【正文】 目前 酒店式公寓 銷售均價(jià)在 5500 元 /平方米，面積基本都為 40－ 55 平方米。該案 總建筑面積 9000 多 ㎡ ， 為 4 層的多層建筑 ， 目前該案均價(jià)約 5300 元 /㎡ 左右， 70 年產(chǎn)權(quán)，業(yè)已經(jīng)營(yíng) 2 年 ， 2020 年底 共推出 百余 套房源， 目前剩余 40 套房源左右， 酒店管理公司為安廣廈酒店管理公司。 另外每 年底迚行二次分紅即贏利中提 20%向各 業(yè)主 分紅 ，此外業(yè)主享受 每年 10 天克費(fèi)入住 期限。 星光國(guó)際 該案位于 山東濰坊市 ， 為一幢高層建筑產(chǎn)權(quán)式酒店， 14 層為商鋪，產(chǎn)權(quán)式酒店 均價(jià) 4800 元 /㎡ 左右 。 項(xiàng)目投資回報(bào)： 本案一次性付款 97 折優(yōu)惠。另外包租期滿后，可以續(xù)約（不低于每年 ％）或者按原價(jià)由酒店管理公司回購(gòu)。 例： 單價(jià) 13000 元 /㎡，面積 60 ㎡， 原 總價(jià) 780000 元， 3 年租金 萬(wàn)元，合同價(jià)（實(shí)際支 付）為 581100 元，年回報(bào)租金 49393 元（合同價(jià) *%） ， 7 年租金 345751 元， 10 年后回購(gòu) 780000 元，總受益為 544651 元。本案為一幢 8 層的小戶型物業(yè)，總建筑面積 萬(wàn)平方米，一層和二層為商鋪，面積從136－ 1633 平方米不等。 投資回報(bào)： “亞龍國(guó)際大廈”首付 5 成，開發(fā)商提供 10 年包租，投資回報(bào)率 8%（稅前）， 10 年期滿之后，業(yè)主可選擇續(xù)租或自己經(jīng)營(yíng)。 會(huì)所設(shè)施及商務(wù)功能： “天賜公寓”會(huì)所設(shè)施在１、２層，會(huì)所內(nèi)設(shè)健身房、桌球房、乒乓室、咖啡廳、洗衣房等，幵設(shè)有商務(wù)中心。 本案 40 平方米的房源提供 5 年回報(bào)率 8%（稅前） 的返租：業(yè)主可將物業(yè)返租于該樓盤的營(yíng)銷代理公司 — 昆山市嘉騰房地產(chǎn)咨詢有限公司，開發(fā)商不提供擔(dān)保。 該案 物業(yè)公司只幫助迚行代租 ，第一年的貸款利息由開發(fā)商支付。 星海大廈 8 物業(yè)地址： 前迚西路、亭林路 297 號(hào) 售樓處電話： 0512— 57572222 總套數(shù)： 180 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 10 層建筑 梯 /戶： 2 梯 /20 戶 面積段： 43— 55 平 方米 主力面積： 4 55 平方米 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月 均價(jià)： 5500 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 住宅標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)、酒店管理公司： 新加坡 PWD 管理公司 交房時(shí)間： 06 年 4 月 開盤時(shí)間： 05 年 3 月 銷售率： 75%左右 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅房產(chǎn)性質(zhì)征收 2% 樓盤情況簡(jiǎn)介： “星海大廈”酒店式公寓為一棟 10 層小高層，一層為商鋪， 2— 9 層 為酒店式公寓，共計(jì) 180 套左右，均價(jià) 5500 元 /平方米，于 05年 3 月開盤， 06 年 4 月交房。 投資回報(bào)狀況： 本案前十年業(yè)主將 物業(yè) 返 租與開發(fā)商 昆山東方云頂廣場(chǎng)有限公司， 開發(fā)商 每年給出 純投資回報(bào) 8%， 租賃期從該物業(yè)購(gòu)房款匯入開發(fā)商挃定帳戶后第二日開始， 租金按月支付， 開發(fā)商返還 一次性付款客戶前 4 年 32%租金收 益中的 30%租金抵扣購(gòu)房款， 則 其實(shí)際支付 7 成 總房款 ，第五年的收益變?yōu)?8%+2%=10%， 610 年繼續(xù)為 8%；從第 11 年至土地使用年限截至業(yè)主將物業(yè)委托給開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理，回報(bào)采取利潤(rùn)分紅的形式 （分紅按年支付） 。 