【正文】 2004年仍不斷攀高，漲幅達(dá)10%40%不等；其二，目前土地購置價格繼續(xù)保持上升勢頭。就目前情況看，全市樓盤價格普遍上漲，特別是多層住宅尤為明顯。按物業(yè)類型劃分，%，%，%。另一方面是行政區(qū)劃調(diào)整擴(kuò)大，政務(wù)區(qū)快速啟動建設(shè)和新的園區(qū)設(shè)立、新的現(xiàn)代化大城市建設(shè)目標(biāo)確立，為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供了新的更廣闊的發(fā)展空間和平臺。代表性樓盤包括——1）綠城總建筑面積32萬平方米，是國家級小康住宅示范小區(qū)，留瀾居、倚云居、綠蔭居三個組團(tuán)的住宅部分已全面完工。轄區(qū)內(nèi)的各種建筑造型典雅、風(fēng)格獨(dú)特；附屬設(shè)施齊全，功能完善。開發(fā)區(qū)南部正在規(guī)劃建設(shè)江淮大運(yùn)河。規(guī)劃總面積10平方公里，集中開發(fā)面積6平方公里，建成以勝利北路、站西路、全椒路、銅陵北路、當(dāng)涂路為五縱，以站前路、臨泉路、一環(huán)路、二環(huán)路為四橫的新區(qū)路網(wǎng)。3）華府嘉園：位于站西路與臨泉路交叉口，占地50畝，總建筑面積6萬平方米，綠化率40%，為多層住宅經(jīng)典社區(qū)。總建筑面積8萬平方米，小高層12幢，多層8幢。8）中州世紀(jì)廣場：融現(xiàn)代商業(yè)辦公、公寓式住宅于一體，廣場前有5000平方米的豪華綠色停車場?，幒^(qū)是新興的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有眾多大中型企業(yè)，其中優(yōu)化重組企業(yè)較多，閑置土地資源豐富發(fā)展?jié)摿^大。綠化率為40%，采用集中供暖。5．廬陽區(qū)廬陽區(qū)位于合肥“二環(huán)九射”道路格局的圓心和射點(diǎn)。代表性樓盤包括——1）柏景灣：緊鄰南淝河，合肥市最優(yōu)秀的樓盤之一，小區(qū)中央設(shè)計有1萬平方米的水灣。5）綠都嘉園：地處榮事達(dá)大道與臨泉路交會口，總建筑面積35000平方米，徽派建筑風(fēng)格，設(shè)計為多層住宅。6．蜀山區(qū)蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路為界，西南與肥西縣接壤，北與廬陽區(qū)為鄰。學(xué)府花園：位于黃山路中段，總占地約50畝，建筑面積達(dá)40萬平方米，10幢小高層和35幢多層建筑，綠化率近40%。優(yōu)越的地理位置，再通過科學(xué)規(guī)劃，使該區(qū)的布局和諧有序，建筑富有品位，逐步使“城在綠中，人在景中”成為現(xiàn)實。4）匯景花園：位于美菱大道西側(cè)，太湖路、美菱大道和桐城南路的中間，離美菱大道僅180米。第五節(jié) 合肥城市發(fā)展前瞻一、合肥市千億規(guī)劃與宏觀經(jīng)濟(jì)前瞻21世紀(jì)前10年是合肥整體推進(jìn)現(xiàn)代化大城市建設(shè)，增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實力和競爭力的關(guān)鍵時期。把合肥建設(shè)成為全省最重要的經(jīng)濟(jì)增長極、華東和長江中下游地區(qū)重要的中心城市?！?010年，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別達(dá)到60億元、513億元、433億元左右，比例調(diào)整為6∶51∶43。3．效益目標(biāo)——到2005年，財政收入達(dá)到81億元左右，其中地方財政收入41億元左右，“十五”時期年均分別增長14%和11%左右?！?010年，財政收入達(dá)到143億元左右，其中地方財政收入66億元左右，“十一五”時期年均分別增長12%和10%左右。二、合肥城市化發(fā)展戰(zhàn)略目前，合肥城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的突出問題是：作為省會城市，在全省的首位度不高，城市規(guī)模與同類省會城市相比較小；市域范圍偏小，城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)不合理，行政資源分割；城鎮(zhèn)規(guī)模小，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)布局分散，規(guī)模效益差，競爭力弱；市域城鎮(zhèn)體系發(fā)育不完善，相互聯(lián)系相對較弱；小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平不高，對附近農(nóng)民缺乏足夠的吸引力，難以產(chǎn)生積聚效應(yīng)。