【正文】 （3） 連鎖快餐廳有自己的品牌，有統(tǒng)一的店面標(biāo)識，使消費者心理上有信任感。（具體詳情見下圖）消費者購買大宗家電習(xí)慣分析消費者在選擇大宗家電購物場所方面上，%的消費者選擇華聯(lián)商廈；%的消費者選擇百貨大樓；24%的消費者選擇三聯(lián)家電；%的消費者選擇利群廣場；%。其次是3萬元以下或30萬元以上的消費者。其中，本地原居民人口占總?cè)丝诘?8%，外來人口占總?cè)丝诘?2%。第三， 雖然天都附近高檔的經(jīng)營單位奇缺，但是考慮到東山路附近較大的市場壓力以及本身的區(qū)位束縛，因此我們認為天都項目雖然在高端經(jīng)營業(yè)態(tài)中有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，但仍要充分考慮各種相關(guān)因素，謹慎投資！（六）威海市民飲食習(xí)慣分析第一， 威海市的餐飲業(yè)仍然以中低檔的經(jīng)營單位居多，這說明價位的高低還是影響大多數(shù)居民消費的重要因素。第二， 經(jīng)營狀況優(yōu)秀的單位鳳毛麟角，說明威海的餐飲業(yè)還不成熟，餐飲業(yè)資源還沒有得到有效整合。第三， 低檔類市場與天都商業(yè)定位偏差較大，估計將無所作為。而且在我們凋查的31個綜合酒店類經(jīng)營單位中有二十多個集中在東山路附近，天都附近的綜合酒店類經(jīng)營十分空虛，是一個較大的市場空隙。第二， 在這五條道路中又以古寨東路和西北山路經(jīng)營單位眾多，說明這兩條路已經(jīng)形成比較濃厚的餐飲文化氛圍。調(diào)查方式為人員采訪式調(diào)查，數(shù)據(jù)來源基本詳實、準確。 各類休閑娛樂場所中，中高檔場所的經(jīng)營狀況好于低檔或中偏低的場所。美容場所經(jīng)營面積在200㎡以下的占較大比重。（4） 服裝的招商工作將是本案成功與否的重要因素。（三）天都項目服裝經(jīng)營的優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析：（1） 周圍沒有直接的服裝業(yè)競爭對手。步行街模式與本案的定位相差較遠，在此不做詳述。 更加精細化的市場細分、產(chǎn)品細分將是大勢所趨。第二， 品牌產(chǎn)品一般質(zhì)量較好，售后服務(wù)較好，購買比較放心。燈具燈飾類經(jīng)營狀況分析：調(diào)查的18家燈具燈飾經(jīng)營店鋪，經(jīng)營狀況都為良好。威海的燈具燈飾市場在產(chǎn)品、質(zhì)量、規(guī)模方面都有待進一步的完善。第二，更加專業(yè)、龐大、高檔的的燈具燈飾市場有一定發(fā)展空間，但要謹慎投資。其經(jīng)營面積比例如下：從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出：第一，威海的家居市場已經(jīng)比較成熟，市場相對飽和。估計上規(guī)模專業(yè)化的小家電市場將有一定發(fā)展空間。專業(yè)的家電賣場在家電的銷售上具有無可比擬的優(yōu)勢，而威海的專業(yè)的家電賣場現(xiàn)在只有三聯(lián)家電一家，天都如做為專業(yè)的家電賣場有一定發(fā)展空間。第二， 電視機、冰箱冰柜以及空調(diào)的經(jīng)營面積普遍較大，說明商家比較注重這三類商品的賣場布置，也是他們的主要銷售對象。（一） 威海市家電業(yè)經(jīng)營品種分析本項調(diào)查共涉及家電類經(jīng)營品種二十多個，因品種比較繁雜，況且有些產(chǎn)品不具有市場代表性，所以在此我們只對其中品牌數(shù)量較多的，能代表威海家電業(yè)主流方向的電視機、冰箱冰柜、音響（家庭影院）、洗衣機、空調(diào)、油煙機、燃氣灶、熱水器等8個經(jīng)營品類進行分析。㎡/天，單體經(jīng)營面積主要集中在5070㎡之間，其出租率為93%左右。商場開業(yè)率達93%以上。以480元/㎡/年的價格位居榜首。%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。其中“棱方園家具廣場”的家具系列展，被受周邊家裝企業(yè)所關(guān)注。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境吸引了大量的目標(biāo)群體。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在70135㎡之間）㎡/天之間，屬于低檔價位。（三） 高區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析高區(qū)位于威海市西部，是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的中心，是威海市科技信息中心、產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心和交通樞紐。該區(qū)域的網(wǎng)點房面積主要集中在2070㎡之間，部分網(wǎng)點房面積在120200㎡之間。其中，吉林東路的商業(yè)網(wǎng)點房的價格最高，其以1200元/㎡/年的出租價格排列第一。其中，出售、出租價格最高的是高區(qū)神道口/臥龍山附近的商業(yè)網(wǎng)點房，㎡和1500元/㎡/年的價格，位居榜首。 租金分析目前高區(qū)商業(yè)物業(yè)基本處于開業(yè)經(jīng)營狀態(tài)，售價難以調(diào)查，這里重點分析租金水平。%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。項目名稱 天壇家具城項目類型 家具城管理費 包含在租金內(nèi)地理位置 汽車站西側(cè)，解放路6號交通狀況 127路車均到達開業(yè)時間 1999年總建筑面積 4萬多平方米出租率 100%層數(shù) 4層（加地下層）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格租價 最高 最低 均價㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 50600㎡經(jīng)營模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營，地下室分租目標(biāo)客戶群 本地消費者和周邊城市居民人流量 少，主要針對購買目標(biāo)群體經(jīng)營定位 中檔各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。