某商貿(mào)城招商策劃報(bào)告書(shū)-免費(fèi)閱讀
【正文】 停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)保證金。紳士男裝區(qū) 如：正裝、休閑、褲區(qū)、夾克、襯衫、內(nèi)衣等；（9）裝修風(fēng)格：全場(chǎng)以江南為主題，采用中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)格。（3）頂層西立面需在設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)時(shí)就考慮案名（字號(hào)）的安裝，以免裝修時(shí)另外再設(shè)計(jì)字號(hào)安裝方案。(小批發(fā)大零售)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次定位就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品定位為中、高檔商品。主題賣場(chǎng)；次群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、城市品牌折扣追逐一族、學(xué)生、過(guò)往客商、中高收入家庭、灰色收入者。（詳見(jiàn)后面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議）；★ 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略。□ 旅游市場(chǎng)和周邊社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)?！?項(xiàng)目為租賃用地，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商花費(fèi)巨資承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用，而獲得投資回報(bào)必須采用不出售產(chǎn)權(quán)的非常規(guī)的手法——承租權(quán)（或續(xù)期優(yōu)先租賃權(quán)）銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，且土地有效使用年限較短，項(xiàng)目銷售和招商上有較大的難度；同時(shí)每平方米銷售單價(jià)較低，項(xiàng)目的投資回報(bào)壓力較大。□ 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。第二部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介基地面積30畝，建筑面積不低于40000m2，15（23）年使用權(quán)；建筑形態(tài)建議：1F—4F，1F地下商城，4F頂上車庫(kù)；工程狀況：從現(xiàn)在開(kāi)始，2個(gè)月資料準(zhǔn)備（規(guī)劃設(shè)計(jì)、許可證）、4個(gè)月土建，2個(gè)月裝修；項(xiàng)目與業(yè)種定位：食品、日用百貨、新潮百貨、女性主題（服裝、鞋帽）、兒童主題、家居工藝品、餐飲休閑和步行街綜合配套，多位一體的綜合性升級(jí)版的小商品以一站式購(gòu)物滿足為目的的市場(chǎng)。整個(gè)區(qū)域的城市化建設(shè)步伐的加快，直接導(dǎo)致越來(lái)越多的工業(yè)企業(yè)拆遷和大量新建住宅的開(kāi)發(fā)和居住人口的增加，未來(lái)無(wú)疑為本項(xiàng)目帶來(lái)較旺的商業(yè)人氣和消費(fèi)動(dòng)力。區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析：金閶區(qū)是市政府所在地，很長(zhǎng)一段時(shí)間一直扮演著蘇州事實(shí)上政治中心、西部區(qū)域商業(yè)中心的角色。新世紀(jì)以來(lái)，金閶區(qū)以商貿(mào)、物流、旅游三大板塊為重點(diǎn)，以石路步行街改造、山塘歷史街區(qū)保護(hù)性修復(fù)、金閶新城建設(shè)三大重點(diǎn)工程為依托，大力發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，“三個(gè)文明”建設(shè)齊步推進(jìn)。世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中已有107家落戶蘇州。經(jīng)濟(jì)概況改革開(kāi)放以來(lái)，蘇州堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，大力實(shí)施科教興市、經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、可持續(xù)發(fā)展和城市化戰(zhàn)略，積極推進(jìn)體制和科技創(chuàng)新，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展。社會(huì)概況(1)人口蘇州市及市區(qū)人口從1998年至2005年有所增長(zhǎng)，最近3年增幅略大(見(jiàn)下表)，“十五”期間增長(zhǎng)平緩，進(jìn)入新世紀(jì)的頭幾年增幅略大。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，保持“分散組團(tuán)式”的布局，在保護(hù)古城的前提下，綜合協(xié)調(diào)各區(qū)及周邊城鎮(zhèn)的功能。()。蘇州古典園林星羅棋布、藝術(shù)精湛。蘇州市歷年人口統(tǒng)計(jì)表單位：萬(wàn)人地 區(qū)1998年1999年 2000年2001年2002年2003年2004年2005年全市總?cè)丝谑袇^(qū)人口(2)人民生活2005年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16276元，全市農(nóng)民人均純收入8300元，%%。對(duì)外貿(mào)易在高平臺(tái)上快速增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額超過(guò)1400億美元，%，其中出口總額超過(guò)700億美元，%。經(jīng)2003年金閶區(qū)撤鎮(zhèn)建街和街道管理區(qū)域調(diào)整之后，金閶區(qū)總面積37平方公里，轄石路、彩香、留園、虎丘、白洋灣5個(gè)街道。改造后的石路步行街集購(gòu)物、旅游、觀光、文化、娛樂(lè)、商住于一體。由于金閶的地域位置和新中心區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃，金閶區(qū)商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。目前這些市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況基本可以，平民大眾消費(fèi)成為市場(chǎng)主流。位于蘇州未來(lái)主城區(qū)（古城區(qū)和新區(qū)合并為新中心城區(qū)）的黃金分割線，金門路和桐涇路口，地理上屬于金閶區(qū)正中心，周邊以居民區(qū)為主。項(xiàng)目劣勢(shì)分析□ 項(xiàng)目跟石路比較接近，競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，將受到成熟商圈的挑戰(zhàn)，從金門路往東商業(yè)氛圍逐漸減弱，商業(yè)價(jià)值逐步降低，商業(yè)配套較弱。而城市西部桐涇路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)物業(yè)，周邊存在大量社區(qū)消費(fèi)人口，本項(xiàng)目的“中檔消費(fèi)，價(jià)格不貴，合理設(shè)置生活配套消費(fèi)”使項(xiàng)目與石路商圈合理錯(cuò)位，而“升級(jí)版小商品市場(chǎng)、精品型的小商品市場(chǎng)”的定位，規(guī)避了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，也填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)空白。□ 周邊無(wú)可借鑒成功案例。消費(fèi)者定位經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為：便利食品日化超市；主力店招商（投資）： 根據(jù)蘇州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，本市場(chǎng)的主力店招商將與外地的特色市場(chǎng)、原產(chǎn)地市場(chǎng)定向招商；或與行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)等對(duì)接為主；或與其他主力商家如上海百聯(lián)、上海寶大祥兒童服飾用品、海瀾之家等國(guó)內(nèi)二線品牌合作等；另一方面在采購(gòu)商品時(shí)務(wù)必提醒商戶以新潮百貨服裝為主流。b、c、兩主通道交叉處為中庭設(shè)計(jì)、設(shè)水池、假山、綠化、坐椅。前場(chǎng)——特色專營(yíng)店（首選麥當(dāng)勞（德克士、永和）、屈臣氏等品牌店進(jìn)駐，否則進(jìn)行黃金珠寶、化妝品等品類的招商）四層功能劃分：（時(shí)尚生活館）假日酒店、KTV、迪廳、主題酒吧、SPA、足浴上述分層僅是初步設(shè)想，具體需據(jù)主力店招商與散戶登記結(jié)果重新調(diào)整。配套：市場(chǎng)配套能否滿足商戶功能需求（如倉(cāng)庫(kù)、展示中心等）。 二）、項(xiàng)目周邊商業(yè)及租金狀況按使用面積計(jì)算，折合建筑面積租金打六折桐涇路沿街底商:
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