合肥市城市化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是：到2010年，城市人口300萬，城市建設(shè)用地280——300平方公里，人均建設(shè)用地100——115平方米，城鎮(zhèn)化水平60%左右。圍繞“具有園林特色的科技、文化旅游名城”的定位，大力發(fā)展旅游業(yè)，把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，把合肥建成全省旅游中心城市和國內(nèi)有影響的“中國優(yōu)秀旅游城市”。力爭到2010年，旅游、文化、教育產(chǎn)業(yè)年均增速高于第三產(chǎn)業(yè)2－3個百分點(diǎn)。1992年，合肥被授予全國首批“園林城市”稱號，1999年榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，有著“花園城市”的美譽(yù)。5．便捷的省內(nèi)外交通合肥是安徽省中心旅游城市，對外交通十分便捷，國際、國內(nèi)航線30余條，合寧、合蕪、合徐、合安等高速公路的建成通車，使合肥成為安徽及全國的公路交通中心；正在興建的寧西鐵路與合九、京九鐵路在此交匯，使合肥成為華東地區(qū)的鐵路樞紐中心城市。二、城鄉(xiāng)差距較大合肥自1952年被確定為省會城市以來，在50多年的發(fā)展歷程中，明顯地表現(xiàn)出城市地區(qū)發(fā)展迅速，郊區(qū)發(fā)展緩慢的特點(diǎn)。如何實現(xiàn)城鄉(xiāng)聯(lián)動發(fā)展，將成為合肥下一步提升整體綜合實力的關(guān)鍵所在之一。在與其他“園林城市”比較，合肥市建成區(qū)的綠地覆蓋率最低?？h境氣候溫和，四季分明，年平均降雨量960㎜，年平均氣溫15℃。雙墩港可通航100噸級船舶，經(jīng)淠河總干渠，到達(dá)六安。瓦埠湖銀魚、曹庵草莓、吳山白鵝、楊公淺水藕、朱巷仔豬名揚(yáng)省內(nèi)外。崗集、吳山地區(qū)蘊(yùn)藏大量優(yōu)質(zhì)礦泉水，各項指標(biāo)均達(dá)到飲用天然礦泉水的國家標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)已在緊靠合肥、淮南兩大城市建立了雙鳳臺、金嶺、崗集工業(yè)區(qū)。現(xiàn)轄三個居委會、四個行政村。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅持“讓別人發(fā)財我發(fā)展”的方針，以“招商引資，優(yōu)化環(huán)境，融入合肥，與市俱進(jìn)”為工作重點(diǎn)，以“務(wù)實、高效、馬上就辦”為辦事原則，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。與此同時，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)形成。三、開發(fā)區(qū)內(nèi)以生產(chǎn)用地為主，配套必要的居住和公用服務(wù)設(shè)施用地，利用地理優(yōu)勢，開發(fā)休閑度假基地，雙鳳大道以西以發(fā)展高檔居住為主，適當(dāng)開發(fā)一些休閑、旅游、觀光項目，工業(yè)用地集中布置在雙鳳大道以東。二、居住用地分為兩類。三、大房郢水庫、梅沖水庫及滁河干渠的一級保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)絕對禁止建設(shè)。五、開發(fā)區(qū)污水量為10萬m3/d。七、開發(fā)區(qū)采取集中供熱，以減少環(huán)境污染，同時也為開發(fā)區(qū)內(nèi)的各建設(shè)項目提供方便。工業(yè)項目主要布局在雙鳳工業(yè)區(qū)和雙墩鎮(zhèn)，以形成規(guī)模效應(yīng)。55′—32176。二、用地規(guī)模西湖新城景觀居住區(qū)總規(guī)劃范圍約5400畝，其中住宅用地2911畝，水利建設(shè)用地約574畝，對外道路用地約50畝，水面約1667畝（），其余為綠化用地。區(qū)內(nèi)地質(zhì)為第三紀(jì)紅砂巖，埋深10—15m，上覆粘土層較厚，—，無明顯地下河道，無地質(zhì)斷層。合六高速合肥段同滬蓉高速合肥段的圍合，形成一個全新的外三環(huán)，項目所處的北三環(huán)將進(jìn)一步加強(qiáng)了項目所在區(qū)域同外部的聯(lián)系；淮南鐵路貫穿開發(fā)區(qū)南北，區(qū)內(nèi)有三條鐵路線，東臨合肥火車站，連通京廣、京滬、京九、隴海、寧西五大鐵路干線及擬建的滬蓉高速鐵路，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國各地。4．供熱西湖新城景觀居住區(qū)規(guī)劃集中供熱，熱源來自雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)集中供熱系統(tǒng)，該系統(tǒng)熱源為合肥電廠熱電車間。西湖新城景觀居住區(qū)建成后的氣源由合肥市城市天然氣管網(wǎng)門站調(diào)壓后供應(yīng)，通過榮事達(dá)大道天然氣主干管接入。