【正文】 投放頻率及規(guī)模費(fèi)用預(yù)算為保持廣告的延續(xù)性，有效的對項(xiàng)目進(jìn)行整體推廣，根據(jù)項(xiàng)目銷售周期，我們采用“3”的投放比例進(jìn)行廣告投放規(guī)模及費(fèi)用預(yù)算：戶外廣告：60萬元/年報(bào)紙：80萬元（2005年5月2006年12月）純廣告費(fèi)用約140萬元八、推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算 推廣計(jì)劃 開盤前廣告推廣分三個(gè)階段，以循序漸進(jìn)的方式將項(xiàng)目的形象及內(nèi)容亦步亦趨的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶：※第一期推廣目的：廣而告知，一方面最大程度的將信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，另一方面通過客戶的反饋信息為二期廣告內(nèi)容及項(xiàng)目的價(jià)格、主賣點(diǎn)確定提供依據(jù)；推廣形式：以戶外為主，報(bào)紙輔助宣傳推廣內(nèi)容：以項(xiàng)目形象推廣為主項(xiàng)目名稱、LOGO，主廣告語推廣時(shí)間：2005/5/—2005/6/15※ 第二期推廣目的：（1）開盤前預(yù)熱，（2）主賣點(diǎn)的包裝訴求，（3）開盤前蓄水；推廣形式：戶外、報(bào)紙推廣內(nèi)容：圍繞主賣點(diǎn)，側(cè)重從地勢和景觀兩方面做為輔助賣點(diǎn)進(jìn)行推廣；推廣時(shí)間：2005/6/15—2005/7/15※ 第三期推廣目的：開盤日期告之，并通過一定的“噱頭”吸引最大化目標(biāo)客戶群到場參與，以引爆開盤慶典；推廣形式：報(bào)紙、DM推廣內(nèi)容：開盤時(shí)間，有關(guān)促銷信息；“買房更有大驚喜！”推廣時(shí)間：2005/7/15—2005/8月（延續(xù)至開盤后一周） 開盤前報(bào)紙投放計(jì)劃安排報(bào)種時(shí)間版面頻率內(nèi)容陽泉晚報(bào)版生活周刊～彩色整版每周一次(周四)創(chuàng)意廣告,推出項(xiàng)目形象陽泉晚報(bào)/生活周刊～開盤前一周1/2版,整版每周兩次(周三/周四)創(chuàng)意廣告,逐步推出輔助賣點(diǎn),塑造樓盤形象日報(bào)版經(jīng)濟(jì)周刊/陽泉晚報(bào)/生活周刊開盤前一周～開盤后一周1/2版,整版每周三次(周二/周三/周四)公布開盤日期及相關(guān)促銷信息 費(fèi)用預(yù)算 ※現(xiàn)場包裝約25萬元（包括售樓大廳、工地現(xiàn)場的包裝等約10萬元，沙盤鳥瞰模型與戶型模型約15萬元）※VI視覺識別系統(tǒng)、稿面設(shè)計(jì)約20萬元※印刷品約10萬元（樓書、DM、海報(bào)等印刷）※媒介投放約200萬元（戶外、路牌、報(bào)紙等05年06年間廣告發(fā)布費(fèi)用）※公關(guān)活動約50萬元合計(jì)“恒大花園”銷售推廣費(fèi)用約305萬元九、公關(guān)活動策劃為促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售，達(dá)到預(yù)計(jì)的總體營銷戰(zhàn)略目標(biāo)，除制定的媒介廣告投放以外，我們還相應(yīng)的制定了一系列公關(guān)活動推廣計(jì)劃。這個(gè)階段的推廣和公關(guān)活動推廣為主。貴族領(lǐng)地”※“非常領(lǐng)地家園”選擇的理由：從產(chǎn)品定位中來看：這一廣告語中“公園”訴說了該項(xiàng)目的位置，緊靠北山公園，同時(shí)折射出了我們的大環(huán)境；“庭園”則訴說出了我們的小環(huán)境，恬靜、幽雅，高人一等的視覺；“家園”則溫馨地表達(dá)出了生活空間的愜意。由些可見，我們必須制定周密的廣告計(jì)劃，及時(shí)地推出項(xiàng)目形象，提高品牌形象，通過我們項(xiàng)目定位的自身優(yōu)勢，及早創(chuàng)造自己的品牌形象。通過我們前期對陽泉市房地產(chǎn)市場及一些重點(diǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商2004年間很少注重廣告宣傳與系統(tǒng)的推廣，即使有幾家開發(fā)商項(xiàng)目做廣告也是很簡單的。此系統(tǒng)存在于推廣和銷售過程當(dāng)中，可以保證我們的價(jià)格貼近市場并保持較高利潤。其策略弊端是有可能使購房者在多種選擇下舉棋不定，影響銷售速度。由于樓層較多決定產(chǎn)品相對于低層數(shù)樓體，產(chǎn)品的數(shù)較大。 小區(qū)采用用“一卡通”技術(shù)，例如購電、購水、購氣、停車、繳物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部消費(fèi)等用一張IC卡即可。真正形成了小區(qū)內(nèi)步步有景，景隨步依的景致。