【正文】 城市時代形成競爭），三年返還總額為 21%，折合銷售折扣為 79折，而銷售后前三年的租賃收入基本能達(dá)到 12%，兩者相加，綜合折扣為 91折。 2,681,329 100%≈93%，與目前實收折扣相當(dāng)。 成交客戶購買目的15%26%59%投資 投資+ 自用 自用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭個案客戶分析：中信城市時代 成交客戶行業(yè)分布37%12%12%13%13%13%工程 貿(mào)易 金融 廣告 五金 律師成交客戶認(rèn)知渠道34%12%18%12%6%12%6%路過 銷售代表資源 介紹 春交會 有關(guān)系 短信 派單成交客戶 ——認(rèn)知渠道中途經(jīng)和朋友介紹的成交最多（與我項目相似）；短信、派單也有一定成交，客戶所屬行業(yè)中，以工程、貿(mào)易及金融所占比例較大。 副主題： 5折，撼動惠州 CBD王者之門 具體推廣主題可由“王者”延展開來 備選推廣語： 德威大廈 營銷執(zhí)行主要分線上及線下兩條主線進(jìn)行展開。 競爭項目價格層差及同層方位差對比表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目競爭對手分析 小結(jié)： 惠州 09年經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素，市場供大于求的局面將對寫字樓銷售產(chǎn)生較大影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析 知曉途徑85%8%5% 2%路過 朋介 網(wǎng)絡(luò) 短信工作或居住區(qū)域72%11%6%11%惠城 羅湖 福田 其它? 在客戶知曉項目途徑上，有 85%是路過的，其次是朋友介紹的占 8%，此兩項相加則已超過 90%，因此在現(xiàn)場包裝以及舊客戶關(guān)系維系上須加強(qiáng)，以深挖客戶量； ? 客戶工作或居住區(qū)域方面，惠城占絕大部分，其次是深圳客戶，占到 17%，因此本地及深圳區(qū)域仍是本項目的重要客戶來源地； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶分析 置業(yè)用途19%67%14%投資 自用 兼有置業(yè)用途上，自用比例占到 67%，做投資用的僅有 19%，這說明在受到全球金融危機(jī)影響之下，且目前經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗，導(dǎo)致了大部分投資客戶短期內(nèi)持觀望的態(tài)勢，投資的欲望較低， 如何在把握自用客戶的基礎(chǔ)之上再觸動投資客戶的投資欲望是宣傳推廣與客戶發(fā)動必須兼顧的兩個面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷活動方面 從中原代理公司所提方案中反映，在 08年下半年以來，項目基本未安排比較大型的營銷活動，僅在小范圍提出促銷優(yōu)惠活動，并未取得良好的效果。而 09年小面積小體量單位放量 ,將使寫字樓無論在銷售和租賃上都存在相當(dāng)?shù)膲毫?，將延續(xù) 08年的嚴(yán)峻形勢，具體主要有以下幾個點： ? 惠州市 08年經(jīng)濟(jì)下滑 , 在經(jīng)濟(jì)形式不明朗的情況下 ,經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)存在一定不確定因素； ? 惠州市場供大于求的矛盾在 09年將進(jìn)一步激化 .各開發(fā)商的資金壓力將越來越大 ,未來惠州市場價格繼續(xù)探底 ,這些將影響寫字樓客戶心理； ? 寫字樓市場方面， 08年整體簽約面積約 ,但多為 07年所購買之單位，整個 08年銷售慘淡。 另鑒于 4月中旬浦發(fā)銀行開業(yè)以及 5月份南山詩意項目入伙，建議借助這二個節(jié)點進(jìn)行 點式新聞宣傳與現(xiàn)場祝賀 ，提高項目形象，與此同時，以項目聯(lián)動的方式對大廈進(jìn)行定期定額優(yōu)惠，吸引客戶成交。王者也，將相乎 德威大廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶發(fā)動（線上推廣） ? 高峰論壇 ——建立項目形象與知名度問題，媒體造勢 政府要員或惠州地產(chǎn)界知名人士 （城市發(fā)展、二會主題、莞深惠一體化、莞惠高速 09年建成，珠三角城市一體化等） 金融高管 （江北 CBD金融中心的形成與財富的凝聚點，建行、中行、交行、工行、浦發(fā)銀行以及中國電信等的匯聚 ——未來趨勢的發(fā)展） 各企業(yè)主與企業(yè)高層（ 投資環(huán)境及政府招商引資的支持與力度等）以及媒體記者（通過舉辦論壇活動折射出項目的價值所在：地段位置、外立面的獨特性唯一性、身份的象征企業(yè)的面子問題關(guān)乎企業(yè)的發(fā)展，具備的一切決定項目的內(nèi)在價值） 舉辦日期： 2022年 4月 18日（周六） 舉辦地點：天悅酒店 費用預(yù)計： 60,000元 ? 報紙廣告 ——解決項目對外宣傳推廣及形象問題 結(jié)合高峰論壇進(jìn)行多主流媒體硬廣與新聞軟文的宣傳，重樹并提高項目高端形象并傳達(dá)銷售信息； 媒體選擇：南方都市報、惠州日報 投放形式：硬廣，新聞軟文 投放日期： （惠州日報）整版硬廣兩次 4月 3日、 4月 17日，半版軟文 4月 24日； （南方都市報）整版硬廣兩次 4月 10日、 4月 16日，半版軟文 4月 24日、 4月 30日； 投放費用預(yù)計： 280,840元 通過分析競爭對手客戶情況，我項目應(yīng)采取相應(yīng)的營銷策略，具體手法上采取立體式營銷，多方位進(jìn)行宣傳推廣，且 主要以現(xiàn)場包裝、報紙、短信及口碑宣傳等途徑作為推廣主渠道，在目標(biāo)客戶群的選擇上也精確細(xì)化， 達(dá)到最大程度的市場滲透，提高項目影響力與知名度，并以合理的價格撼動市場，促進(jìn)成交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售形式 可租套數(shù) 可租面積 最低價 最高價 平均租金 月租總額 55 37 52 44 646,607 可租單位統(tǒng)計一覽表： 租 金 明 細(xì) 表 樓層 房號 建筑面積 套內(nèi)面積 分?jǐn)偯娣e 朝向 租金單價 月租總額 4 404 西北 37 13,533 5 507 東 38 14,649 6 601 西南 47 10,972 6 602 西 47 14,083 6 603 西北 46 10,684 6 604 北 38 7,485 6 605 東北 40 7,109 6 606 東 39 8,739 6 607 東 38 14,649 6 608 東北 45 16,079 7 701 西南 48 11,205 7 702 西 48 14,383 7 703 西北 47 10,917 7 704 北 39 7,682 7 705 東北 41 7,287 7 706 東 40 8,963 7 707 東 39 15,034 7 708 東北 47 16,794 7 709 南東 52 28,785 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 804 北 40 7,879 8 805 東北 42 7,465 8 806 東 41 9,187 8 807 東 40 15,420 9 904 北 40 7,879 9 905 東北 42 7,465 9 906 東 41 9,