【正文】 三、維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按乙方占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。 定期組織市場內(nèi)的經(jīng)營戶進(jìn)行消防演習(xí)。 六、交通秩序與車輛停放 車輛停放、行駛有序； 消防通道暢通： 及時(shí)清除占道行為。 宣傳欄無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。 第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 一、房屋外觀 房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔； 管理范圍內(nèi)無違章搭蓋現(xiàn)象。 （ 3）未經(jīng)允許任何機(jī)動(dòng)車輛不得駛?cè)胧袌鰻I業(yè)區(qū)域，超高、超重以及漏油、漏水等車輛嚴(yán)禁駛?cè)胧袌?，不得在市場?nèi)按喇叭。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 乙方所購房屋銷售合同編號(hào)： 乙方所購房屋基本情況： 類 型 ： 座落位置 ： 建筑面積 ： 平方米； 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，在乙方辦理入住手續(xù)時(shí)，甲乙雙方就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 雙方的權(quán)利和義務(wù) 一、甲方的權(quán)利義務(wù) l、對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理； 根據(jù)有關(guān)法律和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理 建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料： 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)管理公約》的行為： 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； 依據(jù)國家和地方政府的有關(guān)文件規(guī)定以及本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用； 編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃； 每六個(gè)月向全體業(yè)主公 布物業(yè)管理費(fèi)用收支賬目： 提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《商鋪裝修管理協(xié)議》； 不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能： 1 l、向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)以及社區(qū)家政等方面的有償服務(wù)； 1自本協(xié)議終止之日起 5 日內(nèi)，與市場商會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)市場商會(huì)確認(rèn)。 有本公約規(guī)定的其它違約行為。 違約罰則 第十六條 XXXXXXXX 市場運(yùn)營管理公司有下列情況之一的，視為違約： 不履行本公約第十條規(guī)定的職責(zé)。 市場管理與服務(wù) 第十二條 市場物業(yè)管理與服務(wù) 市場物業(yè)管理服務(wù) 由 XXXXXXXX 市場運(yùn)營管理公司承擔(dān)，業(yè)主與管理公司之間的權(quán)利義務(wù)已在雙方簽署的《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《商務(wù)管理公約》中約定。 負(fù)責(zé)市場的發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)策劃、營銷推廣、市場調(diào)研、市場拓展、渠道建設(shè)、廣告宣傳、信息發(fā)布、品牌建設(shè)、廣播電視、公共關(guān)系、法律事務(wù)、倉儲(chǔ)停車等公共服務(wù)工作。對(duì)經(jīng)營戶的違法違章行為提出處理意見和建議。 經(jīng)營戶發(fā)生變更時(shí)，其權(quán)利義務(wù)當(dāng)然作相應(yīng)轉(zhuǎn)移。 監(jiān)督由經(jīng)營戶繳納的市場廣告宣傳費(fèi)用、營銷費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用及其它費(fèi)用的使用情況。 附件一：商務(wù)管理公約 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場商務(wù)管理公約 第一章 總則 第一條 為了不斷提升 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場的經(jīng)營業(yè)績和管理水平，進(jìn)而將其建設(shè)成為XXX 一流的品牌市場，市場管理方 XXXXXXXX 市場運(yùn)營管理公司（以下簡稱管理公司）和市場經(jīng)營戶（以下簡稱經(jīng)營戶）共同簽署并保證嚴(yán)格遵守本公約。在學(xué)習(xí)和 交流中，讓經(jīng)營戶在經(jīng)營管理、市場應(yīng)對(duì)等得到不斷的提高，從起家到發(fā)家，經(jīng)營實(shí)力長盛不衰。 （ 10）講究衛(wèi)生，愛護(hù)公司財(cái)物，損壞公物照價(jià)賠償。 （ 2）除已公布的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)外，嚴(yán)禁提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或向客戶索取額外費(fèi)用。 （ 2）搬運(yùn)隊(duì)招標(biāo)每年進(jìn)行一次，由管理公司確定標(biāo)底、評(píng)標(biāo)和 定標(biāo)。 租戶不得私自占用公共場地，堵塞消防通道 ，如因堵塞消防通道導(dǎo)致一切不良后果，由租戶承擔(dān)全部責(zé)任。