【正文】 以從事教育事業(yè)的教職員工為例，項(xiàng)目周邊已由或者近期遷入的養(yǎng)正中學(xué)、育紅小學(xué)、七十二中、吉林工程技術(shù)師范學(xué)院、吉林職業(yè)師范等帶來大量的教職員工，都將是項(xiàng)目潛在的客戶群體。例如，地段 ── 價(jià)格取向型、地段 ── 質(zhì)量取向型、地段 ── 時(shí)間取向型、地段 ── 服務(wù)取向型等多種演化類型 。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本案的 STREET MALLSTREET MALL將英倫 風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個(gè) 項(xiàng)目的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的 英倫國際商街 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL的一般構(gòu)成 STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。 Tudor house, 顧名思義 ,就是 Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋 . Tudor王朝是英國歷史上相對(duì)和平繁榮的時(shí)期。同時(shí) 節(jié)能住宅更是要做足市場熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競爭力。建議引進(jìn)外省的名校或者長春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國際雙語幼兒園、樹勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。孟母三遷為了孩子教育。 對(duì)洗浴、洗衣等生活用水和雨水回收處理形成中水，用于景觀用水、澆灌綠地、洗車等； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 另一方面，長春市政府正積極探索設(shè)立建筑節(jié)能改造專項(xiàng)基金，為節(jié)能技術(shù)開發(fā)、宣傳、示范、推廣等工作而從政府經(jīng)常性預(yù)算中設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)， 以提供財(cái)稅政策支持，并允許某些建筑節(jié)能產(chǎn)品，減征增值稅。 40萬㎡純粹英倫國際生活街區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 強(qiáng)勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 英倫風(fēng)情國際街區(qū) 是我們擺脫同質(zhì)化競爭、魅力化 產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營造的獨(dú)特生活方式。 天朗國際 50110 6080 2室 2廳 —— 2500 未開盤 —— 未售，但就其現(xiàn)有資源來看，主流客群主要面向區(qū)域周邊的在住居民。 ? 在客戶方面，各項(xiàng)目多數(shù)為區(qū)域居住型買家：客群以周邊工廠企業(yè)職工、原地居民及少部分來長打工、低收入人群、小營業(yè)主及寬城區(qū)的教師、白領(lǐng)和公務(wù)員為主。而中、低檔客戶對(duì)于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價(jià)格的同時(shí)，也逐漸要求樓盤具有中高端生活的品位和檔次。一期開發(fā)建設(shè) 21棟多層， 9棟高層，戶型面積 65㎡ —140㎡ 之間，預(yù)計(jì) 2022年 6月上市。” 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤 ，核心區(qū)第一超級(jí)大盤 ，締造北城居住核心 緊靠區(qū)政府和中心公園 緊鄰大型商業(yè)中心 區(qū)內(nèi)超級(jí)會(huì)所、大賣場和文化 娛樂中心等，締造生活核心 中心公園 +主題公園 “雙景觀”公園模式 6. 實(shí)力 =品牌 +品質(zhì) 品牌上市公司打造、戶型合理、新現(xiàn)代主義風(fēng)格的社區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 2： 華大 MODEL B 宜居型住宅 城市向北發(fā)展，把握南客北遷機(jī)會(huì)的同時(shí)，挖掘環(huán)線價(jià)值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標(biāo)客群最大程度上跨區(qū)域購房成為可能。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 2022，環(huán)線居住掃描 ? 南環(huán)：代表項(xiàng)目中海城、弗朗明哥 雖還未上市，但其綜合性高端品質(zhì)已引起了市場的廣泛關(guān)注。 ? 區(qū)域需求市場將由區(qū)域內(nèi)客戶逐漸轉(zhuǎn)向長春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來長打工的置業(yè)人群。 希望 —— 區(qū)域建設(shè)加速發(fā)展 未來前景看好 區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施及重點(diǎn)配套的建設(shè)加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢的形成，有利于城市核心區(qū)居住氛圍的形成。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 2022年，在長春市委、市政府提出“ 改造大鐵北、建設(shè)北部新城 ”和省政府的棚戶區(qū)改造雙重利好指引下，長春北城迎來了再次騰飛的契機(jī)。 寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的 %，其他都是農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部。 但由于在長春的規(guī)劃和建設(shè)歷史上，溝通南北的干道少，作為中軸線的人民大街到火車站便中斷，鐵路線成為制約城市空間發(fā)展的緊箍咒，造成長春延續(xù)至今的南北二元分割的格局。從區(qū)域投資情況看，長春市資本正逐步向西部轉(zhuǎn)移，從潛在競爭力看，區(qū)域毗鄰一汽及新建的汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)， 居住人口容量大，潛在購買力強(qiáng)，板塊內(nèi)主要以中高檔樓盤為主。 市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯 區(qū)域板塊已初步形成，由項(xiàng)目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進(jìn)一步加劇； 城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，增加居民對(duì)住房要求 房產(chǎn)快速發(fā)展階段 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 審視全城，把握城市房產(chǎn)市場的大勢；立足板塊、方可從容謀略一域。 ? 同時(shí)，低價(jià)位住房比重在減少，高價(jià)位住房比重在加大，說明批準(zhǔn)預(yù)售商品住房的 平均價(jià)格重心在上移。截止 2022年 11月，累計(jì)可售商品房 。 隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，增加城市的吸納力，從而對(duì)市場的消費(fèi)需求具有積極的促進(jìn)作用 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來持續(xù)發(fā)展的契機(jī) ?GDP及人均 GDP ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?人均可支配收入 ?總?cè)丝? ?非農(nóng)業(yè)人口 ?城市化率 ?