該商場的主要面積為3045㎡、4570㎡、27085㎡和150㎡以上，四個不同面積。其次是良好的物業(yè)公司的介入，為消費者提供了一個良好的購物休閑環(huán)境。因為是威海唯一一家圖書批發(fā)零售的市場，所以其目前擁有固定的客源，日均人流量約在2000人次左右。該項目定位在小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營銷推廣過程中受阻。商場開業(yè)率達95%以上，檔位面積大、中、小，面積分別為600450㎡、70150㎡、816㎡，購物環(huán)境很好，且擁有大批固定的客源。 售價分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)其出售價格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，其以2萬元/㎡的價格，位居榜首。其以高檔次、高品味、高價位的產(chǎn)品，樹立威海高檔購物中心。這只要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導(dǎo)致的戶型面積配比主要是小戶型為主。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。其中商業(yè)網(wǎng)點房銷售面積比去年增長了397%。 竣工面積2004年威海房地產(chǎn)竣工面積為1732705平方米，其中住宅竣工面積為1570064平方米，%。%。五、 市政規(guī)劃和建設(shè)分析（一） 威海市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述威海市是山東省經(jīng)濟增長速度最快的城市之一，其國民經(jīng)濟快速發(fā)展，按可比價格計算，%。國民經(jīng)濟以年平均30％的速度遞增，為全國經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)之一。其中農(nóng)業(yè)人口為160647人，%；非農(nóng)業(yè)人口為448553人，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%；，比上年增長119%；，%，；，%；，%，%。市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。49四、 娛樂業(yè)分析22（一） 大型商業(yè)物業(yè)——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！《威海商業(yè)房產(chǎn)市場調(diào)研報告》目 錄第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析28三、 經(jīng)區(qū)90一、 項目優(yōu)劣勢分析威海市是首座國家級衛(wèi)生城市，首批國家環(huán)保模范城市和中國優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市、國家文明城市，多次被聯(lián)合國確定為“改善人居環(huán)境全球最佳范例”城市。%，%，%。區(qū)域 合計 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文環(huán)境分析威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨特的人文地理環(huán)境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。四、 威海政策與法律分析（一） 城市化進程推動房地產(chǎn)的高速發(fā)展自2000年市委、市政府提出實施城市化戰(zhàn)略以來，經(jīng)過幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長幅度保持在2030%左右。%；，%；，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值33762元，%。（二） 開發(fā)及供應(yīng)量分析分組指標(biāo) 合計 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點房房屋施工面積（平方米） 5310606 4766129 67334 334758新開工面積 3505781 3258294 21280 154549房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442房屋銷售面積 1638528 1554975 19180 59683預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678銷售總額（萬元） 260518 230001 5591 24242 施工面積2004年威海房地產(chǎn)施工面積為5310606平方米，其中住宅施工面積為4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是67334平方米，網(wǎng)點房施工面積為334758平方米。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為28967平方米，%。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。%；，%；，%；，%；市場價格總水平較上年略有上升。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。最后是海港大廈、環(huán)球廣場和金谷圖書批發(fā)市場，㎡、㎡和1萬元/㎡。