大水面，全部建設(shè)用地投放量將超過東營(yíng)未來5年建設(shè)用地平均投放量，整盤體量巨大，加上明月湖國(guó)際濕地公園后期改造工程正在啟動(dòng)，因此本地塊運(yùn)作政府和市場(chǎng)兩方面均早以高度關(guān)注。 傳統(tǒng)意義上的絕對(duì)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)日漸交融經(jīng)濟(jì)背景影響、置業(yè)觀點(diǎn)的逐漸改變，使傳統(tǒng)意義上地理位置的不利影響大大減弱。 起步階段，高端市場(chǎng)熱度不高東營(yíng)樓市源于西城，相對(duì)于此東城房市買賣雙方均處在調(diào)整適應(yīng)市場(chǎng)階段，加之本地塊在各項(xiàng)指標(biāo)上，建筑風(fēng)格、建筑密度，景觀主題設(shè)計(jì)難度較大，因此，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的預(yù)熱周期較長(zhǎng)。這一點(diǎn)一定角度上來說是超大盤的劣勢(shì)所在。 二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)需要持久性現(xiàn)階段東營(yíng)市二產(chǎn)占絕對(duì)主導(dǎo)因素，而第三產(chǎn)業(yè)處在培育階段，沒有一個(gè)強(qiáng)盛的三產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)位地塊吸引力（或吸附力）就無從談起。 疏通協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的資訊渠道，以利于本案屬性中的稀缺性和尊貴性，在土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)中得提升、實(shí)現(xiàn)本目標(biāo)地塊的社會(huì)價(jià)值。 在清風(fēng)湖改造層面上，立足東營(yíng)為圓心，全國(guó)為半徑，以“第一、唯一”等首個(gè)元素切入策劃主題，在宣傳中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)社會(huì)意義。 突出項(xiàng)目的權(quán)威形象，產(chǎn)品上，從優(yōu)點(diǎn)到賣點(diǎn)，設(shè)法樹立“標(biāo)桿”的心理占位作用（如強(qiáng)調(diào)身份象征，及空間變化及布局合理、戶型實(shí)用等），盡量突出多層、高檔概念。2．3 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是政府扶持優(yōu)勢(shì)和地段環(huán)境資源的優(yōu)勢(shì)，是整個(gè)東營(yíng)其他項(xiàng)目無法比擬的，同時(shí)從規(guī)?？茨壳暗臉潜P規(guī)模都較小。因此，我司認(rèn)為：堅(jiān)持走高品質(zhì)樓盤的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過環(huán)境、地段的體現(xiàn)來弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，然后通過“全新”的概念，找準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 其次是開發(fā)團(tuán)隊(duì)自身內(nèi)部，如資金保障，策略堅(jiān)持等方面因素。根據(jù)SWOT理論分析，該塊地除有動(dòng)遷不確定因素之外，就整個(gè)地塊來說，不論是在市政配套、交通路網(wǎng)建設(shè)、景觀上都有較大的優(yōu)勢(shì)，特別適于運(yùn)作高端產(chǎn)品。值得注意的是，這就需要把本地塊整體兩大部分市政改造部分、產(chǎn)品部分聯(lián)動(dòng)起來做文章。1．2 清風(fēng)湖公園改造216。 第二是功能分區(qū)設(shè)置整個(gè)清風(fēng)湖園區(qū)改造工程其規(guī)模用地將非常有限，因此，在配套規(guī)劃設(shè)計(jì)上,不要面面俱到的大而全,我們建議不去做時(shí)曾相識(shí)包容太多的業(yè)態(tài),象什么摩天輪之類的,不但投入不少,而且消費(fèi)不具可持續(xù)性（象是一次性消費(fèi)品一樣）,全國(guó)各大這樣的摩天輪無以計(jì)數(shù)了。 第三是業(yè)態(tài)回報(bào)首先清風(fēng)湖的改造工程應(yīng)與一定的產(chǎn)業(yè)配套結(jié)合起來，如果僅僅是從人造景觀的角度著手改造，深層意義不大且社會(huì)持久影響力勢(shì)微。短期回收資金的地塊規(guī)模，以滿足啟動(dòng)資金的回收要求即可，不能設(shè)定短期回收全部投資的目標(biāo)。核心理念：清風(fēng)湖，東營(yíng)人的天堂。178。一泉泉富含石油的礦脈在這里無人打擾地躺了幾萬年，直到有一天被人偶然發(fā)現(xiàn)，于是寧?kù)o被打破了。 l 颶風(fēng)海灣區(qū)【區(qū)位】規(guī)劃中，建議設(shè)置在清風(fēng)湖園區(qū)西南方位【主題背景】加勒比的一個(gè)漁村，有著宜人溫暖的氣候和和煦的海風(fēng)?！