而輔助目標(biāo)客戶中的低齡家庭是”美好生活”的積極習(xí)得者和跟進(jìn)者,在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支持下,他們是一群最先接受新事物,最積極響應(yīng)和體驗(yàn)新生活方式的消費(fèi)群體；他們敬慕企業(yè)家及其他商界成功人士，以他們?yōu)榘駱?以和他們?yōu)猷彏闃s。 主力目標(biāo)客戶職業(yè)細(xì)分（1）當(dāng)前效益好的大中型工礦企業(yè)的高中層管理人員（如陽煤集團(tuán)、陽光發(fā)電等）；（2）高利潤或高現(xiàn)金流行業(yè)的企業(yè)高中級主管（如煤炭、焦化、銀行、保險(xiǎn)、證券、餐飲、娛樂行業(yè)的高中級主管）；（3）有較高或高營業(yè)收入的民營（或私營）企業(yè)主及其高級經(jīng)理人員。 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目所在地人口總量及分布陽泉市現(xiàn)有全市總?cè)丝冢ǔＷ∪丝冢?疊加別墅位于小區(qū)第二臺地的中心位置，建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，樓板現(xiàn)澆。（4）從整個(gè)市場營銷手段上看，陽鋼、尚領(lǐng)鑒筑、天正嘉苑三個(gè)項(xiàng)目都開始盡可能使用個(gè)種宣傳手法來吸引客戶。（7）尚領(lǐng)鑒筑：銷售情況，目前還剩100余套，據(jù)了解127㎡的戶型較為好銷，基本已售完，進(jìn)一段時(shí)間，自開盤以來，銷售情況不太好，從上次調(diào)研情況來看，本季度成交量不高，針對此種情況該項(xiàng)目現(xiàn)已準(zhǔn)備在盂縣、平定增加戶外宣傳。（2）鴻龍灣：均價(jià)1350元/㎡，17號樓（最后一棟）現(xiàn)在剛開始做地基工程，據(jù)銷售人員17樓目前還有大部分沒有出售。豐澤園：去年12月開盤，規(guī)劃共六棟多層，有3棟已經(jīng)被團(tuán)購，剩余3棟銷售僅剩30余套，目前最高售價(jià)1915元/㎡，價(jià)格與去年相比每平米上幅了50元。從市場反饋的信息來看，人們都比較看好這幾個(gè)樓盤，銷售前景都比較樂觀。 2005年二季度陽泉房地產(chǎn)市場調(diào)研情況2005年6月13日～6月17日我們對陽泉市前期調(diào)研的項(xiàng)目進(jìn)行了今年的第二季度的跟蹤調(diào)研，同時(shí)又對新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研了解，以便把握市場信息，對市場有更準(zhǔn)確的掌握分析。御康山莊：該項(xiàng)目共計(jì)5棟樓，其中2號樓為地市級干部家屬區(qū)，3—5號樓對外出售；目前正在內(nèi)部認(rèn)購階段， 已登記認(rèn)購50%，明年六月交房；起價(jià)1360元/㎡，均價(jià)1580元/㎡，最高價(jià)1720元/㎡。調(diào)研結(jié)論：（1）與去年相比，目前看整體的銷售情況趨于平穩(wěn)，許多去年開盤的項(xiàng)目，今年的銷售情況都較為一般。 建筑產(chǎn)品定位 聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）在小區(qū)的第三臺地，是小區(qū)中品質(zhì)最高的獨(dú)立別墅區(qū)。 智能化智能化方面采用邊界監(jiān)控、樓宇監(jiān)控、電子巡更管理、住戶聯(lián)網(wǎng)報(bào)警、單元可視對講、停車場管理、社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)及社區(qū)網(wǎng)站等。這部分人群購買本項(xiàng)目商品房的比例應(yīng)占到80%以上。(3)購房人(可能不是出資人)分為25歲～35歲、45～60歲兩個(gè)年齡段。賣點(diǎn)6：未來的區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在區(qū)域已被規(guī)劃為陽泉未來的商業(yè)文化中心。并設(shè)置了健身運(yùn)動場地（如羽毛球場、籃球場等）。綜合考慮各種因素，結(jié)合工程擬分兩期進(jìn)行的思路，初步擬訂各建筑產(chǎn)品的銷售均價(jià)如下： 銷售價(jià)格定位表（元/㎡）建筑類型兩期平均價(jià)一期均價(jià)二期均價(jià)聯(lián)排別墅335032003500疊加別墅小高層3100220030002100320023007+1小高層240023002500總平均價(jià)2950 執(zhí)行方案 各單元均價(jià)制定※ 單元評估根據(jù)各單元樓座位置不同，所享受的景觀視野的不同，對各單元樓座進(jìn)行綜合評分。一般中段價(jià)位的住宅項(xiàng)目，特別是單體樓層較為適中的小高層項(xiàng)目，如12層的項(xiàng)目多會采用此種策略。此種策略在區(qū)域市場火爆，樓盤上市體量較小或部分戶型具有稀缺性的情況下較為實(shí)用。 銷售計(jì)劃銷售階段時(shí)間推出數(shù)量所占比例備注預(yù)熱期（認(rèn)購期）05/6/25—05/8/64套（限量