【正文】 ※ 進行一些針對性強有聲勢的公關(guān)、促銷活動，帶動人脈營銷，力爭使翠映康庭持續(xù)熱銷?！? 繁忙背后，盡顯悠然生活尊寵。中期推廣（調(diào)整期與第二次強銷期）（1） 推廣定位A、品牌建立、情感訴求：感受本位生活真色彩——健康、宜居、安全※ 尊重環(huán)境：傾力打造綠色住家空間；※ 尊重感情：創(chuàng)造人與人交流空間；※ 尊重人性：創(chuàng)造舒適居住空間；※ 尊重安全：專業(yè)化、智能物業(yè)管理，安心、放心、省心；※ 尊重教育：為子女健康成長創(chuàng)造一切便利條件（可與當(dāng)?shù)乇容^知名的學(xué)校實行聯(lián)動）?！?輻射工業(yè)園區(qū)：西邊工業(yè)園區(qū)迅速壯大，巨大的城市購買力。根據(jù)上文對媒體特性的分析并結(jié)合我們對市場的了解，建議采用立體式、組合式的宣傳策略：以報紙廣告、戶外廣告、印刷品為主，電視、廣播等其他媒體為輔。泛會所、中心景觀公園，提供廣泛的公共交流平臺。 在戶型設(shè)計中也不忘記體現(xiàn)健康生態(tài)?！? 精心設(shè)計的步行系統(tǒng)使得步行的過程充滿著愉悅和樂趣，真正有一種步移景異的感覺。通常一個具有個性化的案名和一句富有感染力的主打廣告語能對樓盤的推廣起到非常重要的促進作用。 票務(wù)代理；252。 小區(qū)保安；252。C、家庭報警系統(tǒng)：每戶人家設(shè)緊急呼叫系統(tǒng)，無須另行布線，可共用可視對講線路。本項目初步定位為中高檔樓盤，相應(yīng)品質(zhì)的物業(yè)管理也是必不可少的。健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能，比如乒乓球、健身房等用于健身，棋牌室等用于娛樂，咖啡廳、閱覽室等用于休閑，又如小型超市等購物設(shè)施，應(yīng)急醫(yī)療、托幼、洗衣等服務(wù)設(shè)施，這些設(shè)施需要考慮，同時也需要加以取舍（下文有述）。考慮到各方面因素，建議本案在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一處建筑面積約為500平方米的會所。面積： ㎡戶型： 222面積： 133㎡戶型： 322評介：該邊套戶型格局方正，布局合理；入戶門處理獨到巧妙主客分離，動靜分區(qū)，衛(wèi)生間干濕分離；主人臥室設(shè)獨立衣帽間、主衛(wèi)、轉(zhuǎn)角飄窗；戶型觀景陽臺，豐富了建筑立面效果。若根據(jù)市場平均1200元/平方米，總價15萬元左右的住宅，面積基本在125平方米左右，并充分結(jié)合本次市場調(diào)研的統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)，特做如下建議：（一）住宅戶型面積與套型根據(jù)我們市場調(diào)研的結(jié)論和對未來目標(biāo)消費群的分析，建議本案的戶型面積按以下比例來設(shè)計和控制：方案二戶型配比：建筑類型建筑結(jié)構(gòu)戶型檔次戶型建筑面積戶型格局所占比例設(shè)計戶數(shù)多層磚混普通型90～115㎡兩室兩廳一廚一衛(wèi)/三室兩廳一廚一衛(wèi)25%95戶磚混標(biāo)準(zhǔn)型115～130㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)50%165戶磚混舒適型130～144㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)20%60戶磚混享受型144～160㎡四室兩廳一廚雙衛(wèi)/三衛(wèi)5%15戶小高層框架標(biāo)準(zhǔn)型130～144㎡三室兩廳一廚雙衛(wèi)70%50戶框架小戶型35～45㎡一室一衛(wèi)15%40戶45～60㎡一室一廳一衛(wèi)15%30戶疊拼框架經(jīng)濟型220㎡四室三廳三衛(wèi)一廚一車庫一儲藏室100%32戶（二）商鋪結(jié)構(gòu)及面積沿街商鋪：其基本銷售單位控制在單層/戶30～100m2左右：進深8～20米、～、～，特殊的定向商業(yè)單獨考慮，其余根據(jù)設(shè)計的限制調(diào)整（具體未來銷售視實際操作情況而確定）。其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調(diào)，不宜采用暗色調(diào)，以爭取更多的行人視線。 安全性：在基本人車分流的大前提下兼顧可達性；187。2）分而治之的概念是每個組團形成自己的特色，相互滲透指彼此并不孤立，能和諧享受、分享小區(qū)內(nèi)外的景觀。