【正文】 東湖國(guó)際營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃》 37 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年深圳龍光百合花園案例分析》 87 頁(yè) pp 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年深圳新政下戶型贈(zèng)送合拼方式》 18 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年深航西雙版納曼弄楓項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》 85 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年 8 月深圳純水岸踩盤分享報(bào)告》 55 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《中海地產(chǎn) 2022年 6 月房地產(chǎn)人文營(yíng)銷推廣解析》 182 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《新景祥 2022 年鄭州勝崗項(xiàng)目市場(chǎng)定位與發(fā)展戰(zhàn)略》 71 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《萬科 2022 年上海浦江鎮(zhèn) 127 號(hào)地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)》 235 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年上海浦東川沙空港新城項(xiàng)目發(fā)展與功能規(guī)劃建議報(bào)告》 152 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年常州新城篦萁巷地塊綜合體項(xiàng)目溝通 —— 世聯(lián)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)分 享及對(duì)本項(xiàng)目思考》 73 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《世聯(lián) 2022 年 1 月貴陽(yáng)市金陽(yáng)匯城項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告》 132 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《 2022 年鄭州綠地廣場(chǎng)整合推廣策略思考及建議（二）》 94 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《仲量梁行 2022 合年肥公寓市場(chǎng)研究報(bào)告》 54 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《仲量聯(lián)行 2022年 5 月商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位》 148 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》 36 頁(yè) word 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年無錫胡埭商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略方案》 117 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年北京城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目前期可行性研究》 71 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《易居 2022 年海口海甸溪北岸景觀商業(yè)帶項(xiàng)目整體定位（精編版）》 50 頁(yè) pdf 2022 年 09 月更新 《偉業(yè)顧問 2022 年大連萬科魅力之城營(yíng)銷報(bào)告》 130 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《王志綱 2022 年漢中濱江新區(qū)總體策劃報(bào)告》 101 頁(yè) ppt 2022 年 09 月更新 《同致行 2022 年長(zhǎng)沙華盛會(huì)所配備健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施 悠閑家居 物業(yè)管理橙色服務(wù)，體現(xiàn)溫暖與親善。 4. 采用創(chuàng)新的 “音樂休閑銷售” 模式，把商業(yè)街開辟為 第二銷售場(chǎng) 在動(dòng)人的輕音樂中由客戶點(diǎn)歌進(jìn)行進(jìn)一步洽談。因此，以音樂為主題建造本樓盤必定有較高的號(hào)召力和市場(chǎng)效應(yīng)。 我們所有人對(duì)音樂也都有不同程度的感情，有人會(huì)隨音樂起舞，有人會(huì)不自覺地隨音樂哼唱。體育休閑概念為輔“，全方位演繹 ” 5+2“的生活模式，其中，戶型為精巧的”現(xiàn)代新獨(dú)院住宅“（聯(lián)排別墅為主），不求最大但求最好。設(shè)廢料粉碎裝置。 6. 中餐廳、西式酒廊： 以特色服務(wù)為經(jīng)營(yíng)之本。 A、 3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)： ① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系 統(tǒng)。 物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。為此我們提出下列建議僅供參考： ? 小區(qū)道路選擇樹干高大、樹冠濃密生長(zhǎng)快抗災(zāi)性強(qiáng)的樹種；例如 細(xì)葉榕 等； ? 草地上種植無刺、無毒花木；并且顏色豐富有層次； ? 水邊的樹種宜選用灌木或垂柳等； ? 近建筑物用規(guī)劃式綠化即低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被。 