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，㎡、㎡、1萬元/㎡㎡。而新開發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場，其開業(yè)率、經(jīng)營狀況不佳。其中，有部分商鋪后來作為抵帳。項目名稱 金谷圖書批發(fā)市場項目類型 圖書批發(fā)開發(fā)商 新聞出版局物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司管理費 暫未收地理位置 汽車站南150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。其中良好的物業(yè)公司介入對置業(yè)者在購買投資過程中，增加了一定的信心。該商場購物環(huán)境一般，其租金價格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。%。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價格分為三個檔次，㎡/天的出租價格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場、威韓商貿(mào)城、建城廣場的出租價格居中，分別是2元/㎡/天、㎡/㎡/天；出租價格最低的是位于體育廣場附近的棱方園家具廣場，㎡/天。出售、出租價格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點房，㎡和114元/㎡/年。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點房的出租價格為400元/㎡/年的價格。 高區(qū)神道口/臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析高區(qū)神道口/臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。2002年交易額達94696萬元，2003年交易成交額達137873萬元，日平均人流量達10萬人次左右。項目名稱 棱方園家具廣場項目類型 家具裝飾用品商城管理費 ㎡天地理位置 文化西路交通狀況 12路開業(yè)時間 2003年總建筑面積 23000平方米實用率 87%層數(shù) 1層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代躍式展示會所建筑售價 對外不出售租價 ㎡天 ㎡天 ㎡天主力單位面積 35—60 ㎡、75—135 ㎡經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營目標(biāo)客戶群 威海社區(qū)居民人流量 少。該商城單體經(jīng)營面積類型較多，切分布均勻。目前主要以出租的形式進行相關(guān)招商。%。其次，依次是通城大廈的466元/㎡/年；海鑫旅館的185元/㎡/年及長峰市場180元/㎡/年。檔位面積為中，面積分別為5070㎡、140150㎡。萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近，2萬平方米的經(jīng)營面積，促使其成為經(jīng)區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。威海家電業(yè)總體經(jīng)營品類分析：在被調(diào)查的五大賣場中共有以上8類家電經(jīng)營單位250個（其中品牌多數(shù)重復(fù)），其數(shù)量分布如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一，家電行業(yè)整體供應(yīng)量巨大，市場競爭較為激烈。這類產(chǎn)品的競爭將異常激烈。（三）威海居民購買家電的習(xí)慣分析 因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹慎。 專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經(jīng)營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。（二）家居市場經(jīng)營檔次分析家具家私類經(jīng)營檔次分析：在本次調(diào)查的139個家具家私經(jīng)營單位中，經(jīng)營檔次屬于高檔的有31家，%；中高檔的有27家，%；中檔的有17家，%，中低檔的有37家,%；低檔的有27家,%。（三）家居市場經(jīng)營狀況分析家具家私類經(jīng)營狀況分析：在調(diào)查的31家高檔商鋪中有25家經(jīng)營狀況良好，%，經(jīng)營狀況一般的有6家，%。（四）威海家居市場消費者習(xí)慣分析通過以上資料分析，我們可看出： 消費者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產(chǎn)品。第三， 消費者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉(zhuǎn)變。三、 威海市服裝業(yè)分析（一）威海服裝業(yè)總體分析從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級市場模式、品牌形象店模式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場 名 稱批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華聯(lián)購物廣場 金地商廈 超級市場 家家悅超市 大富源 品牌形象店 僑鄉(xiāng)城市廣場 兩岸時尚名店 步行街 光明路步行街 從以上數(shù)據(jù)可以看出：第一， 威海市從事服裝經(jīng)營模式的大型賣場多達15個，總體服裝供給較大競爭十分激烈。（二）威海市居民購買服裝習(xí)慣分析 對于價值較小的小針織、大針織等產(chǎn)品一般喜歡就近購買，而且隨即購買的機率較大。小商品批發(fā)城里雖有少許的服裝經(jīng)營業(yè)戶，但經(jīng)營的大都是檔次比較低的小針