【正文】 對(duì)于新市場(chǎng)，鄒老板也很有見(jiàn)地地提出了以下觀點(diǎn)：u 賣價(jià)不能太高，建議我們分批吸引經(jīng)營(yíng)戶搬遷。再說(shuō)，緊張的城市用地，促使梅溪橋沒(méi)有再擴(kuò)大的可能性。就算你們不做，還有其他人做，很多人已經(jīng)注意到了這個(gè)市場(chǎng)。至于是否購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，她要看市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)決定。缺點(diǎn)是：u 倉(cāng)庫(kù)太少；東大市場(chǎng)占地面積過(guò)小，沒(méi)做什么倉(cāng)庫(kù)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶基本到在市場(chǎng)外面租用倉(cāng)庫(kù)，不便于管理。原因是亞華最近也在和他們接觸中，雖然還沒(méi)有交定金，但是已和他們達(dá)成了一個(gè)初步協(xié)議。裕和商行裕和商行位于岳陽(yáng)市梅溪橋東大市場(chǎng)第二排32號(hào)門面，總面積56M2, 上下兩層，營(yíng)業(yè)面積28M2，另有棚位15M2左右，租金是按10000元/年繳納的，目前在學(xué)坡附近租有倉(cāng)庫(kù)120M2,租金約300元/月。五、超市的壓款。二、市場(chǎng)不集中。“像茶葉市場(chǎng)的建設(shè)”溫老板說(shuō)，“一般要建兩層，進(jìn)深不要太深了，有個(gè)8米左右就足夠了，間寬最好能寬點(diǎn)，像我們這樣的大戶巴不得間寬能達(dá)到8米以上，最起碼要顯示出氣勢(shì)。位于茶葉市場(chǎng)20號(hào)鋪面的福建茶行是整個(gè)茶葉市場(chǎng)做得最好的茶商之一，不到50平米的鋪面里簡(jiǎn)單的陣列、典雅的布置、撲面而來(lái)的茶文化氣息都似乎在訴說(shuō)著老板是一個(gè)具有與眾不同品味的人。第三，近幾年岳陽(yáng)買碼成風(fēng)對(duì)她的影響也比較大，現(xiàn)在不僅僅是許多岳陽(yáng)市民參與買碼，甚至已經(jīng)發(fā)展到廟堂里許多已經(jīng)皈依佛門的居士們也開(kāi)始跟著買起來(lái)了，根本就不再點(diǎn)香敬神，而將錢省下來(lái)去買碼，有的就算是點(diǎn)香，也是將以前的一天兩次變?yōu)橐惶煲淮?，將一次三根變?yōu)橐淮我桓?，用這些省下來(lái)的錢去買碼，并向菩薩承諾：如果菩薩保佑中了碼，到時(shí)候一定加倍點(diǎn)香謝謝菩薩。梅溪橋的不集中當(dāng)然主要是因?yàn)樗靥幵狸?yáng)的老城區(qū)，許多建筑根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃就開(kāi)始建筑，這樣建了拆，拆了建不僅極大地造成了資源的浪費(fèi)，還導(dǎo)致因無(wú)地可建而不得不將市場(chǎng)分散而建，這樣的話讓許多外地來(lái)岳陽(yáng)進(jìn)貨的客戶根本就不能在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)齊自己想要的全部商品，久而久之，許多客戶也因?yàn)檫@些原因不再來(lái)岳陽(yáng)進(jìn)貨了，轉(zhuǎn)而去了市場(chǎng)集中度很高的高橋大市場(chǎng)進(jìn)貨，甚至有些本地的客戶也寧可跑得遠(yuǎn)一點(diǎn)去長(zhǎng)沙，更別說(shuō)像湖北、汩羅那些地方了。嚴(yán)老板說(shuō)，交通不便是最困擾梅溪橋的問(wèn)題。梅溪橋是自發(fā)形成的馬路市場(chǎng)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和配套的設(shè)施。住房面積在120150平米之間，三室兩廳或者四室兩廳，價(jià)格在8001000元/平米。在說(shuō)到對(duì)新市場(chǎng)的具體要求時(shí)，孫老板提到以下幾點(diǎn)：u 門面面積不要很大，3040平米。因此，建立一個(gè)大型、安全的停車場(chǎng)是所有商戶的期望。但是，這都不能阻止買碼之風(fēng)的盛行，民間資金源源不斷的流向外地，岳陽(yáng)出現(xiàn)了前所未有的經(jīng)濟(jì)滑坡，市場(chǎng)疲憊、經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致民眾購(gòu)買力下降。