【正文】 逐漸向海濱發(fā)展，這一戰(zhàn)略布置已經(jīng)由廣利港的建設(shè)、廣利河的治理開局。178。178。以上幾點，最基本論證了一個問題，即：構(gòu)成了東城商品房市場高端產(chǎn)品可以存在并有足夠的發(fā)展理由。行政區(qū)的樹立，聚集了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)資本，帶動了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長，并由此輻射出城市化的擴(kuò)張，并進(jìn)一步呈現(xiàn)出一個城市的跡象，因此說東城更像一個“城市”。見下圖： 項次居住價值西城東城物業(yè)形態(tài)配 套 規(guī) 劃行政職能市行政核心政府鼎力發(fā)展的新政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宜居新城完善發(fā)展中多樣宜居旺地油田管理系統(tǒng)駐地老城區(qū)，發(fā)展受限較為完善戶型面積小，以多層和小高層為主，老舊單一商業(yè)價值216。 四是從消費的角度來說，本目標(biāo)地塊區(qū)域明顯缺少高檔次、個性化的休閑消費場所。178。 關(guān)鍵點178。 本地塊周邊環(huán)境優(yōu)美，城市生態(tài)資源豐富，宜居指數(shù)明顯超過東營其他版塊，高檔商品房多數(shù)集中在東城區(qū)（見《東營清風(fēng)湖市場調(diào)研報告》）。 局部優(yōu)勢體現(xiàn)比較充分：基于“兩個城區(qū)”基本格局的歷史原因，東城環(huán)境幽雅，市內(nèi)交通便利。216。178。178。178。1．4 配套設(shè)施178。 現(xiàn)狀① 目前，明月湖整個景區(qū)仍然是2005規(guī)劃實施的一期景觀配套，二期整改方案目前仍在規(guī)劃中。 明月湖國家湖濕地公園情況 地塊內(nèi)國家城市濕地公園明月湖濕地生態(tài)公園位于東城南部,是東二路、濰河路、勝利大街和廣利河圍合的帶狀區(qū)域,南北寬320米,東西長2500米,。整個清風(fēng)湖公園構(gòu)筑物中沒有大體量景觀建筑。 現(xiàn)狀① 目前，整個湖區(qū)為景觀改造工程，開挖土方進(jìn)入實施階段，目前主要對原有水面進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計，重點改造區(qū)域為清風(fēng)湖公園東南方位。由于春夏兩季人流吸附點主要是清風(fēng)湖、明月湖濕地公園兩處開放式景區(qū)，同時兩處北岸有住宅群，因此很多本區(qū)位居民和游動人群在此匯集，從而存在一定的治安隱患，因此在項目建成后面公園入口和各景觀帶入口應(yīng)加強(qiáng)保安措施。 勝利大街－北向216。地塊南界與南二路連，向東可至天鵝湖方向。 黃河展覽館其他方面，本地塊周圍的景觀尤其以大面積水面及濕地為最大特征,景觀之“可塑性”屬該地塊的最強(qiáng)項，而東、西向新舊建筑以及被整地塊使用詳規(guī)的不確定性,但可以設(shè)法通過本地塊內(nèi)部景觀環(huán)境藝術(shù)設(shè)計來弱化由其帶來的景觀不利的影響，比如，在功能上、主題定位、開發(fā)策略上以及廣利河南北兩大區(qū)塊用地的聯(lián)動性上、整體運(yùn)作層面上等方面。南面和北面的景觀較好，且視野較開闊。 地塊內(nèi)變電站 地塊勝利大街南端西向景觀216。 南方景觀在該方向上偏西向，地塊與和華泰化工廠僅一路之隔，而該化工廠目前也是本地塊區(qū)域內(nèi)所有計劃動遷單位中最不具確定因素的，除此以外基本為生地狀態(tài)。地塊東南角，緊接南二路。地塊總面積：,，地塊東至東四路，南至南二路，西至東二路，北端至南一路（清風(fēng)湖公園北門），整個地塊呈東西寬，南北窄的“┴”形，地塊中部被東西走向的廣利河橫穿，廣利河北向規(guī)劃為改造用地，也是本地塊絕大部分水體所在區(qū)域，廣利河以南為待規(guī)劃建設(shè)用地；南北走向的勝利大街把整個地塊分隔為東西兩大部分。 