截至2002年底，實現(xiàn)水、電、路、通訊等“六通一平”。與此同時，服務(wù)于現(xiàn)代工業(yè)的文化、教育、旅游等第三產(chǎn)業(yè)也快速興起，各種服務(wù)設(shè)施和功能陸續(xù)建成。其中風(fēng)蝕揚(yáng)塵為主要的空氣污染源。設(shè)備噪音級別見下表：設(shè)備名稱聲級/距離[dB(A)/m]聲功率級LWA[dB(A)]指向性195翻斗車無190翻斗車無ZL—90裝載機(jī)無75馬力推土機(jī)無日產(chǎn)D80A推土機(jī)無UB1232挖掘機(jī)84/5無Wy挖掘機(jī)無60P45C3噸打樁機(jī)有較明顯指向性，最大相差8dB104/15136有較明顯指向性，最大相差8dB96/15有較明顯指向性，最大相差4dBPy160A平地機(jī)無移動式空壓機(jī)92/3無風(fēng)鎬無16噸汽車吊車103無混凝土攪拌機(jī)無振搗棒50mm87/2101無電鋸103/1111無砂輪鋸104無切割機(jī)88/196無3．衛(wèi)生狀況地塊內(nèi)無垃圾清理、處理系統(tǒng)，主要的衛(wèi)生污染為生活垃圾污染，由于居住人口數(shù)量比較小，因此，污染狀況并不嚴(yán)重。 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)主要功能生態(tài)培育區(qū)住宅開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)與生態(tài)培育區(qū)住宅用地比例（%）適量≤60≤60≤50公共綠地比例（%）≥12≥15≥20人均公共綠地（m2/人）≥≥≥綠地率（%）≥50≥40≥40≥40建筑密度（%）≤25≤35≤30≤20建筑層數(shù)以2層為主，局部4層空間設(shè)計確定空間設(shè)計確定容積率≤≤≤≤停車位（位/戶）≥1≥≥≥開發(fā)界限退水庫≥50m、退鳳棲路≥3m退鳳棲路≥3m退鳳棲路和L道路≥3m≥50m注：；；退道路的距離是指退道路綠線的距離。學(xué)生規(guī)模（生）：≥8%的居住人口；用地規(guī)模：24班≥，36班≥；服務(wù)半徑≤500m；設(shè)有60m直跑道一個。春季（3—5月）：冷暖氣團(tuán)活動頻繁，天氣多變風(fēng)雨較多。二、氣候要素1．溫度℃左右，夏季最高氣溫在30℃—38℃之間，極端最高氣溫41℃。㎜。三、自然災(zāi)害1．水災(zāi)區(qū)域內(nèi)地形為崗沖交錯、壟畈相間的波狀平原，地貌單元屬江淮丘陵的一部分，地勢總體西北高、東南低，地面高程約在40—50m之間，局部起伏較大。規(guī)劃區(qū)屬于中等地震活動區(qū)，歷史上沒有發(fā)生過大的地震災(zāi)害，工程設(shè)計按地震烈度七級設(shè)防。在過去的許多年里，該區(qū)域價值一直未得到充分發(fā)掘與利用，也使得合肥城市化格局形成下重上輕一邊倒的畸形發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展城北、長豐縣已成為合肥城市化進(jìn)程中一道不可逾越的障礙。這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益：首先，由于項目位于風(fēng)景區(qū)（包括保護(hù)性水域）周圍，受到政府嚴(yán)格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會效益；其次，由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因素；最后則是區(qū)域及發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，并對周邊區(qū)域形成輻射帶動作用。該模式能有效解決生態(tài)平衡與經(jīng)濟(jì)效益間的利益沖突，即將原始生態(tài)資源在不破壞其系統(tǒng)平衡的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘其經(jīng)濟(jì)效益，使其成為一個具有良好內(nèi)部調(diào)節(jié)功能及外部輻射功能的新型聚落，其聚變所產(chǎn)生的社會效益是明顯的。 2．合肥城市化黃金北極根據(jù)合肥市最新一輪城市規(guī)劃，發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域是西南向的城市新區(qū)及東向的老工業(yè)基地，北面卻由于歷史原因被放在了任其自生自滅的尷尬境地，一直沒有得到大力發(fā)展，也未得到有效的重視。各組團(tuán)均具有自己的特色和核心產(chǎn)業(yè)，區(qū)域間相互依托，能有效合理分配城市配套等公共資源，同時又能充分享用護(hù)城河內(nèi)老城區(qū)這一核心資源。根據(jù)“木桶”理論，長豐縣就相當(dāng)于木桶上最短的“木板”，根據(jù)合肥目前的發(fā)展現(xiàn)狀，在某種意義上可以這樣說，合肥市綜合實力的進(jìn)步將取決于城北乃至長豐的發(fā)展。