二、項目總平規(guī)劃建議（一）規(guī)劃建議經(jīng)濟效益可行性分析上饒市房地產(chǎn)項目開發(fā)成本序號費用項目名稱單位單價備注（收費依據(jù)）一、土地使用權(quán)取得費1土地出讓畝38萬土地出讓合同合計樓面成本285元/㎡二、前期工作費用2方案及擴初設(shè)計費m210市場價格3施工圖設(shè)計費m26市場價格4圖紙復(fù)曬裝訂費、效果圖費m21市場價格5監(jiān)理費m23市場價格6規(guī)劃設(shè)計費m23市場價格7市政道路管網(wǎng)施工圖設(shè)計費m21市場價格8園林綠化景觀設(shè)計費m210市場價格9自來水設(shè)計費m21市場價格10配電設(shè)計費m21市場價格11有線電視設(shè)計費m21市場價格12路燈設(shè)計費m21市場價格13臨時用電費用m21電力局收費標(biāo)準(zhǔn)14臨時用水費用m21自來水公司收費標(biāo)準(zhǔn)合計約為每平米40元(一)前期項目規(guī)費1城市基礎(chǔ)設(shè)施配m２28上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表2白蟻防治費m２上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表3發(fā)展新型墻體專項費用m２6上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表4發(fā)展散裝水泥專項資金m２上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表5公共消防設(shè)施配套費m２25上饒市公安消防支隊辦事指南6防空地下室易地建設(shè)費m２36上饒市人民防空辦公室辦事指南7公共部位維修基金m２15上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表8地質(zhì)勘探費m２2地質(zhì)勘探大隊9放樣測繪費m２1市場價格10工程測量費m２1市場價格11水土設(shè)施補償m２1上饒市新民用建筑建設(shè)規(guī)費一覽表12建管站工程施工許可證等5工程直接費1%13招投標(biāo)交易服務(wù)費項2中標(biāo)合同‰合計約為每平米125元(二)其他前期費用1樁基工程m２50上饒市造價站參照上饒樁基工程一般造價合計約為每平米50元（實際費用將可能超出標(biāo)準(zhǔn)）三、項目土建成本(1)多層住宅m２400上饒市造價站質(zhì)詢(2)疊 拼m２400上饒市造價站質(zhì)詢(3)框架商鋪m２450上饒市造價站質(zhì)詢(4)小高層m２700上饒市造價站質(zhì)詢(5)會所等公建用房m２500上饒市造價站質(zhì)詢1水電安裝工程m２30上饒市造價站質(zhì)詢(1)鋁合金門窗安裝m２50上饒市造價站質(zhì)詢(2)外墻涂料工程m220市場價格(3)通體面轉(zhuǎn)m215市場價格(4)進戶防盜門安裝戶600市場價格2商鋪防盜門戶2000市場價格四、附屬工程費1供電設(shè)備費用m210電力公司標(biāo)準(zhǔn)2自來水外管網(wǎng)安裝m２5自來水公司3有線電視安裝m２5市場價格4路燈安裝m２2市場價格5園林綠化景觀道路m２20上饒市造價站質(zhì)詢6消防設(shè)施及安裝m２1上饒市造價站質(zhì)詢7安保技防工程m２10上饒市造價站質(zhì)詢8前期物業(yè)管理費m22一般物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)9電 梯臺—基本配置25萬元/臺合計約為每平米55元（不含電梯）五、項目間接投資費用1不可預(yù)見費元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)2財務(wù)費用元貸款金額利率年限銀行利息標(biāo)準(zhǔn)3管理費用元工程直接投資的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)4營銷費用元銷售收入的3%開發(fā)成本估算標(biāo)準(zhǔn)合計約為每平米150元六、項目稅費1營 業(yè) 稅%稅收標(biāo)準(zhǔn)2企業(yè)所得稅銷售凈收益的33%稅收標(biāo)準(zhǔn)合計約為每平米150元項目經(jīng)濟指標(biāo)測算方案設(shè)計為：多層、小高層、疊拼組合產(chǎn)品類型產(chǎn)品比例面積銷售率建安成本單 價預(yù)計總價多 層%42160100%18,972,000120050,592,小高層%10000100%8,000,000135013,500,疊 拼%7040100%3,379,200180012,672,北商業(yè)%4200100%2,100,000250010,500,東商業(yè)%1600100%800,00020003,200,會 所%500100%240,0000—車 庫戶數(shù)35%～40%4000100%900,00015006,000,自行車庫多層1:13000100%1,200,0008002,400,合 計100%65500—14,519,200—98,864,經(jīng) 濟 測 算前期費用—25,603,907——稅 金10,505,126建 安—14,519,200——稅后利潤10,168,341配 套—7,130,000——實際投資額78,190,534間接投資—9,865,426——投資回報率%備 注：◎ 以上經(jīng)濟測算是建立在土地單位成本為38萬元/畝的基礎(chǔ)上。 