租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在《倉庫租賃合同》中具體約定。 公告欄主要發(fā)布以下信息： （ 1）與市場有關(guān)的政府文告； （ 2）管理公司的宣傳海報(bào)、招貼、公告、通知等； （ 3）與本市場有關(guān)的公共信息； （ 4）市場經(jīng)營戶的促銷信息和其它商務(wù)信息； （ 5）經(jīng)批準(zhǔn)的其它市場信息。 （ 3）審查顧客提供的來信來稿和影音資料。 經(jīng)營戶的宣傳招貼、招聘啟事、促銷標(biāo)語、提示語等張貼物應(yīng)貼在店面開間分隔墻內(nèi)側(cè)以內(nèi)，禁止在公共場所張貼。接待顧客時(shí)，應(yīng)做到舉止語言禮貌規(guī)范，有問必答，正確介紹商品，提供購物指導(dǎo)。 店內(nèi)陳列不能出現(xiàn)有傷風(fēng)化、貶低他人的內(nèi)容。夜間巡察時(shí)，若發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時(shí)排除和處理，并作好值勤記錄；發(fā)現(xiàn)店鋪未上鎖時(shí)，應(yīng)當(dāng)即加鎖，并在次日上午經(jīng)營戶正常開門時(shí)為其開門，同時(shí)向經(jīng)營戶發(fā)出口頭警示。 禁止經(jīng)營戶及其所聘員工擅自在本市場內(nèi)留宿，因特殊情況確須留宿的，應(yīng)事現(xiàn)向管理員提出書面申請(qǐng)，經(jīng)管理員審查同意并送市場運(yùn)營管理公司保安部批準(zhǔn)后方可留宿。復(fù)驗(yàn)不得提出上次驗(yàn)收中所簽具體意見以外的問題； 其它 嚴(yán)禁收取本 規(guī)定以外的其它任何費(fèi)用； 嚴(yán)禁向經(jīng)營戶指定施工隊(duì)、清潔工、搬運(yùn)工及材料供貨商； 嚴(yán)禁管理人員、驗(yàn)收人員利用職權(quán)吃喝卡要； 本規(guī)定印在《裝修申請(qǐng)表》背面； 歡迎經(jīng)營戶對(duì)管理人員、驗(yàn)收人員的違禁行為舉報(bào)，舉報(bào)屬實(shí)必獎(jiǎng)。由管理員將已簽署意見的《裝修申請(qǐng)表》及其它申報(bào)資料退還經(jīng)營戶重新申報(bào)。 （四）服務(wù)投訴 在解決顧客投訴的時(shí) 候，首先要認(rèn)真聽取消費(fèi)者和商家雙方的解說，并向目擊者了解情況，一般的處理結(jié)果可以傾向于消費(fèi)者，以便形成整個(gè)商業(yè)市場的宣傳口碑。經(jīng)營戶之所以愿意入場經(jīng)營，是因?yàn)橛猩庾觯簿褪撬南M(fèi)群體非常認(rèn)可萊州 ■統(tǒng)一招商管理：對(duì)招商的品牌審核管理和完善的租約管理。管理也是服務(wù) ，服務(wù)本身也隱含著管理，二者是相輔相成的。 重點(diǎn)之二：消防安防管理。 設(shè)備設(shè)施是 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場的主要組成部分，是物業(yè)管理內(nèi)容的重要組成部分。 （ 3）如果繼續(xù)違章或不予整改，發(fā)出《違章裝修整改通知（三）》，向法院提起訴訟。 施工管理 （ 1）施工單位須與管理公司簽訂《裝修服務(wù)管理協(xié)議》，施工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證，施工時(shí)佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng) 。 裝修服務(wù) A、設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，向業(yè)主提供免費(fèi)裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。 ⑥客戶服務(wù)中心把鑰匙移交給租戶。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。 為了更好地實(shí)施將來對(duì) XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場的管理，對(duì)經(jīng)營戶的宣傳和培訓(xùn)作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。 （ 4）做好市場內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。 負(fù)責(zé)市場內(nèi) 商鋪?zhàn)赓U工作。 經(jīng)營管理部： （ 1）市場運(yùn)營中心： 每月進(jìn)行一至兩次經(jīng)營戶產(chǎn)品信息的交流和更新，并編制《商品商情》。 宣 傳欄無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。 負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)部門的合同評(píng)審。 （ 5）根據(jù)會(huì)計(jì)制度，審核收、付款憑證及附件，并據(jù)以填制記帳憑證。 （ 2）負(fù)責(zé)人員的勞資工作。 1 完成上級(jí) 交辦的其他任務(wù)。 調(diào)查研究市場出現(xiàn)的新情況、新問題，制定相 關(guān)的規(guī)章制度。 如下圖： (二 )完善產(chǎn)供銷物流網(wǎng)絡(luò)渠道 (三 )快速啟動(dòng)市場 二、市場運(yùn)營管理目標(biāo) “安全、便利、快捷” 安全的涵義：人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、消防安全。