【正文】 具體地說， 規(guī)劃設(shè)計中心必須對工程的設(shè)計圖紙的質(zhì)量負責，對設(shè)計的經(jīng)濟合理性和各專業(yè)圖紙是否能夠吻合負責，對設(shè)計變更的數(shù)量，特別是因設(shè)計不合理導致的變更負責，并以具體的成本增加值考核；在現(xiàn)場直接指導施工的人員必須對工程的簽證負責，對竣工圖的真實性負責，在項目開發(fā)前期由公司下達項目部允許的項目簽證造價占結(jié)算造價的最高比例，并與項目部的業(yè)績考核掛鉤；合約部人員必須保證分包工程或物料采購的取費標準、價格水平及付款方式在市場行情 中為較低水平，保證合同條款明確無誤。每個項目的成本目標是由其開發(fā)時期的房地產(chǎn)和建筑市場環(huán)境，公司的經(jīng)營方針，項目的定位策略和項目的規(guī)劃設(shè)計標準決定的。特別是現(xiàn)場人員變動較大的情況下，依賴完整的真實的檔案資料尤其迫切。變更的計算過程最好有預算人員的參與，對不合理的簽證內(nèi)容，預算部應有權(quán)否定，不能作為結(jié)算依據(jù)。而且，同一種材料由多個單位領(lǐng)用時，僅憑簽名無法斷定是哪家單位，也為結(jié)算造成障礙。 某項目項目管理的不夠規(guī)范還體現(xiàn)在對現(xiàn)場情況沒有真實、清晰和準確的記錄，結(jié)算中出現(xiàn)大量無證可查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)。 ⑻ 手續(xù)不齊全，簽字的方式、位置不規(guī)范、不蓋章，簽證單字跡不工整，難以辨認。 據(jù)了解， 中海地產(chǎn)在施工階段的造價增加值控制在 10%以內(nèi)，現(xiàn)場簽證數(shù)量很少，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 這一方面是由于施工前各階段準備充分、考慮周到，設(shè)計質(zhì)量和深度能達到應有的程度，另一方面，是現(xiàn)場控制意識較強，不輕易發(fā)出變更和簽證，有嚴格的變更和簽證審查程序。如某項目商品砼供貨結(jié)算中出現(xiàn)如下問題， 一是合同簽訂的不夠嚴密，對砼結(jié)算采用的單價和數(shù)量規(guī)定不明確，甲乙雙方從各自立場出發(fā)產(chǎn)生了不同理解，且分 歧較大，僅采用信息價是按“本月”還是“當月”這一字之差，導致金額相差 104 萬元，結(jié)算分歧至今難以消除； 其次，對信息價中不包含的特殊標號或用途的砼單價，合同未作規(guī)定而供貨過程中也未及時確認價格，留有缺口待結(jié)算時方作處理，增加扯皮內(nèi)容。如，美捷佳的圖紙乙方自行修改很多，結(jié)算時與原設(shè)計和現(xiàn)場難以對應。 某項目項目的圖紙質(zhì)量較差造成的影響是相當大的，例如，設(shè)計中未正確預留燃氣管道洞增加了簽證費用；室外管網(wǎng)設(shè)計采用的參數(shù)不準確，造成很大的變更。增加造價 萬元。 另外，某項目項目由于前期缺少市場調(diào)查，對項目立項不準，導 致樁基開始施工后又修改設(shè)計，一方面造成了工期拖延（如我公司支付湛聯(lián)停工窩工費 萬元），另一方面造成了廢樁，明顯為廢樁的人工挖孔樁有 71條，鉆孔樁有 9 條，估計造價約為人民幣 160 萬元以上。 4， 部門內(nèi)要加強 人才的儲備 和培養(yǎng)，注意掌握員工的思想動態(tài)，防患于未燃。對此，本著對公司、對預算部和對個人負責的原則，去年我們曾建議公司盡快成立審計部，但因人員招聘問題未能實現(xiàn)。為保證盡早和順利地移交，我方應提前準備詳細清單目錄，辦好相關(guān)手續(xù)，這是項目管理后期的一項十分重要內(nèi)容。 （詳見下表） 單位 水費 電費 水電費合計 備注 扣回部分 用戶 華潤公司 1220985 1220985 已扣 中國銀行 46301 電費已扣 金地物業(yè) 307253 電費已扣 小業(yè)主 220208 220208 電費已扣 本公司 （售樓處，樣板房，室外照明燈，現(xiàn)場管理等） 總包單位 中建二局 239652 乙方已認可 南京三建 已扣 分包單位 華泰 已扣 資中 1014 已扣 裝典 1500 已扣 設(shè) 計裝飾 3000 已扣 雅博 1500 已扣 拓步 2450 已扣 旭日泰 已扣 車安公司 500 已扣 扣回合計 ￥ 2,649, 支付部分 ￥ 442, ￥ 1,991, ￥ 2,433, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 收入 支出 ￥ 215, 通過水電費的結(jié)算，我們總結(jié)出以下幾點。 