【正文】 2. 建立科學(xué)的培訓(xùn)體系 企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的工作范圍、工作情況制定最適合本公司的培訓(xùn)體系，使得員工可以再培訓(xùn)中就快速的上手，在最短的時間內(nèi)可以投入到工作崗位中。 四、 房 地 產(chǎn)評估行業(yè)培訓(xùn)中存在的問題與思考 1. 觀念落后，認(rèn)識不足 對企業(yè)培訓(xùn)的認(rèn)識不足，把培訓(xùn)當(dāng)成單純的支出，減少培訓(xùn)投入 16 2. 培訓(xùn)內(nèi)容未與時俱進(jìn) 房地產(chǎn)方面的國家政策、國家稅務(wù)方面的稅收、銀行信貸利率政策在近年來已多次調(diào)整，但是多數(shù)企業(yè)培訓(xùn)中的數(shù)據(jù)未達(dá)到最新。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。 四、 假設(shè)開發(fā)法。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強(qiáng)的時間性，它是某一時點(diǎn)的價格，不同的時點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實(shí)際上只是求取某一時點(diǎn)上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點(diǎn)上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點(diǎn)的狀況為準(zhǔn) 。 房地產(chǎn)評估的原則 供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。目前本市開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的有工行、建行的“零首付”業(yè)務(wù)；農(nóng)行的個人消費(fèi)抵押貸款業(yè)務(wù)等。這種評估值一 般較低。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率 (獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率 )。 房地產(chǎn)交易、 租賃 、 抵押 、 擔(dān)保 、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。 八、貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款 公積金貸款 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項(xiàng)基金。 ⑤花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 躍層式住宅的內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎。由于力學(xué)工程與工程強(qiáng)度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層（ 13 層）。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 (1)房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場?？冃用娴闹匾宰匀灰鶕?jù)組織的目標(biāo)和發(fā)展方向而定。 5. 缺乏必要的培訓(xùn)結(jié)果評估 。 2. 培 訓(xùn)內(nèi)容過于趕潮流 。學(xué)習(xí)型企業(yè)與一般的企業(yè)最大的區(qū)別就是，永不滿足地提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，通過不斷學(xué)習(xí)和創(chuàng)新來提高效率。員工培訓(xùn)工作顯得尤為重要，實(shí)踐證明它也是達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的一條有效途徑。 3. 崗位培訓(xùn)的作用 崗位培訓(xùn)，是組織房地產(chǎn)評估的重要組成部分和關(guān)鍵職能，是組織企業(yè)增值的重要途徑，也是企業(yè)組織效益提高的重要途徑。直到 1978 年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)估價活動開始復(fù)興。我們只有按照科學(xué)人才觀的要求，加快培養(yǎng)造就一支技能人才隊(duì)伍，才能形成各類人才協(xié)調(diào)發(fā)展、人才活力競相迸發(fā)、聰明才智充分涌流的新局面，為社會主義建設(shè)源源不斷地輸送各類人才。開展職業(yè)教育和培訓(xùn)工作必須充分發(fā)揮企業(yè)的作用，加強(qiáng)企業(yè)職工崗位培訓(xùn)工作。 作者學(xué)號 ： 作者簽名 ： 201 年 月 日 我國的 行業(yè)崗位培訓(xùn)中的問題 及 改進(jìn)策略研究 —— 基于 房地產(chǎn)評估行業(yè) 的典型案例分析 200 年 月 日 摘要 崗位培訓(xùn)就是根據(jù)崗位要求所應(yīng)具備的知識、技能而為在崗員工安排的培訓(xùn)活動。因本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。如何培養(yǎng)高 素質(zhì)高能力的員工，最基礎(chǔ)的就是要不斷加強(qiáng)員工的崗位學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，不斷的提高專業(yè)知識與專業(yè)技能，不斷的充實(shí)自我，完善自我，成為企業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。只有加快培養(yǎng)一批掌握精湛技藝和 高超技能的高素質(zhì)職工隊(duì)伍，才能在激烈的國際競爭中具有更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，才有可能實(shí)現(xiàn) 中國制造 向 中國創(chuàng)造 的轉(zhuǎn)變。中國房地產(chǎn)估價活動歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。隨著評估內(nèi)容的更替，要為員工提供不同培訓(xùn)，為新進(jìn)員工提供基礎(chǔ)知識及行業(yè)培訓(xùn)。 2. 員工培訓(xùn)是提升員工技術(shù)、能力水準(zhǔn)，達(dá)到人與“事”相匹配的有效途徑。 4 學(xué)習(xí)型組織是現(xiàn)代企業(yè)管理理論與實(shí)踐的創(chuàng)新，是企業(yè)員工培訓(xùn)開發(fā)理論與實(shí)踐的創(chuàng)新。 1. 高層領(lǐng)導(dǎo)著對培訓(xùn)認(rèn)識不足 。 4. 偏重對基層員工的培訓(xùn)，忽視對管理層特別是決策層的培訓(xùn) 。組織可以從單位生產(chǎn)、單位成本、安全記錄、缺席率、能力測驗(yàn)、個人態(tài)度調(diào)查、員工意見箱、員工申訴案件、工作績效評估等指標(biāo) ,了解組織現(xiàn)有員工的行為、態(tài)度及工作績效與組織目標(biāo)之間的差異。 三、 房地產(chǎn)評估行業(yè)培訓(xùn)案例 【案例可以增加圖表】 以杭州市 XX 房地產(chǎn)評估公司培訓(xùn)為例 【案例哪里找的？引用出處】 4 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、 加氣站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ：主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。 六、 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ② 兩書 《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》 ③ 竣工驗(yàn)收備案登記表 七、銀行按揭知識 按揭，英文原來叫 MORTGAGE，通 俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款，承諾定期償還貸款本息。 組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 補(bǔ)地價是指在更改政府原 出讓土地使用權(quán) 時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 劃撥土地使用權(quán) ， 或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。房地產(chǎn)估價，根據(jù)不同的估價目的主要有： １、房地產(chǎn)交易 隨著人民生活水平的不斷提高，市民往往通過購買新的商品房或二手房，來改善自身居住條件。 ５、企業(yè)貨幣化分房 國家實(shí)行住房制度改革，取消了實(shí)物分房，試行貨幣化分房，這就需要對企業(yè)職工的房屋進(jìn)行評估，為企業(yè)提供真實(shí)、可靠的價格依據(jù)，有利企業(yè)制定合理的分配方案。 貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ) 合法原則：房地產(chǎn)評 估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。 綜合分析確定評估成果 撰寫評估報(bào)告 房地產(chǎn)價格四大評估方法介紹 一、 市場比較法。采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價取決于他們對市場走向的預(yù)期。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。在計(jì)算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了