房型建議216。 建筑布局建議216。 分期開發(fā)思路216。 項目定位216。 改造工程主題策劃216。 關(guān)鍵點2．1 清風(fēng)湖地塊優(yōu)勢分析216。 明月湖國家湖濕地公園情況1．4 配套設(shè)施216。 北方景觀1．2．2 景觀綜述1．3 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況216。清風(fēng)湖地塊報告之主題策劃報告北京九鼎軒投資顧問有限公司2009110目錄一、 項目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。清風(fēng)湖地塊研究報告東營 南方景觀216。 清風(fēng)湖公園情況216。 總結(jié)216。 基本策略與原則216。 地塊分區(qū)客群定位1．3 房地產(chǎn)產(chǎn)品主題策劃216。 建筑組合定位216。 針對性特色景觀建議216。 房型概念設(shè)計216。 建材及設(shè)備建議三、 總結(jié)一、 項目環(huán)境分析1．地塊環(huán)境條件（地塊印象）1．1 土地性質(zhì)綜述地塊位置位于東營市東城區(qū)東南角。而廣利河以南本地塊在東向上，有電塔線網(wǎng)但對于近景和遠(yuǎn)景來都比較開闊，隔東四路為已規(guī)劃建設(shè)用地，目前地塊內(nèi)無構(gòu)筑物。216。但就目前來看，對本地塊影響最大的是南界中的變電站的問題，其進(jìn)程難度處理目前都沒有合理的方案。地塊東北角西向景觀 地塊北向濕地公園景觀 地塊北端清風(fēng)湖公園1．2．2 景觀綜述從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東向西向的景觀相對不是十分理想，因為都被新的或舊的建筑物或馬路環(huán)繞，并且東向地塊為已征用地塊，由于沒有該地塊詳規(guī)資料，因此尚存在一定不確定因素。另外，在本地塊勝利大街南端，見上“四至圖”“J”所標(biāo)定位置，為 黃河管理委員會所建的“黃河展覽館”，據(jù)我司調(diào)查該項目處在規(guī)劃建設(shè)中，由于資金等因素目前政府將其用地范圍控制在約300畝左右（見下圖）。同時本地塊西南角為東城區(qū)進(jìn)出交通主干道交匯處，交通人流物流量方面均是本地塊較強(qiáng)區(qū)位。從而會給清風(fēng)湖項目在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品定位、市場定位等方面搭建客觀的、高質(zhì)量的市政配套基礎(chǔ)。目前市政規(guī)劃中4A景區(qū)綱要實施將對該地區(qū)人流物流的傳統(tǒng)淡季會有很大的改觀。178。④ 公共娛樂設(shè)施方面：基本表現(xiàn)為群眾性公園步道，三大水面水體之間有棧橋連接，黃河水體紀(jì)念碑在公園南側(cè)。 清風(fēng)湖公園北向居住區(qū) 清風(fēng)湖公園－步行街 清風(fēng)湖公園東南向景觀216。 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園 國家城市濕地公園地貌 公園北向高檔住宅區(qū)178。④ 北向的居住小區(qū)為東城品質(zhì)較高的明月豪庭，因此某種角度上明月湖濕地公園景觀資源被其充分共享。 商店、購物中心：天瑞商場、金座商場，中盛百貨（已停業(yè)），另外，購物消費較集中的區(qū)域還有位于曹州路及遼河路交界處的區(qū)域，主要商業(yè)有民建商城和商貿(mào)城。 醫(yī)院：市人民醫(yī)院，益生堂藥店。 餐飲：新源海鮮城、明月湖美食街。 其他：共交公司（101010101111111212121213150、151515159路），市旅游局。178。178。216。 二是在受訪者一致認(rèn)為目前清風(fēng)湖周邊基礎(chǔ)設(shè)施仍較為落后，人氣不足，影響客戶東城置業(yè)信心。178。 東城周邊配套－購物 東城膠州路－市場 東城周邊配套－學(xué)校 清風(fēng)湖周邊配套－餐飲