3，電渣壓力焊 13樓按每兩層搭接， 45樓按每層搭接。 5） 結(jié)算結(jié)果未完全成立之前，盡量不要讓乙方知道，避免造成我方被動局面。如這次項目部對會簽中提出的問題避而不談，我們也不好再強求，后來主管領(lǐng)導出面核實情況，才了解到確實存在我們所擔心的簽證與合同內(nèi)容重復的問題。原審核單價中存在未嚴格執(zhí)行合同價和定額價的現(xiàn)象，有的偏高，有的偏低，總體來說，土建施工內(nèi)容單價高于定額，裝飾施工內(nèi)容單價低于定額。十多天后，項目部將會簽表反饋回來，對我們的提問沒 有做任何正面答復。不論怎樣，我們都要認清情況，明確目的，在解決問題的過程中積累經(jīng)驗。另外 13樓用工較多，主要原因是其中 多數(shù)戶型含室內(nèi)裝修。 據(jù)我 部初步了解， 中海地產(chǎn)的同類工程造價指標控制在每平方米建筑面積 2300元，其中不包括勘察、設(shè)計和監(jiān)理費，而某項目工程造價中包含勘察設(shè)計和監(jiān)理費共房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 500 萬元。經(jīng)分析，若按規(guī)范的方法、 100%符合規(guī)定地計算，某項目的結(jié)算造價應增加 1000 萬元左右 。通過這次結(jié)算，我們充分體會到成本控制需要通過嚴密的控制體系和完整的控制過程（事前、事中和事后控制）實現(xiàn)。 我部采用了可視化工程量計 算軟件，通過使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。 6， 人員保障和隊伍建設(shè)。 3， 統(tǒng)一思想、步調(diào)一致。 1， 建立明確的成本指標。 通過半年來艱苦細致的工作， 我們終于以辛勤的努力換來令人滿意的成果。當她奇跡般地完成驗收和入伙后，結(jié)算就成為預算部的頭等大事，同時也是公司的重大事件之一，因為它直接關(guān)系到公司和某項目項目的利潤水平和成本控制水平。（詳細數(shù)據(jù)請見 附表一《“某項目”工程成本明細表》） 二是鍛煉了團隊和每個成員，使預算部這 個年輕的集體迅速成長為一個團結(jié)、向上，關(guān)鍵時刻能打硬仗的優(yōu)秀集體。 2， 分工明確、責任到人。 5， 計劃管理、緊湊安排。如，在 5樓結(jié)算中，對外墻面磚和裝修磚（均為甲供材）的套定額（紙皮磚或塊料）、采用單價（信息價或采購價）和如何計取費用、扣除超領(lǐng)貨款等因素綜合考慮，共比較了 12 種方案，使我方在就此分歧與乙方洽談的過程中處于主動地位，爭取到了有利的解決方案。 由于某項目項目資料不完善，許多結(jié)算必須的依據(jù)不夠充分，我們只有多下現(xiàn)場掌握實際情況，如采用的材料、施工具體內(nèi)容、部位等情況，必要時進行現(xiàn)場測量，以保證結(jié)算的真實性、合理性。 1， 如前文所述，按我部 2020 年 7 月確認的分項工程和費用內(nèi)容，某項目工程總成 本 億，按建筑面積為 123233 平方米計算，每平方米建筑面積成本 2131 元；按銷售面積為 96102 平方米計算，每平方米銷售面積成本 2733 元（詳見附表一）。 詳見 下表 。 ① 各專業(yè)工程綜合指標（每 m2指建筑面積） 序號 項目 單位 某項目指標 信息價指標 對比情況 1 13樓土建工程 （ 1524 層指標） 元 /m2 1260～ 1540 較高 2 45樓土建工程 （ 1535 層指標） 元 /m2 1620～ 1980 較低 3 給排水工程 元 /m2 100～ 150 較低 4 通風與空調(diào) 元 /冷噸 7011 7500～ 9500 略低 5 強電工程 元 /m2 135～ 163 略低 6 弱電工程 元 /m2 A 小區(qū)智能化（對講、保安監(jiān)控、抄表） 元 /m2 ~ 較低 B 停車場管理系統(tǒng) 元 /m2 ~ 略低 7 燃氣工程 元 /戶 1500～ 2020 在范圍內(nèi) 8 消防工程 元 /m2 70～ 110 較低 9 市政道路工程 元 / 1252 1900～ 2500 較低 上表對比結(jié)果顯示，僅 13樓土建工程指標偏高，主要原因是 13樓大部分戶型是帶裝修的，而信息價指標中室內(nèi)僅含粗裝修（乳膠漆）。一方面基本保證了房產(chǎn)證辦理的時 間，另一方面核準造價中加入總包單位承包范圍之外的工程造價 9356 萬元，且比實際結(jié)算造價高出 2868萬元（詳見下表） 。