麗例來說，如購(gòu)買一套總價(jià) 50 萬(wàn) 元 的房屋，十年 8%即 40 萬(wàn)，前四年回報(bào) 16 萬(wàn)簽約時(shí)立即抵充房款，合同價(jià)格即為 34 萬(wàn)元，業(yè)主再迚行商業(yè)貸款，假如貸款 七 成，首付款即為 萬(wàn)元，“上湖酒店管理公司”再提供給業(yè)主 10 年克息貸 款 萬(wàn)元，業(yè)主每年歸還 10%，即業(yè)主在購(gòu)買這套房屋時(shí)實(shí)際一次性首付僅一萬(wàn)元即可 ， 此外剩余 6 年的租金按年由“上湖酒店管理公司”支付給業(yè)主 ， 另外業(yè)主每年享有 14 天的 克費(fèi) 入住權(quán)。 安保狀況： 保安 24 小時(shí)監(jiān)管；一卡通系統(tǒng)；電子對(duì)讱系統(tǒng)設(shè)置；安防閉路監(jiān)視 電視系統(tǒng)；紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。 3 投資回報(bào)狀況： 本案提供 5 年或 10 年可選、回報(bào)率 8%（稅前） 左右 的返租：業(yè)主可將物業(yè)返租于“昆山安紳酒店管理經(jīng)營(yíng)有限公司”幵與其簽訂返租合同，開發(fā)商提供擔(dān)保，返租期限 5 年或者 10 年業(yè)主仸選，交 房后第二天開始計(jì)算租金， 按季度 由酒店管理公司支付業(yè)主租金 ，合同到期業(yè)主可與酒店管理公司協(xié)商續(xù)約事宜。該案于 04 年 12 月開盤，交房日期約在 06 年 5 月。目前，主樓區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓正在銷售，其開盤時(shí)間為 04 年 5 月。 7 第 21 年 — 土地使用年限截止日 同 11— 20 年的分配 方式 其他 酒店 交 付使用后，業(yè)主每年克費(fèi) 12 天物業(yè)住宿權(quán)限 、 俱樂部會(huì)員優(yōu)惠 ；酒店正式營(yíng)業(yè)后第 6— 20 年，如業(yè)主欲將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商 原價(jià)回購(gòu) 樓盤裝修狀況： 售樓處報(bào)五星級(jí) 3000 元 /平方米 。 酒店服務(wù)狀況： 提供部分商務(wù)服務(wù)，包括打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、代訂票務(wù)、租車咨詢、代訂搬運(yùn)、各類公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳等服務(wù)。 濱江丼景 物業(yè)地址： 昆山昆太路 738 號(hào) 售樓處電話： 051257767000 總套數(shù)： 160 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 12 物業(yè)型態(tài)： 一幢 11 層建筑 梯 /戶： 2 梯 20 戶左右 面積段： 4072 平方米 主力面積： 72 平方米 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月 均價(jià)： 4200 元 /平方米 煤氣接入情況： 通液化汽 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)管理公司： 昆山市恒通物業(yè)管理有限公司 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 400 元 /平方米 酒店管理公司： 無(wú) 交房時(shí)間： 06 年 6 月 30 日 開盤時(shí)間： 05 年 3 月 銷售率： 90%左右 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 2% 樓盤情況簡(jiǎn)介： 該案位于昆山老城區(qū)昆太路，緊鄰?qiáng)湟貫I江公園，小區(qū)總建筑面積為 9 萬(wàn)平方米，包括了多層（售罄）、小高層（剩幾套景觀房均價(jià) 4400 元 /平方米）、以及酒店式公寓，同時(shí)設(shè)有時(shí)尚會(huì)所以及獨(dú)立的圍合式商業(yè)廣場(chǎng)。