【正文】 （3） 連鎖快餐廳有自己的品牌，有統(tǒng)一的店面標(biāo)識(shí)，使消費(fèi)者心理上有信任感。（具體詳情見(jiàn)下圖）消費(fèi)者購(gòu)買大宗家電習(xí)慣分析消費(fèi)者在選擇大宗家電購(gòu)物場(chǎng)所方面上，%的消費(fèi)者選擇華聯(lián)商廈；%的消費(fèi)者選擇百貨大樓；24%的消費(fèi)者選擇三聯(lián)家電；%的消費(fèi)者選擇利群廣場(chǎng)；%。其次是3萬(wàn)元以下或30萬(wàn)元以上的消費(fèi)者。其中，本地原居民人口占總?cè)丝诘?8%，外來(lái)人口占總?cè)丝诘?2%。第三， 雖然天都附近高檔的經(jīng)營(yíng)單位奇缺，但是考慮到東山路附近較大的市場(chǎng)壓力以及本身的區(qū)位束縛，因此我們認(rèn)為天都項(xiàng)目雖然在高端經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γ砸浞挚紤]各種相關(guān)因素，謹(jǐn)慎投資?。┩Ｊ忻耧嬍沉?xí)慣分析第一， 威海市的餐飲業(yè)仍然以中低檔的經(jīng)營(yíng)單位居多，這說(shuō)明價(jià)位的高低還是影響大多數(shù)居民消費(fèi)的重要因素。第二， 經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)秀的單位鳳毛麟角，說(shuō)明威海的餐飲業(yè)還不成熟，餐飲業(yè)資源還沒(méi)有得到有效整合。第三， 低檔類市場(chǎng)與天都商業(yè)定位偏差較大，估計(jì)將無(wú)所作為。而且在我們凋查的31個(gè)綜合酒店類經(jīng)營(yíng)單位中有二十多個(gè)集中在東山路附近，天都附近的綜合酒店類經(jīng)營(yíng)十分空虛，是一個(gè)較大的市場(chǎng)空隙。第二， 在這五條道路中又以古寨東路和西北山路經(jīng)營(yíng)單位眾多，說(shuō)明這兩條路已經(jīng)形成比較濃厚的餐飲文化氛圍。調(diào)查方式為人員采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來(lái)源基本詳實(shí)、準(zhǔn)確。 各類休閑娛樂(lè)場(chǎng)所中，中高檔場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)狀況好于低檔或中偏低的場(chǎng)所。美容場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)面積在200㎡以下的占較大比重。（4） 服裝的招商工作將是本案成功與否的重要因素。（三）天都項(xiàng)目服裝經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析：（1） 周圍沒(méi)有直接的服裝業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。步行街模式與本案的定位相差較遠(yuǎn)，在此不做詳述。 更加精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分將是大勢(shì)所趨。第二， 品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好，售后服務(wù)較好，購(gòu)買比較放心。燈具燈飾類經(jīng)營(yíng)狀況分析：調(diào)查的18家燈具燈飾經(jīng)營(yíng)店鋪，經(jīng)營(yíng)狀況都為良好。威海的燈具燈飾市場(chǎng)在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進(jìn)一步的完善。第二，更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場(chǎng)有一定發(fā)展空間，但要謹(jǐn)慎投資。其經(jīng)營(yíng)面積比例如下：從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出：第一，威海的家居市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟，市場(chǎng)相對(duì)飽和。估計(jì)上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場(chǎng)將有一定發(fā)展空間。專業(yè)的家電賣場(chǎng)在家電的銷售上具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，而威海的專業(yè)的家電賣場(chǎng)現(xiàn)在只有三聯(lián)家電一家，天都如做為專業(yè)的家電賣場(chǎng)有一定發(fā)展空間。第二， 電視機(jī)、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營(yíng)面積普遍較大，說(shuō)明商家比較注重這三類商品的賣場(chǎng)布置，也是他們的主要銷售對(duì)象。（一） 威海市家電業(yè)經(jīng)營(yíng)品種分析本項(xiàng)調(diào)查共涉及家電類經(jīng)營(yíng)品種二十多個(gè)，因品種比較繁雜，況且有些產(chǎn)品不具有市場(chǎng)代表性，所以在此我們只對(duì)其中品牌數(shù)量較多的，能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機(jī)、冰箱冰柜、音響（家庭影院）、洗衣機(jī)、空調(diào)、油煙機(jī)、燃?xì)庠?、熱水器?個(gè)經(jīng)營(yíng)品類進(jìn)行分析。㎡/天，單體經(jīng)營(yíng)面積主要集中在5070㎡之間，其出租率為93%左右。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)93%以上。以480元/㎡/年的價(jià)格位居榜首。%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。其中“棱方園家具廣場(chǎng)”的家具系列展，被受周邊家裝企業(yè)所關(guān)注。其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境吸引了大量的目標(biāo)群體。因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在70135㎡之間）㎡/天之間，屬于低檔價(jià)位。（三） 高區(qū)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析高區(qū)位于威海市西部，是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心，是威海市科技信息中心、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心和交通樞紐。該區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)房面積主要集中在2070㎡之間，部分網(wǎng)點(diǎn)房面積在120200㎡之間。其中，吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的價(jià)格最高，其以1200元/㎡/年的出租價(jià)格排列第一。其中，出售、出租價(jià)格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡和1500元/㎡/年的價(jià)格，位居榜首。 租金分析目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，售價(jià)難以調(diào)查，這里重點(diǎn)分析租金水平。%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。