信步走進(jìn)這個(gè)不足30平米的門面，發(fā)現(xiàn)整件整件的旺仔牛奶整齊地?cái)[滿了整個(gè)空間的三分之二，剩下門口一小塊地方只能放張桌子，這與我在其他門面看到的多種類的貨物充斥其中有很大的視覺(jué)差異。因此，新市場(chǎng)如有配套的物流公司，將會(huì)為將來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的方便。u 廣告宣傳力度要大，最好是能到岳陽(yáng)周邊的地區(qū)去招商和宣傳，吸引更多的外地客商在岳陽(yáng)投資或進(jìn)貨，把市場(chǎng)名氣做大，爭(zhēng)取把失去的市場(chǎng)份額全部奪回來(lái)。敖老板說(shuō)他每個(gè)月要交750元國(guó)稅、380元工商管理費(fèi)、100元地稅、1000元的門面租金，另加管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，一個(gè)月的開(kāi)支最少在40005000元，這相對(duì)于現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的開(kāi)支?！痹狸?yáng)縣只有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)就是致富街，市場(chǎng)集中、品種齊全、分類分區(qū)明確，去那里進(jìn)貨不用東奔西跑，既方便又快捷。究其原因，敖老板說(shuō)了以下幾點(diǎn)： 第一，交通不便，這是最主要的方面。對(duì)于常女士所提出的許多竹蔭街的缺點(diǎn)正是我們建立一個(gè)新市場(chǎng)所需要解決的問(wèn)題，相信有許多的老板也多多少少遇到了同樣的問(wèn)題，只愿新市場(chǎng)的建設(shè)能真正解決現(xiàn)在這些老板所遇到的一切缺點(diǎn)、一切影響生意成敗的因素。但或許是常女士仍然不太滿足現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況，她對(duì)于竹蔭街各方面的硬件設(shè)施可以說(shuō)是非常的不滿意。不過(guò)李老板對(duì)于新市場(chǎng)物流園的立項(xiàng)倒是表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的興趣，因?yàn)楝F(xiàn)在許多大型廠家采取的都是由商家自己請(qǐng)物流公司配送，然后廠家進(jìn)行定額運(yùn)費(fèi)補(bǔ)貼的方法，所以如果新市場(chǎng)能有大型的物流園，價(jià)位肯定比他另外請(qǐng)物流配送要便宜得多，這樣，那部份定額的運(yùn)費(fèi)補(bǔ)貼實(shí)際上就還可以賺取一部份利潤(rùn)了，這對(duì)于他來(lái)說(shuō)，的確是一件非常好的事情。典型樣例其實(shí)在這次的調(diào)查中，雖然看到的問(wèn)卷似乎都是千篇一律的那幾個(gè)問(wèn)題、都是那幾個(gè)答案、有時(shí)甚至連被訪者的回答都幾乎是一模一樣的，但一個(gè)月的調(diào)查也確實(shí)遇到了許多讓人能夠回味的事情，也許通過(guò)與一些做得比較大的經(jīng)營(yíng)戶的交流、溝通、討論，我們更能窺得許許多多經(jīng)營(yíng)戶的心態(tài)，更能了解為什么90年代曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的梅溪橋竟陷入了如今經(jīng)營(yíng)瓶頸的尷尬，更能以一種平常的心態(tài)去面對(duì)本應(yīng)該冷靜以待的市場(chǎng)。%還要低，經(jīng)常買和偶爾買的比例應(yīng)該互換一下會(huì)更接近真實(shí)，這就是說(shuō)不符合實(shí)際；但是出于種種原因不承認(rèn)自己買碼或經(jīng)常買碼又是導(dǎo)致回答結(jié)果符合常理的因素之一。%的支持率外，本地媒體的收看和收視率已經(jīng)被三湘都市報(bào)和瀟湘晨報(bào)沖擊得七零八落。平均面積107㎡再準(zhǔn)確不過(guò)的反映出這個(gè)群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣。面積大小比例的相對(duì)均衡直觀的預(yù)示著新建市場(chǎng)必須根據(jù)每個(gè)單項(xiàng)業(yè)種的不同合理劃分區(qū)域、合理規(guī)劃鋪面大小。 您怎樣知道太陽(yáng)橋建材大市場(chǎng)的？