市區(qū)人口 城市化進(jìn)程加快，對(duì)房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進(jìn)作用 工業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ) 經(jīng)濟(jì)上升良好勢頭，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 土地供應(yīng)達(dá)到 1400萬方，房地產(chǎn)開發(fā)有明顯郊區(qū)化趨勢 ?按平均容積第 ，在未來 35年內(nèi)，將陸續(xù)有 2100萬㎡的商品房上市。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 經(jīng)濟(jì)總量不高 /人均 GDP突破 3000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 長春 GDP總量在省會(huì)城市中處于中間水平，但GDP在 0 07年的快速增長表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的良好勢頭，同時(shí)將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 人均 GDP超過 3000美元，根據(jù)國際衡量標(biāo)準(zhǔn)，城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存； 第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高（ %），工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整。在“建設(shè)北部新城”的熱潮中，是長春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級(jí)示范性高中。 環(huán)境條件 目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。西南為區(qū)政府所在地，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。 [項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ] 項(xiàng)目規(guī)劃用地： 22公頃 整體分布：住宅 +公建 容積率：地塊一： 2； 地塊二、地塊三： 。道路系統(tǒng)完善 ，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。 地塊條件 地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項(xiàng)目整體規(guī)劃的難度。這是一個(gè)是由原長春市十二中和長春市四中組建而成的省級(jí)重點(diǎn)高中。 5. 區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備數(shù)量加大 ,競爭壓力較大，潛在競爭對(duì)手不斷增多 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 定位的核心問題點(diǎn) 如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造項(xiàng)目的優(yōu)勢？ 如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重不足給居民生活帶來的不便？ 如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢？ 北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差 地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建 項(xiàng)目南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃 項(xiàng)目周邊潛在競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場中取得先機(jī)？ 項(xiàng)目南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤或待開發(fā)地塊 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為 “ 雙心三翼、多組團(tuán) ” ： “ 雙心 ” 分別指人民廣場一帶主中心和人民大街南端的南部副中心， “ 三翼 ” 分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎 政策扶持 長春政策 吉林省政策 中央政策 振興老東北工業(yè)基地 ?加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有企業(yè)改革改組改造； ?著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型； ?全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)； ?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動(dòng)力就業(yè)。 國家對(duì)土地的宏觀調(diào)控開始有所顯現(xiàn)。 由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。 小面積戶型、總房款少、購置門檻低、投資回報(bào)度高等優(yōu)勢，面為眾多投資購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一部分目標(biāo)客群，比如家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場需求較為旺盛。因以舊城區(qū)為主， 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目多為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步發(fā)展階段 。 西 部 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 回憶 —— 歷史之痛 鐵北板塊 鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過 80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的 40%。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。 “兩帶”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 08年將完成重點(diǎn)初中七十二中、藝術(shù)館、圖書館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會(huì)福利院等建設(shè)工程。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。 ? 2022年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)量要達(dá)到 400萬平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬㎡的商品房同時(shí)上市，市場競爭也將白熾化，并成為長春房地產(chǎn)市場的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂嘉茗園 2600元 /㎡ ，銷售成績良好。 MODEL D 經(jīng)濟(jì)型住宅 所有戶型采用正南正北，大開間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 開發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長哈鐵路以西 開盤時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 45月開盤 占地面積： 52萬㎡ 建筑面積： 60萬㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià) 2500元 /㎡ 入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值