近年來合肥房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，雖在生態(tài)自然景觀的開發(fā)方面也作了有益的嘗試（比如依山環(huán)湖一帶），但其開發(fā)模式的不徹底（要么純居住，要么純旅游度假，沒有將居住與旅游度假結(jié)合起來，形成旅居復(fù)合開發(fā)模式）、開發(fā)規(guī)模上的小投入，使得合肥市場上可居可游的生態(tài)自然景觀資源存在很大的市場空白。三、地塊分析西湖新城項目所在地塊緊緊依托梅沖湖及雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域原始地形地貌保持良好，具有較好的生態(tài)自然資源可供利用和較完備的產(chǎn)業(yè)鏈可供支撐。2．四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)項目所處區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為其生態(tài)旅游資源的開發(fā)利用提供了廣闊的市場依托，使其市場可逐步拓展到全市、全省乃至整個華東地區(qū)。截至目前，實現(xiàn)水、電、路、通訊等“六通一平”。4．規(guī)模化的區(qū)域旅游市場項目所在區(qū)域位于大房郢水庫與滁河干渠之間，水源充裕，土壤肥沃，崗沖交錯，地理條件獨(dú)特。四、可行性分析本項目開發(fā)定位是在對區(qū)域現(xiàn)狀慎思明辯的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外成熟案例，對區(qū)塊進(jìn)行中長期的展望和預(yù)測后所提出的，具有較強(qiáng)的社會意義和現(xiàn)實意義，其目標(biāo)實現(xiàn)我們將通過以下方式來獲得。對于企業(yè)，主要體現(xiàn)在資源的整合利用，最大程度上節(jié)約成本創(chuàng)造效益。即先造酒店、旅游設(shè)施等公建配套，在完成其產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，初步積累人氣的基礎(chǔ)上再做住宅的開發(fā)，最終實現(xiàn)旅游、居住、工作等多層次的復(fù)合經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。通過泵站對所在區(qū)域提供泵水等商業(yè)性服務(wù)，來獲取利潤，以支持項目商業(yè)開發(fā)的基本運(yùn)營成本。在此，我們有必要對西湖新城的未來面貌作一番描述。1．小鎮(zhèn)的固體形態(tài)一座城市或者村鎮(zhèn)就像一個人，你可以引導(dǎo)它，為它指出發(fā)展方向，為它提供參照點(diǎn)。3．生命的形式工作，居住，度假，旅游，人群的生產(chǎn)行為、生活方式和有關(guān)活動，是西湖新城活力的源泉。而作為一個可賴生存、可入居體驗、可游覽觀賞、可不斷（自我）生長的文化生命體，西湖新城將空間形態(tài)的規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)設(shè)計結(jié)合起來考慮，以旅游、休閑、文化、教育等無污染的、非制造業(yè)的工作機(jī)會給區(qū)內(nèi)人口提供就業(yè)。他們在總體上可分為兩個大系：其一，由旅游、休閑、度假活動的開展所帶來的相關(guān)服務(wù)業(yè)和特色商業(yè)，公園、度假村、各個風(fēng)情街區(qū)、森林公園、水上樂園，都在休閑、娛樂、餐飲、購物、表演等方面留下了巨大的服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。兩個大系產(chǎn)業(yè)相互影響、相互支持，形成有機(jī)的產(chǎn)業(yè)鏈，成為西湖新城的可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。3）根據(jù)社區(qū)居民需要，在村落間開辦多個特色幼兒園和兒童樂園，引進(jìn)世界上先進(jìn)的學(xué)前教育方法（如意大利的瑞杰克教育法等），聘請知名大學(xué)學(xué)前教育專家為顧問，定期對教師進(jìn)行指導(dǎo)。1）社區(qū)健康保障中心。對于有特殊需要的，進(jìn)行一對一的私人醫(yī)生跟蹤服務(wù)。4．社區(qū)服務(wù)業(yè)涉及行政管理、公共安全、森林防衛(wèi)、水體養(yǎng)護(hù)、金融理財?shù)榷鄠€門類，而各村落中的商店、餐飲、家政、物業(yè)管理等，也創(chuàng)造了多個就業(yè)崗位。吃農(nóng)家菜、體驗農(nóng)家的生產(chǎn)和生活過程、與城市有巨大差異的自然和社會環(huán)境，都無一例外地成了旅游吸引物。從整體上看，無論是工作的環(huán)境、行業(yè)的發(fā)展前景，還是工作的過程、狀態(tài)，這里都具有十分明顯的比較優(yōu)勢。住居的大小是無法規(guī)定的。