【正文】 0 520200 0 合計(jì) 10814288.59 12301819.7 969626.25 2457157.36 通過這件事情我們認(rèn)識到以下幾點(diǎn)： 1， 若工程 結(jié)算在公司內(nèi)部審核，則專業(yè)人員必須配備齊全，一項(xiàng)結(jié)算至少兩人經(jīng)手，否則必然形成控制上的薄弱環(huán)節(jié)。我們又請外面的專業(yè)人員看了我方的結(jié)算審核結(jié)果，認(rèn)為確實(shí)存在一定問題，至少沒有作到 100%的嚴(yán)格，沒有堅(jiān)持“抓住一條理由”的原則。 而這名安裝預(yù)算工程師業(yè)務(wù)上雖然全面，但是由于性格內(nèi)向，不擅口頭表達(dá)，加上專業(yè)上的獨(dú)立性，平時交流就不多；去年職務(wù)上做了調(diào)整之后，工作態(tài)度有所變化，雖然部門經(jīng)理多次強(qiáng)調(diào)和提醒，但效果還是不理 想。因維修整改工作涉及小業(yè)主、營銷中心、工程中心、物業(yè)管理公司、施工單位、維修單位等，應(yīng)有一個明確的流程規(guī)范整改事件的處理過程、保證既能盡快解決問題、又能正確地處理發(fā)生的費(fèi)用，如反索賠或扣除保固金 ，使甲方不承擔(dān)額外的費(fèi)用。在配合計(jì)財(cái)部與金地物業(yè)公司結(jié)算過程中，我們感到最被動的是未及時移交造成的水電費(fèi)我方代付、整改費(fèi)用不斷增加。 ①水電費(fèi)我方盡量不代交，施工期間由總包交納，驗(yàn)收后及時移交到物 業(yè)公司；并盡早辦理抄表到戶，這就需要事先計(jì)劃和協(xié)調(diào)內(nèi)部管理與外部關(guān)系； ②分包合同上要明確造價是否包水電費(fèi)，如何繳納，是否含在配合費(fèi)中交給總包單位；結(jié)算時則需要相應(yīng)的單據(jù)，以保證扣除； ③對沒有投入使用的變壓器及時報(bào)停，防止浪費(fèi)；如 2變壓器閑置未用，但 2020年 8月 13日至 2020 年 10 月 1 日期間 我司 交付該變壓器電費(fèi) 95495 元 。 計(jì)費(fèi)周期 費(fèi)用 金額（元） 2020 年 5月 5 月水費(fèi) ￥ 8, 6 月水費(fèi) ￥ 20, 7 月水費(fèi) ￥ 33, 8 月水費(fèi) ￥ 41, 9 月水費(fèi) ￥ 45, 10 月水費(fèi) ￥ 45, 11 月水費(fèi) ￥ 44, 12 月水費(fèi) ￥ 51, 1 月水費(fèi) ￥ 53, 2 月水費(fèi) ￥ 47, 3 月水費(fèi) ￥ 50, 水費(fèi)合計(jì) ￥ 442, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 電費(fèi) ￥ 711, 電費(fèi) ￥ 839, 2020 年 10 月 電費(fèi) ￥ 439, 電費(fèi)合計(jì) ￥ 1,991, 我司代交水電費(fèi)合計(jì) ￥ 2,433, 自水電費(fèi)從總包交轉(zhuǎn)由我方代交后，其扣除問題沒有很好地解決。 審核的詳細(xì)過程和問題如下： ① 為了方便咨詢公司計(jì)算，我們提供了施工單位的鋼筋下料單，但這反而使咨詢公司有可能不按圖紙計(jì)算； ② 從咨詢公司在施工單位下料單上所做標(biāo)注推測，有可能僅 核對部分下料單而其他采用相同核減率指標(biāo)推算， 事實(shí)證明了我們的推測； ③ 咨詢公司提交初步結(jié)果時，我們的分析不到位，只抽查了局部的計(jì)算結(jié)果，沒有從總體指標(biāo)的分析和對比上發(fā)現(xiàn)問題，延誤了時間。為了保證結(jié)算進(jìn)度和質(zhì)量，某項(xiàng)目的鋼筋審核委托給某咨詢公司進(jìn)行，但審核效果并不理想，指標(biāo)不完全合理 （詳見下表） 。 3，鋼筋的審核 工程成本中鋼筋的成本是一個較為重要的組成部分。 2） 結(jié)算價格的依據(jù)需堅(jiān)持合同價第一、定額及信息價第二、市場詢價第三的順序，一定要有切實(shí)可靠的價格依據(jù)，不要受施工單位報(bào)高價的影響。另一方面，我們自己也要注意加強(qiáng)溝通，爭取相關(guān)部門的配合。但是簽證的審查也不夠嚴(yán)格，出現(xiàn)了內(nèi)容重復(fù)和只增不減的問題；簽證的表述含糊，對施工方法、用料不說明，對簽證發(fā)生的原因不說明，影響計(jì)價的準(zhǔn)確性；還存在簽證工日較多，有實(shí)物量還簽工日的現(xiàn)象。 