數(shù)量所占比例聽(tīng)別人說(shuō)的199%長(zhǎng)江信息報(bào)15%岳陽(yáng)晚報(bào)2%洞庭之聲5%岳陽(yáng)電視臺(tái)25%廣播電臺(tái)41%車身廣告22%路過(guò)29%戶外廣告和宣傳單17%不知道117%有些出乎意料的結(jié)果居然在這個(gè)問(wèn)題中產(chǎn)生，之所以問(wèn)這個(gè)問(wèn)題就是因?yàn)樘?yáng)橋建材大市場(chǎng)在銷售過(guò)程中的廣告投入可以說(shuō)是相當(dāng)可觀的，包括上表中列舉的項(xiàng)目他們?cè)撟龅亩甲隽?，因此，本想通過(guò)這個(gè)問(wèn)題能夠判斷一下哪種宣傳方式對(duì)這部分人群最為有效。商業(yè)項(xiàng)目的通用屬性——“扎堆效應(yīng)”再一次顯現(xiàn)得淋漓盡致，這一屬性在梅溪橋目前的區(qū)塊內(nèi)經(jīng)過(guò)近20年自發(fā)的孕育和發(fā)展，實(shí)際上也已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)如前所述的八大市場(chǎng)的集合群落，他自發(fā)的遵循著這樣的發(fā)展軌跡，在過(guò)去的很多年里擔(dān)當(dāng)著岳陽(yáng)市批發(fā)市場(chǎng)的龍頭老大的地位，并發(fā)揮著不可或缺的重要地位。 經(jīng)營(yíng)狀況（14人未作答）經(jīng)營(yíng)狀況數(shù)量所占比例很好14%還可以9723%不太好261%很差49%按照通常習(xí)慣上來(lái)說(shuō)，當(dāng)被問(wèn)及生意如何？混得怎樣？之類的話題時(shí)，絕大部分的人習(xí)慣性的回答應(yīng)該是“一般般”、“還可以”、“過(guò)得去”，既不掉價(jià)，也不惹人眼紅，但是上表顯示的62%的不太好充分說(shuō)明了梅溪橋市場(chǎng)群落的衰敗和沒(méi)落，這個(gè)數(shù)字反映的已經(jīng)不僅僅是目前的現(xiàn)狀，更映射出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)未來(lái)的茫然和無(wú)奈，其中的潛臺(tái)詞我們將在后面的章節(jié)中詳細(xì)論述。由于問(wèn)卷設(shè)計(jì)非常詳盡，且其他信息一欄內(nèi)容頗有價(jià)值，被訪人一般很難完整作答，本次統(tǒng)計(jì)分析過(guò)程不采用有效問(wèn)卷篩選法，而采用單項(xiàng)有效答題篩選法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。梅溪橋東大市場(chǎng)由岳陽(yáng)市燃料總公司投資興建，主要經(jīng)營(yíng)干貨、食雜、土特產(chǎn)品、糖酒副食和日用品等。本次調(diào)查先后參與的相關(guān)人員最后達(dá)到14人，為了提高調(diào)查效率、合理分組進(jìn)行、人力資源合理搭配，特成立梅溪橋市場(chǎng)調(diào)查小組，由和立東升投資有限公司執(zhí)行總經(jīng)理黃杰任小組長(zhǎng)；招商部經(jīng)理蔡礪兵和辦公室主任柳娟任副組長(zhǎng)共同領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)控調(diào)查的順利完成。原來(lái)，歐特斯公開(kāi)的秘密——岳陽(yáng)市梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)大盤點(diǎn)前言每次提到市場(chǎng)調(diào)查或商業(yè)秘密這類話題時(shí)我總會(huì)想起這樣一則故事：上世紀(jì)五十年代初，當(dāng)中國(guó)憑借頑強(qiáng)的拼搏精神和堅(jiān)忍不拔的毅力終于在富饒的東三省發(fā)現(xiàn)并建立了中國(guó)第一座大型油田——大慶油田，從此徹底摘掉了“貧油國(guó)”的帽子。布朗根據(jù)這幾張完全公開(kāi)的圖片和報(bào)道，以王進(jìn)喜同志的身高為度量標(biāo)準(zhǔn)，在照片上度量出了背景中儲(chǔ)油罐和輸油管道的高度、直徑、距離，并套用前蘇聯(lián)的石油生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出了大慶油田的年生產(chǎn)能力；通過(guò)光譜分析從照片上熊熊燃燒的火炬顏色分析出大慶油田的大致品質(zhì)！冷戰(zhàn)結(jié)束后這個(gè)調(diào)查小組成立了一家商業(yè)情報(bào)公司專門負(fù)責(zé)收集和提供各行各業(yè)的商業(yè)情報(bào)，這家公司的總裁就是歐特斯在實(shí)際調(diào)查工作中根據(jù)調(diào)查面的擴(kuò)大和對(duì)調(diào)查進(jìn)度的加快，又增加了郭磊、劉滿意、劉文祥三位同志，并增加了第四個(gè)小組D組，對(duì)泰和、洞庭商廈等市場(chǎng)作了補(bǔ)充調(diào)查。竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落中軸線位置，綿延整條竹蔭街，西與街河口漁具漁需市場(chǎng)相連，東達(dá)京廣交通大動(dòng)脈，南靠梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)，北臨觀音閣干貨、茶葉批發(fā)大市場(chǎng)，交通真可謂是四通八達(dá)，竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)全長(zhǎng)約300米，共有大小鋪位近一百個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)煙酒、副食、紙品、飲料等類別，并且多數(shù)的駐岳陽(yáng)總經(jīng)銷聚集在竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)岳陽(yáng)的商業(yè)起著至關(guān)重要的龍頭作用，也是樓區(qū)政府創(chuàng)造稅費(fèi)收入的一個(gè)非常大的市場(chǎng)。為便于閱讀和日后參考，本章節(jié)將采用純表格配簡(jiǎn)單說(shuō)明的方式列舉詳情如下。 門面狀況（4人未作答）鋪面面積數(shù)量所占比例010㎡20%1020㎡8620%2030㎡120%3040㎡71%4050㎡37%5060㎡68%60㎡以上29%根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，梅溪橋市場(chǎng)群目前正在經(jīng)營(yíng)的鋪面面積大約在15960㎡加上東大市場(chǎng)約11200㎡的鋪面，總共約27000㎡的使用量，㎡左右（如計(jì)算1703㎡的棚位面積，平均租金大約在14元/月㎡左右），倉(cāng)庫(kù)面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字大約在33727㎡，㎡左右。其他選項(xiàng)的比例低下進(jìn)一步說(shuō)明了作為市場(chǎng)這種業(yè)態(tài)的商業(yè)群落對(duì)地段要求的弱化，距離的遠(yuǎn)近不成問(wèn)題，關(guān)鍵在于市場(chǎng)的集中度和業(yè)種的集成度，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是規(guī)模越大越容易吸納更多的業(yè)種進(jìn)駐，越多的業(yè)種就會(huì)吸引更多的經(jīng)營(yíng)商家和吸引更多的全國(guó)客戶，商業(yè)機(jī)會(huì)的增多自然會(huì)降低相應(yīng)的商業(yè)成本，這就使得市場(chǎng)群落更加具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)果讓我們大失所望，435個(gè)被調(diào)查人中居然有117人不知道，還有199人也只是聽(tīng)別人說(shuō)的，真正通過(guò)泰和集團(tuán)的正規(guī)廣告直接了解的人數(shù)僅占20%，假如泰和公司企劃部的負(fù)責(zé)人看到我們這份調(diào)查結(jié)果不知會(huì)作何感想？ 您愿意去新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或開(kāi)設(shè)分店嗎？愿意不愿意大家去我就去不知道數(shù)量144592293所占比例%%%%這是一個(gè)令人振奮的結(jié)果，扎堆效應(yīng)再一次體現(xiàn)在商業(yè)心態(tài)中，有33%的人群起帶頭作用，后面跟著52%的從眾人群，什么項(xiàng)目會(huì)做不成呢？不過(guò)請(qǐng)注意，這個(gè)結(jié)果是僅對(duì)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)的，關(guān)于物業(yè)銷售的態(tài)度請(qǐng)看下題。 您能承受的新市場(chǎng)價(jià)格是多少？（424人未作答）編號(hào)業(yè)主姓名店鋪名稱能承受價(jià)格A004嚴(yán)老板天地百貨2200元/㎡A008陳老板NONE2000元/㎡A082田聰利群百貨2200元/㎡B028徐元方徐福記食品3500元/㎡B029李慶利玲利副食1100元/㎡B049楊學(xué)文NONE2000元/㎡B050廖偉糖酒批發(fā)部2000元/㎡B056唐老板NONE1250元/㎡B062胡建華亞細(xì)亞公司2000元/㎡B063鄧輝祥太子奶1500元/㎡C003何學(xué)四君山銀針1000元/㎡平均單價(jià)1886元/㎡在所有問(wèn)卷題目中這個(gè)問(wèn)題恐怕是最尷尬的一道題目了。 