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場 XXXXXXX 綜合批發(fā)市場 市 場 運(yùn) 營 管 理 方 案 二 OO 四年八月三十日 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場市場運(yùn)營管理方案 目 錄 第一部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場基本情況 第二部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理模式 市場運(yùn)營管理模式 建立健全市場運(yùn)營管理機(jī)構(gòu) 完善產(chǎn)供銷物流網(wǎng)絡(luò)渠道 市場啟動(dòng)程序 市場運(yùn)營管理目標(biāo) 第三部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理組織構(gòu)架 XXXX 市場管 理中心 組織構(gòu)架 工作職責(zé) XXX 管理公司 組織構(gòu)架 工作職責(zé) XXXXXXXXXXX 市場商會(huì) 組織構(gòu)架 工作職責(zé) 第四部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場運(yùn)營管理配置 物業(yè)管理用房配置 物質(zhì)裝備配置 運(yùn)營管理支出預(yù)算 第五部分 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理籌備 入住運(yùn)作方案 前期介入與接管驗(yàn)收 入住期間的監(jiān)管 房屋裝修管理 第六部分 日常物業(yè)管理 第七部分 商務(wù)管理服務(wù) 商務(wù)管理模式 商務(wù)服務(wù) 商務(wù)管理 市場相關(guān)機(jī)制的健全 附件一：商務(wù)管理公約 附件二：前期物業(yè)管理協(xié)議 附件：商鋪裝修管理協(xié)議 附件三：物業(yè)管理公約 第一部分 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場基本特征 萊州 便利的涵義：為經(jīng)營戶打通上下游市場的進(jìn)貨渠道、為經(jīng)營戶辦證和代理注冊(cè)商標(biāo)提供方便、有成熟的市場交通網(wǎng)絡(luò)。 對(duì)參與市場管理的各職能部門進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，支持各職能部門依照法規(guī)充分行使職權(quán)。 二、萊州 XXXXXXXX 市場運(yùn)營管理公司（以下簡稱管理公司） 組織構(gòu)架 工作職責(zé) 綜合部 行政管理： （ 1）負(fù)責(zé)秘書工作，包括行政文件的處理、內(nèi)外信息的交流、文書及機(jī)要工作，以及各種會(huì)議的會(huì)務(wù)工作。 （ 3）負(fù)責(zé)員工的考核、培訓(xùn)工作。 （ 6）及時(shí)做好明細(xì)帳的各項(xiàng)工作，并與總帳核對(duì)，做到總分類帳與所屬明細(xì)分類帳登記的時(shí)期相同，方向一致。 負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)及房屋的管理維修。 標(biāo)示牌、路燈無污垢、無明顯積塵，無亂張貼。 每日利用市場宣傳欄等設(shè)施發(fā)布市場內(nèi) 最新產(chǎn)品信息，為經(jīng)營戶做產(chǎn)品宣傳。 負(fù)責(zé)收集國家、省市對(duì)房屋銷售、租賃及市場經(jīng)營的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，并負(fù)責(zé)起草和完善物業(yè)管理規(guī)章制度。 （ 5）指揮車輛停放，維護(hù)停車次序，保護(hù)車輛安全。培訓(xùn)內(nèi)容為：常規(guī)知識(shí)培訓(xùn)和裝修制度培訓(xùn)。使入住業(yè)主輕松、及時(shí)地辦理完相關(guān)手續(xù)并得到管理員的全程服務(wù)。 入住儀式 喬遷新居，可喜可賀，且業(yè)主對(duì) XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過 程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，將在市場內(nèi)舉辦隆重簡樸的入住儀式。 B、編輯《裝修手冊(cè)》一本，正面引導(dǎo)經(jīng)營戶遵守裝修規(guī)定。 （ 2）裝修發(fā)生違章行為，業(yè)主與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 第六部分 日常物業(yè)管理 一、日常物業(yè)管理 針對(duì) XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場的特點(diǎn)，為使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全、生活方便、環(huán)境寧靜優(yōu)美，確保 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，必須實(shí)行專業(yè)化的科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為了管理好，擬設(shè)立物業(yè)部，集合各專業(yè)的技術(shù)骨干和操作工，通過培訓(xùn)上崗管理和操作。 為了保證 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場業(yè)主和經(jīng)營戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，擬設(shè)置保安部，負(fù)責(zé)XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場的治安消防工作： （ 1）保安部設(shè)立消防監(jiān)控室，監(jiān)控室進(jìn)行 24小時(shí)值班監(jiān)控，并按規(guī)定定期不定期的進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，更要防患于未然，盡量將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中，以減少事故發(fā)生率。 重點(diǎn)之一：衛(wèi)生清潔 衛(wèi)生清潔是 我們對(duì)業(yè)主進(jìn)行服務(wù)和管理的主要任務(wù)之一。 ■統(tǒng)一營銷管理：為市場策劃 1 年 365 天的系列營銷計(jì)劃。 XXXXXXXX 綜合批發(fā)市場。對(duì)于極端無理或消費(fèi)者明顯錯(cuò)誤的情況，可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成由消費(fèi)者協(xié)會(huì)處理。在對(duì)經(jīng)營戶的重新申請(qǐng)