項(xiàng)目名稱 天壇家具城項(xiàng)目類型 家具城管理費(fèi) 包含在租金內(nèi)地理位置 汽車站西側(cè)，解放路6號(hào)交通狀況 127路車均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 1999年總建筑面積 4萬(wàn)多平方米出租率 100%層數(shù) 4層（加地下層）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格租價(jià) 最高 最低 均價(jià)㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 50600㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營(yíng)，地下室分租目標(biāo)客戶群 本地消費(fèi)者和周邊城市居民人流量 少，主要針對(duì)購(gòu)買目標(biāo)群體經(jīng)營(yíng)定位 中檔各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。該商場(chǎng)的主要面積為3045㎡、4570㎡、27085㎡和150㎡以上，四個(gè)不同面積。其次是良好的物業(yè)公司的介入，為消費(fèi)者提供了一個(gè)良好的購(gòu)物休閑環(huán)境。因?yàn)槭峭Ｎㄒ灰患覉D書(shū)批發(fā)零售的市場(chǎng)，所以其目前擁有固定的客源，日均人流量約在2000人次左右。該項(xiàng)目定位在小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過(guò)程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營(yíng)銷推廣過(guò)程中受阻。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)95%以上，檔位面積大、中、小，面積分別為600450㎡、70150㎡、816㎡，購(gòu)物環(huán)境很好，且擁有大批固定的客源。 售價(jià)分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)其出售價(jià)格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，其以2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，位居榜首。其以高檔次、高品味、高價(jià)位的產(chǎn)品，樹(shù)立威海高檔購(gòu)物中心。這只要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價(jià)適中，買方市場(chǎng)日益突出。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積比去年增長(zhǎng)了397%。 竣工面積2004年威海房地產(chǎn)竣工面積為1732705平方米，其中住宅竣工面積為1570064平方米，%。%。五、 市政規(guī)劃和建設(shè)分析（一） 威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述威海市是山東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快的城市之一，其國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，按可比價(jià)格計(jì)算，%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年平均30％的速度遞增，為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。其中農(nóng)業(yè)人口為160647人，%；非農(nóng)業(yè)人口為448553人，%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%；，比上年增長(zhǎng)119%；，%，；，%；，%，%。市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。49四、 娛樂(lè)業(yè)分析22（一） 大型商業(yè)物業(yè)——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！《威海商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》目 錄第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析28三、 經(jīng)區(qū)90一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析威海市是首座國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市，首批國(guó)家環(huán)保模范城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，國(guó)家園林城市、國(guó)家文明城市，多次被聯(lián)合國(guó)確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。%，%，%。區(qū)域 合計(jì) 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文環(huán)境分析威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨(dú)特的人文地理環(huán)境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。四、 威海政策與法律分析（一） 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的高速發(fā)展自2000年市委、市政府提出實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長(zhǎng)幅度保持在2030%左右。%；，%；，%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%。（二） 開(kāi)發(fā)及供應(yīng)量分析分組指標(biāo) 合計(jì) 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點(diǎn)房房屋施工面積（平方米） 5310606 4766129 67334 334758新開(kāi)工面積 3505781 3258294 21280 154549房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442房屋銷售面積 1638528 1554975 19180 59683預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678銷售總額（萬(wàn)元） 260518 230001 5591 24242 施工面積2004年威海房地產(chǎn)施工面積為5310606平方米，其中住宅施工面積為4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是67334平方米，網(wǎng)點(diǎn)房施工面積為334758平方米。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為28967平方米，%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營(yíng)定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。最后是海港大廈、環(huán)球廣場(chǎng)和金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)，㎡、㎡和1萬(wàn)元/㎡。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡、㎡、1萬(wàn)元/㎡㎡。