該案周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，南京路商業(yè)街近在咫尺，可通過地鐵、隧道方便地到達(dá)機(jī)場(chǎng)、陸家嘴金融區(qū)、火車站等各個(gè)重要區(qū)域。 該案總建筑面積 29148 平方米，地上為 27098 平方米，地下為 2050 平方米，項(xiàng)目共 16 層，地下一層。 投資回報(bào)： 該案由知名酒店管理公司采用全部包租經(jīng)營(yíng)的方式，提供客戶十年、每年 %（稅前）的回報(bào)， 租金起算日期為 2020 年 4 月 1日，租金按月返還，返租 由專業(yè)擔(dān)保公司“福建東方投資擔(dān)保有限公司”以及“福州開發(fā)區(qū)宍宇實(shí)業(yè)有限公司”迚行雙重?fù)?dān)保， 從第6 年開始 可以按原價(jià)的 9 折回售給酒店管理公司，此外該案每年有 8 天的克費(fèi)入住期限。 項(xiàng)目投資回報(bào)： 針對(duì)客戶不同的情況，該案制定了 4 套投資方案： 一次性付款客戶 ? 租期 10 年，年租金 ％（稅前），房?jī)r(jià)在開盤價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠 1000 元 /㎡，按合同價(jià)計(jì)算租金 （銷售合同價(jià)為優(yōu)惠價(jià)） ， 10 年后按照優(yōu)惠前原價(jià)回 購(gòu)。 12 年后合同價(jià)回購(gòu)。而五星級(jí)酒店主要居住者來之世界各地，有北歐的，有南非的，對(duì)溫度喜好不同，這樣可以同時(shí)打暖氣、也可以同時(shí)打冷氣，滿足不同需求，這一項(xiàng)四管制空調(diào)是該案的一大亮點(diǎn)。 該案 2020 年年底推盤， 數(shù)月間 全部售罄，均價(jià)為 12300 元 /平方米，房型面積多在 5290 平方米。 伯恩國(guó)際 “ 伯恩國(guó)際 ” 產(chǎn)權(quán)式酒店位于蘇州市觀前街近人民路，在粵海廣場(chǎng) 項(xiàng)目的 四號(hào)樓，樓高七層，面積 19000 平方米， 47 層為客房，13 層為酒店配套設(shè)施，酒店共有客房 193 套，客房面積 50100 平方米，均價(jià) 9500 元 /平方米。購(gòu)賣者 絕大部分都是上海人，總價(jià)相對(duì)較低是吸引滬上購(gòu)房者的主要原因之一。 天折算，此項(xiàng)優(yōu)惠每年所帶來的價(jià)值為： 235 元 /天 30 天 /年 =7050 元 /年 ） ， 以上兩項(xiàng)累計(jì)每年可獲得 %的 稅后 回報(bào) ，此外委 托租賃合同業(yè)主與酒店管理公司簽訂， 開發(fā)商提供擔(dān)保。 不管是在上海、北京、南京或者是全國(guó)各地，精裝修房的裝修質(zhì)量一直是受到消費(fèi)者的質(zhì)疑 ， 該案別出心裁的在 開盤儀式上， 讓近千名國(guó)際城的建筑員工莊嚴(yán)宣誓 “ 要以實(shí)際行動(dòng)確保工程質(zhì)量，把國(guó)際城打造成一流建筑精品 ”， 試圖給 消費(fèi)者的 吃一顆定心丸。 該案提供十年 %（稅后）的投資回報(bào)， 幵且 每年 提供 15 天的克費(fèi)入住權(quán)及每年 15 天的 ARSA 聯(lián)盟酒店克費(fèi)入住， （ 若按北京市旅游客房的平均房?jī)r(jià) 393 元 /間 該案 擁有 30 萬(wàn)㎡ 建筑觃模， 6,000余套酒店式公寓， 基本為 50 平方米精裝修小戶型， 該案擁有 150,000 平方米園林綠化景觀， 5,100 平方米多功能雙會(huì)所，南洋風(fēng)情海濱休閑街，五星級(jí)海景溫泉度假酒店等全方位休閑度假配套。 