本案不同建面的“私密區(qū)”具體列表如下 ： 私密區(qū) 具體說明 350平米 300平米 250 平米 200230平米 書房 15 m2 1015 m2 812 m2 10 m2 臥室（ 1） 15 m2 ?2 1225 m2 ?2 1012 m2 ?2 10 m2 主臥 2530 m2 25 m2 2025 m2 20 m2 主衛(wèi) 10 m2 10 m2 810 m2 8 m2 4）、功能區(qū) 包括洗衣房、儲(chǔ)藏室、工人房（傭人房）、車庫(kù)、衛(wèi)生間以本案的建筑面積在 200350平方米，正常應(yīng)配置三個(gè)衛(wèi)生間加上廚房和洗衣間 ，洗衣間面積建議略大，除洗衣外也可以晾曬衣物和整理衣服。小面積戶型的客廳和餐廳可直接聯(lián)系，需要綜合使用的時(shí)候可以提供足夠的空間和適應(yīng)不同使用者的多功能性。獨(dú)立別墅為二層，單棟建面在 250350 平方米之間，主要分 250 平方米、 300平方米、 350 平方米三種規(guī)格；雙拼復(fù)式 型聯(lián)體別墅為三層，單套建面在200230平方米之間。 5）空間的可識(shí)別性和文化性 組團(tuán)以 ?? 主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。本案除了要必要的居住空間以外必須提供盡可能完善的功能并將使用空間分區(qū)，更要在空間的布局上賦予創(chuàng)新性： 單體建筑設(shè)計(jì)時(shí)就突傳統(tǒng)的集中式布局方式，采取靈 活空間組合方式，以走廊穿插和聯(lián)系每一功能空間，并能圍合形成一個(gè)“內(nèi)庭”甚至“后花園”的私家花園。其關(guān)鍵在于在價(jià)格性能比許可的條件下，如何規(guī)劃和設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場(chǎng)需求的“中、高檔別墅”物業(yè)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)型的消費(fèi)者在選擇物業(yè)時(shí)將特別看重周邊公共交通環(huán)境及其小區(qū)周邊的生活機(jī)能設(shè)施，銷售單價(jià)平均約 4500 元左右 /平方米，假如按經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品來定位，單價(jià)偏高而形 成的市場(chǎng)銷售抗性是顯而易見的。 挖掘其它島個(gè)的目標(biāo)客戶是開盤前蓄客工作的當(dāng)務(wù)之急。 成熟型及豪華型 律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者 有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。另外一些喜歡海是島外人士，更希望推窗見海，信步到海邊散步的生活、度假場(chǎng)所。我們將以哪些客戶為最終“獵取”目標(biāo)呢？ 1）目標(biāo)客源定位 從本案的市場(chǎng)定位來看，本案在目標(biāo)人群的定位上也有別于別墅類項(xiàng)目，它不完全以經(jīng)濟(jì)總量來對(duì)目標(biāo)人群進(jìn)行區(qū)隔，其考慮的復(fù)雜程度，涵蓋內(nèi)容將更為廣泛，也更為細(xì)致，簡(jiǎn)單的說就是要在有可能購(gòu)買別墅項(xiàng)目的人群中，再進(jìn)行甄選，方可成為本案的有效目標(biāo)客源。 綜上所述，?？谖骱０痘▓@的市場(chǎng)形象定位可以概述為： 藝術(shù)特色鮮明的音樂生活圈 科學(xué)管理的生態(tài)文化圈 藝術(shù)文化與生態(tài)的交流融合圈 維也納森林的精神歸屬圈 2022 2022 精神境界 藝術(shù)特色 健康需求 文化浸染 ： 健康生活 —— 科學(xué) 運(yùn)動(dòng)是手段，健康生活是最終目標(biāo)，維也納森林 2022 年詮釋健康生活的內(nèi)涵 一方面用的是科學(xué)的運(yùn)動(dòng)手段、科學(xué)的運(yùn)動(dòng)管理、科學(xué)的運(yùn)動(dòng)檢測(cè)；另一方面用的是健康的環(huán)保材料、健康的生活心態(tài)、健康的鄰里氣氛。 西海岸旅游度假區(qū) ◆ 寬 TOWNHOUSE 概念 ◆ 誠(chéng)信概念 將誠(chéng)信寫在樓書中，放在廣告里，擺在新聞上，無時(shí)無刻將誠(chéng)信的品牌傳達(dá)給客戶，引導(dǎo)他們只選擇西海灘。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) ◆ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； ◆ 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間； ◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 同質(zhì)樓盤的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是維也納森林的一個(gè)較大威脅。 ◆ 政府對(duì)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響。 ◆ 宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于升溫階段，有效需求較大； ◆鄰近港奧工業(yè)區(qū)，可吸引工業(yè)區(qū)的高級(jí)管理階層。 年維也納森林的 分析 ◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的濱海大道邊，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)， 因此這一地區(qū)的購(gòu)房潛在需求很大 ，市場(chǎng)前景看好； ◆ 獨(dú)特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)， 鄰近熱帶海洋世界、假日海灘。 10分鐘車程距離可達(dá)火車站， 30分鐘抵達(dá)珠江廣場(chǎng)。 地塊特征： 地理位置優(yōu)越，給人較辟靜的感覺，十分適合居住，但是，該地塊規(guī)模較小，物業(yè)管理和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的塑造都將是一個(gè)抗性較大的問題，如何在這兩方面作足文章抵消不良抗性將是本案成功銷售的重要課題。 B、人文、歷史景觀 周邊為未開發(fā)土地，缺乏人文、歷史景觀。 ◆ 地塊為緩坡地，適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，目前市內(nèi)只有 28路及住宅地產(chǎn)因子 單身 公寓 普通 住宅 中高檔 住宅 豪宅 中高檔住宅附加說明 符合情況 對(duì)公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人 員混雜區(qū) 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 ◆ 由于本項(xiàng)目為公司所開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)商知名度不大，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。 ◆ 項(xiàng)目周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見的，在西海岸區(qū)域，集中分布了在多家的別墅樓盤，它們體量大，檔次跨度大，如長(zhǎng)信海景花園一期的社區(qū)環(huán)境已日慚成熟，二期開發(fā)規(guī)模更大，黃金海岸花園以一線海景等項(xiàng)目的發(fā)展商品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，其品牌效應(yīng)有利于產(chǎn)品市場(chǎng)推廣，陽(yáng)光西海岸等項(xiàng)目的地理位置都較本項(xiàng)目要佳。新的規(guī)劃和新的操作模式，將提升整個(gè)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體檔次，必將對(duì)?？跇鞘袠?gòu)成巨大的沖擊，更加深了本案銷售的競(jìng)爭(zhēng)性，如新世界花園、寶安江南城等項(xiàng)目。 WO 策略 在宣傳與推廣中 強(qiáng)調(diào)大環(huán)境 獨(dú)特的自然景觀優(yōu)勢(shì)，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿o限； 利用?？诨疖囌镜膯⒂?， 未來規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)讓人們心中對(duì)本地區(qū)重新定位 ； 威脅 (Threat) ST 策略 用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)拋離對(duì)手 ，不在同一個(gè)高度進(jìn)行拼殺； 利用自身優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新概念和營(yíng)銷手段 ，綜合所有有利條件打破區(qū)域壁壘，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。 ◆ 維也納森林現(xiàn)狀處于開發(fā)初期階段，項(xiàng)目的推廣手法應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，所以項(xiàng)目推廣手法必須通過前面對(duì)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析，走一條行之有效的營(yíng)銷道路。何況概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項(xiàng)目一種生命力。有鑒于此，?？谖骱０痘▓@的市場(chǎng)形象定位也應(yīng)該從更高的起點(diǎn)立足，隨著時(shí)間的變化而不斷深化和 升華。 2022 年西海岸詮釋高尚生活的內(nèi)涵需要以維也納森林精神中 “和諧、團(tuán)結(jié)、友愛、尊重、理解” 等一系列高尚情操為出發(fā)點(diǎn)，舉行高尚活動(dòng)、制造精神境 融會(huì)“音樂、體育、健康”的品牌藝術(shù)生活社區(qū) “音樂藝術(shù)生活一步到位”的音樂主題社區(qū) 界，讓維也納森林在更純粹的“純凈生活”中成為藝術(shù)與友誼的象征，成為三大生活的交流平臺(tái)。）： 年收入： 1520 萬元； 健康、音樂、品味 豪華型（ 230m178。 成熟型及豪華型 企業(yè)高級(jí)管理人員 外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè) 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 西海岸的環(huán)境很適宜老年人居住和養(yǎng)生。 4）心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析 戶型比定位 考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素： A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響； B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性； C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和景觀實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和景觀效果的差異； D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。 3）、成熟型 戶型： A） 4房 2 廳（客廳挑高） 3衛(wèi) 1工 1廚， B） 4房、 5 房 3廳（或2廳客廳挑高） 3 衛(wèi) 1工 1廚 面積： A） 280－ 320 平米， B） 320－ 350 平米 比例： A） 30％， B） 30％； 4）、豪華型 戶型： 5房 3廳（或 2廳客廳挑高） 4衛(wèi) 1工 1廚 面積： 350平 米以上。從整體上來 說，充足和良好的空間環(huán)境搞好一個(gè)現(xiàn)代別墅區(qū)首先必須具備的條件。 4）親水環(huán)境 —— 柔性空間 利用小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)人工水景體系，采用水體景觀 廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。 產(chǎn)品市場(chǎng)定位 本案不論從小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑形態(tài)設(shè)計(jì)和組合，園藝設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的生活理念方面，包括提 供的物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，均有別于一般的別墅項(xiàng)目，本案將先進(jìn)的概念、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、良好的管