帮Z風(fēng)灣”的名字傳播開來，小島成為了一個(gè)非常吸引人的旅游地點(diǎn)。這里有納西族的木樓、摩梭族的水楞房、藏族的石板房和喇嘛廟?？粗煺婵鞓返暮⒆樱改竸t在通透的房子里享受涼爽的清風(fēng)湖掠過的陣陣涼風(fēng)。 伴隨東營(yíng)一起成長(zhǎng)、深愛著這片熱土的域內(nèi)的體驗(yàn)式人群。 游動(dòng)人群、自由旅行者，例如情侶、短假期的家庭等。 品牌運(yùn)作成熟時(shí)，納入山東旅游目錄，和旅行社合作接待京津、煙威等地深度客群。以上原則為指導(dǎo)，在濕地公園景觀設(shè)定上，我司提出如下建議：178。178。178。 東營(yíng)市域內(nèi)的體驗(yàn)式客戶。 濕地公園自身物業(yè)擁有者帶來的招待、會(huì)議客戶。 東城區(qū)域內(nèi)的市政類招待、會(huì)議客戶等?？v觀東營(yíng)市商品房市場(chǎng)中眾多明盤，不論從市場(chǎng)營(yíng)銷角度，還是從產(chǎn)品定位上講，客觀上沒有一個(gè)具有號(hào)召力的“塔尖”產(chǎn)品，而當(dāng)代東營(yíng)人又無時(shí)不在向往一個(gè)宜居的（上風(fēng)上水）、健康的（生態(tài)）、令自己感動(dòng)、榮耀的（高品質(zhì)）居住環(huán)境。北臨廣利河，城市規(guī)劃“三點(diǎn)一線”景點(diǎn)之一清風(fēng)湖公園以及國(guó)家級(jí)濕地公園。 “房子，最好的是別墅，全世界最珍貴也最稀有的兩種別墅，海島別墅與湖島別墅”。湖島別墅群（綠建筑）市場(chǎng)定位：清風(fēng)湖生態(tài)景觀假日小城營(yíng)銷定位：跨越景觀時(shí)代的清風(fēng)湖公園生活特區(qū)216。216。178。178。216。l 人造水系多點(diǎn)布局從環(huán)境景觀在視覺和空間上的雙重可達(dá)性入手，在依托廣利河和清風(fēng)湖公園的同時(shí)，采用人造水系和立體綠化等多景點(diǎn)布局，同時(shí)又突出重點(diǎn)。 針對(duì)性特色景觀建議l 為了能最大限度的利用本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，建議采用設(shè)置270度低窗臺(tái)轉(zhuǎn)角觀景玻離窗。②可使住戶在乘電梯時(shí)飽覽清風(fēng)湖、濕地公園，享受獨(dú)特的身份感。東側(cè)地塊共享清風(fēng)湖為主要景觀，西側(cè)別墅群共享濕地公園改造資源，如黃河文化主題公園、水上高爾夫等。因此我司認(rèn)為本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)為：自然、富有生活氣息的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 色彩：典雅高貴的灰白色調(diào)178。 圍墻：以矮墻體與雕花欄桿相結(jié)合的形式，部分抬高地平標(biāo)高。 本項(xiàng)目開發(fā)分三期進(jìn)行，總建筑面積分配如下：開發(fā)期第一期第二期第三期總建筑面積825004平米（）240000平米350000平米()開發(fā)周期－－－216。 大三房（150平米）：錯(cuò)、躍層：追求室內(nèi)空間變化，達(dá)到動(dòng)靜分區(qū)；大三房：追求舒適性；三加一房：追求功能的多樣化，滿足居家、學(xué)習(xí)或儲(chǔ)物的需要；178。 注重戶門以外的空間設(shè)計(jì)，即半私有空間的設(shè)計(jì)，如入口門廳大堂；樓梯的通透設(shè)計(jì)；走道及樓梯處的交流空間設(shè)計(jì)178。178。 在用料上，考慮到建筑物的保值性及耐久性，建筑物業(yè)的外觀必須減少外界的侵蝕，而且在直觀上必須讓客戶有耳目一新的感覺。178。178。216。 大堂內(nèi)部配備有高級(jí)鋁合金的信箱，各層電梯廳設(shè)聲控照明系統(tǒng)；178。216。178。178。178。 衛(wèi)生間：預(yù)留充足插座及衛(wèi)生潔具排水口，墻面、地面為水泥砂漿粉刷毛坯，便于二次裝修。 電視：公共閉路電視系統(tǒng)接駁到戶，每戶不少于2個(gè)接口。特此報(bào)告，請(qǐng)各方參閱 九鼎軒清風(fēng)湖項(xiàng)目組 090110附：=====================================================================物業(yè)管理建議隨著專業(yè)公司參與程度的逐步加深，物業(yè)管理的專業(yè)化也是反映物業(yè)品質(zhì)的一大要素。190。190。190。190。190。190。190。190。190。190。190。2)清潔服務(wù)概要，定期或不定期進(jìn)行抽查，保持小區(qū)綠化整潔，定時(shí)打掃電梯、樓梯及過道，除去香口膠、固體物等垃圾、排水溝檢查，除去花草垃圾 業(yè)主及住戶對(duì)小區(qū)出入口、公共場(chǎng)所大堂、公共通道等地方的清潔水準(zhǔn)期望相當(dāng)高，應(yīng)嚴(yán)格保持這些地方的整潔。3)車輛管理概要，必須查驗(yàn)有效停車證和月票，并登記車號(hào)及相應(yīng)時(shí)間，留意是否有非法泊車、堵塞車道。 Page 45