外部環(huán)境187。根據(jù)前面所述之產(chǎn)品檔次定位，建議將本項目的市場形象確定為：——環(huán)境取勝，打造健康住宅——戶型取勝，打造宜居住宅——物業(yè)取勝，打造安全住宅從“健康、宜居、安全”等真實居住感受層面直接訴求，讓消費者真實感覺到樓盤個性化的特征，更能打動、說服消費者購買本樓盤物業(yè)?！奸_發(fā)建議〗◎ 關(guān)于開發(fā)成本：嚴格成本控制，保障用最少的投資做出最好的產(chǎn)品。二、項目地塊SWOT分析 （一）優(yōu)勢分析——strengths項目地塊目前地名為：“三清山西大道8號”，東望櫧溪河，地處上饒城西第一站，其地位優(yōu)勢較為明顯，項目未來的地緣價值及商業(yè)價值將會在一定程度上得到提升；項目地塊位于上饒市城東，上饒縣東部，近鄰市政務(wù)新區(qū)（規(guī)劃中）縣政府，是政府重點打造區(qū)域，倍受關(guān)注，有“上饒的城西，上海的浦東”之說；上饒市政府為改善城市規(guī)劃面貌，增加政府財政收入，目前正在極力打造“住在城西”的新型居住理念，而且還出臺了政府購房補貼等政策，受到了廣大市民的關(guān)注；項目地塊距上饒市主城區(qū)僅10分鐘車程，絕對路程相對較小，且已開通至市中心城區(qū)的公交路線；縣、市房地產(chǎn)價格差距較大，與上饒市主城區(qū)樓盤相比具有較大的價格優(yōu)勢；專業(yè)營銷策劃公司全程跟進，讓項目地塊規(guī)劃產(chǎn)品最大限度上適應(yīng)市場需求，保障地塊投資收益。項目距上饒市主城區(qū)僅需10分鐘車程。綜上所述，困難與機遇并存，建議本項目推盤應(yīng)扎實做好相關(guān)營銷推廣工作，步步為營，將項目各個亮點、賣點、興奮點進行有效展示和傳遞。小 結(jié)：城西——饒城房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土 目前饒城經(jīng)濟正處于一個相對高速的發(fā)展階段，隨著開放型經(jīng)濟的進一步融入長三角經(jīng)濟圈，人們的生活水平和購買力會得到大幅度加強，有利于饒城房地產(chǎn)項目的開發(fā)和銷售。三、饒城市場競爭樓盤個案分析（一）縣城樓盤資料■ 陽光花城樓盤位置：上饒縣縣政府南面開 發(fā) 商：上饒旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：0793—8882222 8885555樓盤規(guī)模：總占地面積為11萬㎡（約165畝），㎡，容積率：業(yè)態(tài)配比：5幢小高層，23幢多層，共1016戶面積范圍：80～230㎡，其中主力戶型為三房兩廳，面積約120～150㎡銷售時間：分三期開發(fā)，一、二期已交付；三期06年5月開盤，06年9月30日交付銷售價格：多層均價1180元/㎡；11F小高層均價1550元/㎡銷售進度：一、二期已經(jīng)入住，剩少量頂層復(fù)式；三期小戶型已基本售完，小高層房源較多；多層約85%，小高層約45%銷售人員：銷售人員服務(wù)態(tài)度較好，但專業(yè)素質(zhì)一般優(yōu)惠措施：首創(chuàng)“零首付購房”，且曾經(jīng)實行“精裝修成品房（裝修標(biāo)準(zhǔn)：200元/㎡，另算）的促銷推廣策略，但市場反應(yīng)平淡，已取消樓盤評價：該盤是上饒縣規(guī)模較大的樓盤，地理位置、內(nèi)部規(guī)劃、環(huán)境都較好，是縣內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤之一樓盤備注：銷售時間與本案基本不形成沖突，但會消化現(xiàn)有的客源■ 嘉禾雅居樓盤位置：樟樹路上分路路口，縣政府西對面開 發(fā) 商：上饒遠宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話：0793—8888889 8899999樓盤規(guī)模：總建筑面積約85000㎡業(yè)態(tài)配比：2幢小高層，22幢多層面積范圍：85～150㎡，其中主力戶型為三房兩廳，面積130㎡左右銷售時間：分兩期開發(fā)，現(xiàn)已進入現(xiàn)房銷售階段，銷售價格：多層均價1180元/㎡，最高1300元/㎡，頂層送閣（最低處2m）樓價1360元/㎡銷售進度：多層約90%，小高層約60%銷售人員：服務(wù)態(tài)度較好，銷售專業(yè)素質(zhì)也較好樓盤評價：該盤屬現(xiàn)代簡約型住宅，地理位置較好，是未來縣城甚至城西中心樓盤備注：銷售時間與本案基本不形成沖突，但會消化掉現(xiàn)有的客源■ 錦繡年華——（一期：北歐國際﹠二期：左岸）樓盤位置：上饒市旭日工業(yè)園區(qū)武夷山大道開 發(fā) 商：上饒市鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理：深圳市華振地產(chǎn)顧問