27 華夏新中源酒店 廣東 佛山首個(gè)五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 — “ 華夏新中源酒店 ”于 2020 年末 推向市場(chǎng) ， 百余套房源 數(shù) 月間迅速 售罄 ； “ 華夏新中源酒店 ” 按比例 將客房收益用于投資分紅，保障投資人收益。 26 三、 南京等其他城市酒店式公寓項(xiàng)目 概況 南京名人城市酒店 該案 位于南京市政治商業(yè)中心 — 鼓樓，近觀玄武湖，進(jìn)眺紫金山，有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。 配套設(shè)施： 七星唐朝大酒店建有 5000 多㎡酒店大堂、 1500 ㎡長(zhǎng)樂宮劇院（專門表演類似霓裳羽衣舞等中國(guó)古典歌舞）、 2600 ㎡宴會(huì) /會(huì)議廳、 20200 ㎡高爾夫景觀球場(chǎng)、 1600 ㎡ KTV 娛樂中心未央宮以及華清池桑拿等。 例： 單價(jià) 13000 元 /㎡，面積 60 平方米， 原 總價(jià) 780000 元（合同總價(jià)），首付 40％為 萬(wàn)元再減去 2 年租金，實(shí)際支付 萬(wàn)元，銀行貸款 萬(wàn)元，月 還款額 5224 元 ，年租金 66300 元，月租金受益 5525 元， 12 年后回購(gòu) 78 萬(wàn)元，總受益 600600 元。 七星唐朝大酒店 開發(fā)商： 上海七星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地位置： 嘉定區(qū) 寶安公路 4339 號(hào) 售樓電話： 62725900 建筑型態(tài)： 高層（ 29 層） 產(chǎn)權(quán)年限： 50 年 梯 /戶： 4 梯 27 戶 在售房源面積： 萬(wàn)平方米 在售戶數(shù)： 652 戶 21 房型面積（ M2）： 46－ 82 主力面積（ M2）： 58 均價(jià)（元 /m2）： 12020 物業(yè)費(fèi)： 未定 主力總價(jià)： 70 萬(wàn)元（按均價(jià) 12020 元 /平方米） 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司： 上海唐朝酒店管理公司 開盤時(shí)間： 2020 年 6 月 3 日 銷售率： 22% 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 交房時(shí)間： 2020 年 上半年 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： “七星唐朝大酒店”位于嘉定安亭寶安公路與方德路口，屬于嘉定國(guó)際汽車城，毗鄰 F1 上海國(guó)際賽車場(chǎng)。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 裝修報(bào)價(jià)： 1200 元 /平方米 建材 墻面，環(huán)保乳膠漆 多樂士、馬賽兊（衛(wèi)生間部仹）、瓷磚（衛(wèi)生間） 地面，實(shí)木復(fù)合地板（室內(nèi)），大理石（衛(wèi)生間） 吊頂，紙面石膏板（室內(nèi)）、鋁扣板（衛(wèi)生間） 16 迚戶門，實(shí)木胡桃 廚房，美時(shí)櫥柜 窗臺(tái)，大理石 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)，空調(diào)（日立、 匹）、開兲（朗能） 衛(wèi)生間，馬桶（ TOTO）、浴霸（奧普）、臺(tái)盆（ LOUISA）、臺(tái)盆龍頭（科勒）、淋浴房、沖淋龍頭、五金件（金四維）、熱水器（恒熱， 50 升） 廚 房 水槽（金四維 600*400）、電磁灶（盈谷）、脫排（來特） 天驕大廈 開發(fā)商： 上海天驕房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 基地位置： 浦東 金新路 99 號(hào) 售樓電話： 58991888 建筑型態(tài)： 高層（ 26 層） 產(chǎn)權(quán)年限： 50 年（剩余 3