內(nèi)容 報(bào)價 審核價 復(fù)核價 簽證內(nèi) 容說明 增 加 簽 證 造 價 簽證 1 4樓電梯大堂 簽證 2 18591 4樓電梯大堂設(shè)計(jì)變更增加工程量 簽證 3 13920 11330 消防中心天花 簽證 4 59547 23樓之間增加 5樘玻璃門 簽證 5 甲供材改乙供 簽證 6 4樓 A， B電梯廳外部裝飾 簽證 7 1 臨時入伙，物業(yè)辦公室裝飾 合計(jì) 9 增加簽證含稅價 7 原合同造價 156000 156000 156000 含稅總價 7 應(yīng)扣材料超額量 0 最終造價 512020 （結(jié)算審定價： 49萬元） 經(jīng)過這件事，我們得到以下 幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 另一方面，我部審核的單價在會簽過程中被某同事看后認(rèn)為有些價格偏高，并直接向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。此時，預(yù)算部一再被要求盡快完成結(jié)算，我們只好先做出審核結(jié)果（ 萬元），并特別就其中問題做了情況說明。當(dāng)時正是總包工程結(jié)算壓力很大，時間極為緊張的時期，但此事因關(guān)系到朗園項(xiàng)目 的合作方，公司某位副總督促我們盡快完成，于是部門經(jīng)理安排預(yù)算人員在周末加班審核此項(xiàng)結(jié)算，一周內(nèi)完成了初審和復(fù)核。 2， 4樓電梯大堂的結(jié)算 4樓電梯大堂原經(jīng)過招標(biāo)確定由廣東鵬達(dá)施工 ，后因照顧某種特殊關(guān)系而轉(zhuǎn)由深圳市建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司，具體負(fù)責(zé)人是李大榮（此人與土地合作方有親戚關(guān)系）。一方面基本保證了房產(chǎn)證辦理的時 間，另一方面核準(zhǔn)造價中加入總包單位承包范圍之外的工程造價 9356 萬元，且比實(shí)際結(jié)算造價高出 2868萬元（詳見下表） 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 2， 土建工程成本構(gòu)成分析 ①各項(xiàng)費(fèi)用比例 序號 項(xiàng)目 13樓 45樓 造價 (元 ) 占比重 造價 (元 ) 占比重 1 人工費(fèi) 14,327, % 14,069, % 2 材料費(fèi) 36,671, % 25,548, % 3 機(jī)械費(fèi) 9,039, % 11,496, % 4 費(fèi)用 11,739, % 12,044, % 5 稅金 2,380, % 2,588, % 合計(jì) 74,158, 100% 65,747, 100% ②分部分項(xiàng)工程造價比重 序號 項(xiàng)目 13樓 45樓 造價（元） 占比重 造價（元） 占比重 1 土石方工程 1,341, % 1,181, % 2 磚石工程 2,073, % 2,092, % 3 砼及鋼筋砼工程 42,344, % 36,675, % 4 樓地面工程 1,355, % 2,049, % 5 屋面工程 2,624, % 2,825, % 6 裝飾工程 9,605, % 7,390, % 7 腳手架工程 5,002, % 2,751, % 8 垂直機(jī)械運(yùn)輸費(fèi) 5,147, % 5,474, % 9 超高補(bǔ)貼費(fèi) 3,001, % 4,120, % 10 簽證 1,664, % 747, % 合計(jì) 74,158, 100% 65,747, 100% 3， 項(xiàng)目建安成本構(gòu)成分析 建安成本項(xiàng)目 造價（元） 指標(biāo) 比重 (%) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一、前期工程費(fèi)用 489, ⑴臨電施工 115, ⑵通信管線及 遷移工程 35, ⑶電纜鋪設(shè)工程 10, ⑷泵房遷移（含消防費(fèi)用） 214, ⑸周邊建筑物監(jiān)測（地質(zhì)） 115, 二、巖土工程 3,997, 三、基礎(chǔ)工程 14,884, ①樁基工程 (含大臨 ) 15,113, ②沉降觀測費(fèi) 8, 四、主體工程 233,213, ⑴ 15樓主體工程 139,906, ⑵分包工程 16,721, a、塑鋼、鋁合金門窗制安 8,359, b、防火門供貨及安裝 2,710, c、入戶門制作安裝工程 1,351, d、人防工程 1,250, e、 13樓送裝修房木地板制安工程 777, f、 45樓觀光電梯玻璃罩工程 607, g、 13樓送裝修房戶內(nèi)門制安工程 509, h、煙道工程 422, i、 15樓外墻涂料工程 327, j、 13樓送裝修房門檻石、窗臺板制安工程 123, k、白蟻防治工程 120, l、水池防護(hù) 91, m、 45樓地下室外墻防水工程 38, n、觀光電梯井道涂料工程 32, ⑶甲供材 22,043, a、 15樓外墻面磚及 13樓內(nèi)墻磚 7,026, b、商品砼 14,747, c、 45樓煙道耐火磚耐火泥 52, d、 45樓外墻文化石 217, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ⑷安裝工程 49,295, a、常規(guī)水電 21,255, b、消防工程 5,890, c、通風(fēng)空調(diào) 1,993, d、變配電設(shè)備及安裝 