您覺(jué)得梅溪橋的交通對(duì)您來(lái)說(shuō)方便嗎？（8人未作答）一般還行不方便數(shù)量41142244所占比例%%%在分析這組數(shù)據(jù)時(shí)我們遇到了一點(diǎn)小麻煩，麻煩來(lái)源于對(duì)“交通”的定義產(chǎn)生了邊界模糊。電視媒體作為覆蓋面最廣、沖擊力最強(qiáng)、表現(xiàn)力最豐富的媒介手段一直為各行各業(yè)所青睞，尤其是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。不過(guò)這組數(shù)據(jù)已經(jīng)不影響我們推斷其中隱藏的許多潛臺(tái)詞了。所以，我們不妨靜下心來(lái)看看我們抽出來(lái)的幾個(gè)典型的樣例，或許，從中我們還能夠挖掘出一點(diǎn)什么……玲利副食玲利副食品商行位于竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)11號(hào)鋪面，鋪位總面積32㎡，月租金750元，老板李慶利系梅溪橋商會(huì)理事，具有睿智頭腦及出色經(jīng)營(yíng)能力的李老板代理了王朝干紅、椰島鹿龜酒、椰島檳榔、露露兒童飲料、金思力等多個(gè)品牌產(chǎn)品，年銷售額達(dá)千萬(wàn)元以上，目前對(duì)于此次有關(guān)梅溪橋的整體搬遷事宜，李老板表示了肯定的態(tài)度，而對(duì)于目前竹蔭街的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，李老板更是一針見(jiàn)血地指出存在的許多弊?。菏紫仁嵌愂帐杖〉牟缓侠硇?，高達(dá)750元/月的國(guó)稅及300元/月的工商費(fèi)著實(shí)讓李老板感覺(jué)有點(diǎn)不堪重負(fù)，他建議如果真的是建一個(gè)新市場(chǎng)，那么在新市場(chǎng)的運(yùn)作中一定要采取包稅制的經(jīng)營(yíng)思路，絕對(duì)不能允許稅務(wù)部門三天兩頭地查稅行動(dòng)，在岳陽(yáng)，長(zhǎng)城市場(chǎng)應(yīng)該算是這方面的一個(gè)非常成功的樣板市場(chǎng)?；圬S商行走在竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)的大街上，確實(shí)能讓人感覺(jué)到濃烈的大型市場(chǎng)的味道，從建設(shè)南路到梅溪橋的老新華書(shū)店，短短不到兩百米的距離就聚集了近百戶年?duì)I業(yè)額在百萬(wàn)以上的商家，這就足以說(shuō)明竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)在整個(gè)梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)群落里舉足輕重的地位。首當(dāng)其沖被常女士指責(zé)的就是竹蔭街的倉(cāng)庫(kù)問(wèn)題了，由于紙品屬于體積非常大的經(jīng)營(yíng)物種之一，所以對(duì)倉(cāng)庫(kù)面積的要求之高也不是其它經(jīng)營(yíng)物種所能比擬的，而落后的梅溪橋不僅沒(méi)有上規(guī)模、上檔次的倉(cāng)庫(kù)，甚至連一個(gè)集中一點(diǎn)的倉(cāng)庫(kù)都沒(méi)有，所以像做紙品這一類別的老板都只能零零散散地到處找民房做倉(cāng)庫(kù)，畢竟如果是租用別的公司的專業(yè)倉(cāng)庫(kù)不僅價(jià)格不太合算，近距離的也沒(méi)有。敖記糖果敖記糖果批發(fā)商行位于岳陽(yáng)市梅溪橋竹蔭街港務(wù)局11號(hào)門面，面積38平方米，年銷售額200300萬(wàn)。岳陽(yáng)是一個(gè)旅游城市，為了跟上全國(guó)旅游城市的步伐，還岳陽(yáng)一個(gè)明凈的天空，岳陽(yáng)市政府下達(dá)了不準(zhǔn)貨車和農(nóng)用牌照車進(jìn)城的規(guī)定，否則罰款。而岳陽(yáng)的市場(chǎng)確實(shí)比致富街大、貨物多、質(zhì)量好、品種更齊全，可是為什么會(huì)有很多經(jīng)銷商不愿意來(lái)岳陽(yáng)進(jìn)貨呢？“因?yàn)閬?lái)岳陽(yáng)進(jìn)一趟貨很難”。 u 政策優(yōu)惠。另外敖老板認(rèn)為新市場(chǎng)2200元/㎡的價(jià)格難