當時正是總包工程結(jié)算壓力很大，時間極為緊張的時期，但此事因關(guān)系到朗園項目 的合作方，公司某位副總督促我們盡快完成，于是部門經(jīng)理安排預算人員在周末加班審核此項結(jié)算，一周內(nèi)完成了初審和復核。 另一方面，我部審核的單價在會簽過程中被某同事看后認為有些價格偏高，并直接向公司領(lǐng)導匯報。但是簽證的審查也不夠嚴格，出現(xiàn)了內(nèi)容重復和只增不減的問題；簽證的表述含糊，對施工方法、用料不說明，對簽證發(fā)生的原因不說明，影響計價的準確性；還存在簽證工日較多，有實物量還簽工日的現(xiàn)象。 2） 結(jié)算價格的依據(jù)需堅持合同價第一、定額及信息價第二、市場詢價第三的順序，一定要有切實可靠的價格依據(jù)，不要受施工單位報高價的影響。為了保證結(jié)算進度和質(zhì)量，某項目的鋼筋審核委托給某咨詢公司進行，但審核效果并不理想，指標不完全合理 （詳見下表） 。 計費周期 費用 金額（元） 2020 年 5月 5 月水費 ￥ 8, 6 月水費 ￥ 20, 7 月水費 ￥ 33, 8 月水費 ￥ 41, 9 月水費 ￥ 45, 10 月水費 ￥ 45, 11 月水費 ￥ 44, 12 月水費 ￥ 51, 1 月水費 ￥ 53, 2 月水費 ￥ 47, 3 月水費 ￥ 50, 水費合計 ￥ 442, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 電費 ￥ 711, 電費 ￥ 839, 2020 年 10 月 電費 ￥ 439, 電費合計 ￥ 1,991, 我司代交水電費合計 ￥ 2,433, 自水電費從總包交轉(zhuǎn)由我方代交后，其扣除問題沒有很好地解決。在配合計財部與金地物業(yè)公司結(jié)算過程中，我們感到最被動的是未及時移交造成的水電費我方代付、整改費用不斷增加。 而這名安裝預算工程師業(yè)務上雖然全面，但是由于性格內(nèi)向，不擅口頭表達，加上專業(yè)上的獨立性，平時交流就不多；去年職務上做了調(diào)整之后，工作態(tài)度有所變化，雖然部門經(jīng)理多次強調(diào)和提醒，但效果還是不理 想。 序號 內(nèi)容 審計數(shù)值 （元） 甲方審核數(shù)值（元） 施工方報送值（元） 審計 — 甲方（元） 審計 — 乙方 （元） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一 地下室部分 強電工程 8 9 164495.74 給排水安裝工程 1 1 115121.5 二 地上部分 4樓地上強電工程 3 6814851.61 712931.14 1227620.72 5樓地上強電工程 4樓弱電預埋 5樓弱電預埋 4樓地上給排水工程 3722774 3855817.58 629204.35 762247.93 5樓地上給排水工程 三 簽證 45樓電氣安裝工程簽證 2 6 178851.47 45樓給排水安裝工程簽證 四 按協(xié)議甲供材料 6% 利潤補償 81180 81180 90000 0 8820 五 乙供材料價格爭 議 0 520200 0 520200 0 合計 10814288.59 12301819.7 969626.25 2457157.36 通過這件事情我們認識到以下幾點： 1， 若工程 結(jié)算在公司內(nèi)部審核，則專業(yè)人員必須配備齊全，一項結(jié)算至少兩人經(jīng)手，否則必然形成控制上的薄弱環(huán)節(jié)。項目的建設(shè)成本目標首先是在項目的可行性分析時所做經(jīng)濟評價中，以投資估算的形式出現(xiàn)，并隨著項目的深入開展而具體和細化；在項目的實施過程中針對目標進行實時監(jiān)控和動態(tài)調(diào)整，保證后期目標控制在前期的總目標之下，最終從成本方面保證公司的預期利潤得以實現(xiàn)。 ②要實行限額設(shè)計，控制鋼筋和砼用量。為配合營銷難免出現(xiàn)新增內(nèi)容，如某項目地面園林增加許多設(shè)施以提升環(huán)境檔次，但由于多為事后變更，造成了成本和時間上的浪費，如汀步施工后，為施工張拉膜又掀起；泳池面磚鋪貼后打掉，換為砂巖。 如地面 園林承包商園林裝飾設(shè)計公司在深化設(shè)計中，在抗壓要求不是很高的小區(qū)園路、特色鋪地等的砼墊層一律采用 C25 或 C30 砼，當預算部工程師詢問施工單位為什么不采用 C10砼時，乙方有關(guān)負責人回答是：“市場不容易買到 C10 砼”。 3，合同管理方面 某項目采用大量分包和甲供材，起到降低成本效果，如電纜、開關(guān)插座的供應合同價比信息價下浮點數(shù)費別