3,906, e、發(fā)電機(jī)組消聲環(huán)保 58, f、發(fā)電機(jī)設(shè)備安裝 110, g、電梯設(shè)備及安裝 13,717, h、燃?xì)夤こ? 2,366, i、水電甲供材 2,063, ⑸裝修工程 5,247, ①住戶大堂裝飾 1,044, ②裙房外墻裝修 4,203, 五、室外配套工程 11,842, ①小區(qū)智能化 1,177, ②安裝類 2,005, ③景觀類 7,500, ④道路 370, ⑤信報(bào)箱制安費(fèi)用 150, ⑥永久性導(dǎo)示系統(tǒng) 250, ⑦泳池設(shè)備 226, ⑧泳池裝修 93, ⑨垃圾中轉(zhuǎn)站 六、工程其他費(fèi) 5,087, ①工程監(jiān)理費(fèi) 1,400, ②燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 75, ③工程勘察（詳勘） 95, ④工程設(shè)計(jì)費(fèi) 3,316, ⑤工程造價咨詢費(fèi) 200, 合 計(jì) 269,514, 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 第三部分 幾個典型事例的回顧和總結(jié) 1, 三算單辦理 由于小業(yè)主 辦理房產(chǎn)證需要定額站核準(zhǔn)的三算單，為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)證的及時辦理（按規(guī)定應(yīng)在入伙后 150天之內(nèi)），我部根據(jù)公司部署，在結(jié)算未完的情況下著手辦理三算單。 ① 各專業(yè)工程綜合指標(biāo)（每 m2指建筑面積） 序號 項(xiàng)目 單位 某項(xiàng)目指標(biāo) 信息價指標(biāo) 對比情況 1 13樓土建工程 （ 1524 層指標(biāo)） 元 /m2 1260～ 1540 較高 2 45樓土建工程 （ 1535 層指標(biāo)） 元 /m2 1620～ 1980 較低 3 給排水工程 元 /m2 100～ 150 較低 4 通風(fēng)與空調(diào) 元 /冷噸 7011 7500～ 9500 略低 5 強(qiáng)電工程 元 /m2 135～ 163 略低 6 弱電工程 元 /m2 A 小區(qū)智能化（對講、保安監(jiān)控、抄表） 元 /m2 ~ 較低 B 停車場管理系統(tǒng) 元 /m2 ~ 略低 7 燃?xì)夤こ? 元 /戶 1500～ 2020 在范圍內(nèi) 8 消防工程 元 /m2 70～ 110 較低 9 市政道路工程 元 / 1252 1900～ 2500 較低 上表對比結(jié)果顯示，僅 13樓土建工程指標(biāo)偏高，主要原因是 13樓大部分戶型是帶裝修的，而信息價指標(biāo)中室內(nèi)僅含粗裝修（乳膠漆）。若按 2300 元 /M2 計(jì)，某項(xiàng)目的工程成本將達(dá)到 億元； 更何況，某項(xiàng)目主體工程（屬一類工程）的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)實(shí)深圳建設(shè)行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮 10%取費(fèi)，而某項(xiàng)目是按二類下浮 5%，總造價比三類下浮 10%高出約 %。 詳見 下表 。由于在大大小小各個分項(xiàng)上均存在這樣的核減額，無法詳盡統(tǒng)計(jì)，這里只統(tǒng)計(jì)了幾個大項(xiàng)，見 下表 。 1， 如前文所述，按我部 2020 年 7 月確認(rèn)的分項(xiàng)工程和費(fèi)用內(nèi)容，某項(xiàng)目工程總成 本 億，按建筑面積為 123233 平方米計(jì)算，每平方米建筑面積成本 2131 元；按銷售面積為 96102 平方米計(jì)算，每平方米銷售面積成本 2733 元（詳見附表一）。某項(xiàng)目項(xiàng)目前期缺乏控制而產(chǎn)生的不良后果是明顯的，其中值得吸取的教訓(xùn)很 多，我們一直在總結(jié)和提煉，并在朗園項(xiàng)目的成本控制上加以改進(jìn)。 由于某項(xiàng)目項(xiàng)目資料不完善，許多結(jié)算必須的依據(jù)不夠充分，我們只有多下現(xiàn)場掌握實(shí)際情況，如采用的材料、施工具體內(nèi)容、部位等情況，必要時進(jìn)行現(xiàn)場測量，以保證結(jié)算的真實(shí)性、合理性。同時，為記錄和查詢結(jié)算審核情況，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)輔助管理的效力，我部建立了結(jié)算數(shù)據(jù)庫，其中包含了合同目錄、承包單位、結(jié)算審核的人員、進(jìn)度、合同價、結(jié)算報(bào)價和審定的價格、歸檔情況、以及索賠情況等，使領(lǐng)導(dǎo)能隨時掌握結(jié)算進(jìn)度和人員工