而新開(kāi)發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場(chǎng)，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書(shū)、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場(chǎng)，其開(kāi)業(yè)率、經(jīng)營(yíng)狀況不佳。其中，有部分商鋪后來(lái)作為抵帳。項(xiàng)目名稱 金谷圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目類型 圖書(shū)批發(fā)開(kāi)發(fā)商 新聞出版局物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司管理費(fèi) 暫未收地理位置 汽車站南150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。其中良好的物業(yè)公司介入對(duì)置業(yè)者在購(gòu)買投資過(guò)程中，增加了一定的信心。該商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境一般，其租金價(jià)格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。%。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次，㎡/天的出租價(jià)格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購(gòu)物廣場(chǎng)、威韓商貿(mào)城、建城廣場(chǎng)的出租價(jià)格居中，分別是2元/㎡/天、㎡/㎡/天；出租價(jià)格最低的是位于體育廣場(chǎng)附近的棱方園家具廣場(chǎng)，㎡/天。出售、出租價(jià)格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡和114元/㎡/年。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的出租價(jià)格為400元/㎡/年的價(jià)格。 高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費(fèi)頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。2002年交易額達(dá)94696萬(wàn)元，2003年交易成交額達(dá)137873萬(wàn)元，日平均人流量達(dá)10萬(wàn)人次左右。項(xiàng)目名稱 棱方園家具廣場(chǎng)項(xiàng)目類型 家具裝飾用品商城管理費(fèi) ㎡天地理位置 文化西路交通狀況 12路開(kāi)業(yè)時(shí)間 2003年總建筑面積 23000平方米實(shí)用率 87%層數(shù) 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會(huì)所建筑售價(jià) 對(duì)外不出售租價(jià) ㎡天 ㎡天 ㎡天主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民人流量 少。該商城單體經(jīng)營(yíng)面積類型較多，切分布均勻。目前主要以出租的形式進(jìn)行相關(guān)招商。%。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長(zhǎng)峰市場(chǎng)180元/㎡/年。檔位面積為中，面積分別為5070㎡、140150㎡。萬(wàn)發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場(chǎng)。威海家電業(yè)總體經(jīng)營(yíng)品類分析：在被調(diào)查的五大賣場(chǎng)中共有以上8類家電經(jīng)營(yíng)單位250個(gè)（其中品牌多數(shù)重復(fù)），其數(shù)量分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。這類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。（三）威海居民購(gòu)買家電的習(xí)慣分析 因?yàn)榧译婎愐话銉r(jià)值較高，所以在購(gòu)買時(shí)一般不是個(gè)人行為而是兩個(gè)或幾個(gè)人的共同購(gòu)買行為，購(gòu)買比較謹(jǐn)慎。 專業(yè)化的大家電賣場(chǎng)具有一定發(fā)展空間。第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營(yíng)規(guī)模巨大，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。（二）家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次分析家具家私類經(jīng)營(yíng)檔次分析：在本次調(diào)查的139個(gè)家具家私經(jīng)營(yíng)單位中，經(jīng)營(yíng)檔次屬于高檔的有31家，%；中高檔的有27家，%；中檔的有17家，%，中低檔的有37家,%；低檔的有27家,%。（三）家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析家具家私類經(jīng)營(yíng)狀況分析：在調(diào)查的31家高檔商鋪中有25家經(jīng)營(yíng)狀況良好，%，經(jīng)營(yíng)狀況一般的有6家，%。（四）威海家居市場(chǎng)消費(fèi)者習(xí)慣分析通過(guò)以上資料分析，我們可看出： 消費(fèi)者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場(chǎng)購(gòu)買家具產(chǎn)品。第三， 消費(fèi)者的購(gòu)買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。三、 威海市服裝業(yè)分析（一）威海服裝業(yè)總體分析從商業(yè)類型來(lái)看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營(yíng)模式、綜合百貨模式、超級(jí)市場(chǎng)模式、品牌形象店模式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場(chǎng)分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場(chǎng) 名 稱批零兼營(yíng) 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國(guó)服裝城 環(huán)球廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場(chǎng) 華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng) 金地商廈 超級(jí)市場(chǎng) 家家悅超市 大富源 品牌形象店 僑鄉(xiāng)城市廣場(chǎng) 兩岸時(shí)尚名店 步行街 光明路步行街 從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市從事服裝經(jīng)營(yíng)模式的大型賣場(chǎng)多達(dá)15個(gè)，總體服裝供給較大競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。（二）威海市居民購(gòu)買服裝習(xí)慣分析 對(duì)于價(jià)值較小的小針織、大針織等產(chǎn)品一般喜歡就近購(gòu)買，而且隨即購(gòu)買的機(jī)率較大。小商品批發(fā)城里雖有少許的服裝經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，但經(jīng)營(yíng)的大都是檔次比較低的小針