【正文】 一個(gè)生命完結(jié)，另一個(gè)生命誕生，世界就是在這種循環(huán)中得到 永恒 。 2經(jīng)常給家里打個(gè) 電話 ，即使嘴上都說(shuō)不想對(duì)方，其實(shí) 內(nèi)心 早已情動(dòng)于中；有了女（男）朋友，也不能忘了爹和娘。 1有時(shí)你的快樂(lè)是你的 微笑 之源，但是有時(shí)候你的微笑卻可能是你的快樂(lè)之源。 1一個(gè)人最大的痛苦，莫過(guò)于被圈在自己設(shè)定的圈子里出不來(lái)。 后悔 是一種耗費(fèi)精神的情緒，后悔是比損失更大的損失，比 錯(cuò)誤 更大的錯(cuò)誤，所以不西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 肆拾陸 要后悔。 西寧樓市最差名盤：西寧恒大名都 雖為“名都系”，但品質(zhì)不如“城系” ，中央湖泊東側(cè)緊靠和另一小區(qū)的分界圍墻，是否將東側(cè)地賣掉撤離三四線城市不得而知。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 肆拾叁 按揭 住宅 ： 首套首付 3 成， 正常銀行利率， 可貸款 30 年；第二套首付 6 成，利率 倍，可貸款 30 年 。業(yè)主主要是中小型的民營(yíng)企業(yè)，國(guó)企、事業(yè)單位一般都有自己辦公的場(chǎng)所。 為統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)口徑，以上統(tǒng)計(jì)不含 精裝房和 花園洋房 ； 如果 包 含，當(dāng)前最貴 精裝房 為售價(jià) 12021 元 /㎡ 的 恒昌 盧浮公館， 另外 薩爾斯堡的 花園 洋房報(bào)價(jià)為 7800 元 /㎡。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 主要解決中低收入居住問(wèn)題，品質(zhì)很差，由政府分配?，F(xiàn)代風(fēng)格，綠化較差，缺乏品質(zhì)感。 營(yíng)銷要點(diǎn) 開盤 不久，已推房源售出有 40%。 物業(yè)簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于西寧市城東區(qū) 昆侖 東 路 ，寶光加工廠西側(cè)，地塊方正，規(guī)劃有 7棟 25－ 32層的高層住宅，簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，棟距較大，有一條中間景觀軸和小水景，觀景綠化較好。 2長(zhǎng)樂(lè)港灣 （ 電話： 0971－ 8116888） 物業(yè)屬性 復(fù)合型商住宅 平均價(jià)格 住宅 4700 元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商： 青海 福音 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地約 150 畝，分兩期開發(fā)， 1期占地 42 畝建筑面積 萬(wàn)㎡，一期停車位 200 多個(gè)，二期建筑面積不詳，總綠化率為 36%。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 叁拾伍 紫 金城 鳥瞰圖 紫金城實(shí)景圖 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 叁拾陸 2泛泰依山郡 （ 電話： 0971－ 8456888） 物業(yè)屬性 商品住宅 平均價(jià)格 住宅 4900 元 /㎡，商鋪 萬(wàn)元 /㎡，2F2 萬(wàn)元 /㎡， 1－ 元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 投資商：北京眾凱鴻投資集團(tuán)，開發(fā)商： 青海 泛泰 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，建筑設(shè)計(jì)：深圳市廣泰建筑設(shè)計(jì)有限公司，物業(yè)管理：西寧博大物業(yè)管理有限公司，整合推廣：拓虎策劃 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 395 畝，建筑面積 80 萬(wàn)㎡，容積率約為 3，綠化率 38%。 項(xiàng)目采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，物業(yè)形態(tài)有普通 公寓 、 別墅 和 酒店式公寓 ，但銷售人員講別墅由于審批不能通過(guò)故而 有 可能放棄 ，放棄后別墅區(qū)位將改為綠化（這種可能性極?。?。 房型概況 50 ㎡為兩室戶單身公寓， 100 ㎡以上全部為復(fù)式。 房型概況 兩梯三戶設(shè)計(jì)， 100 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)， 112 ㎡為兩室兩廳一衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)， 141 ㎡為四室兩廳兩衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)，戶型設(shè)計(jì)較好。 物業(yè)簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于西寧市城北區(qū)生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)二 路，簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，多層和高層呈兵營(yíng)式分布，周邊配套不成熟，小區(qū)配有社區(qū)商業(yè)、幼兒園，高層住宅配有太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 銷售速度較慢，品質(zhì)感較低，毫無(wú)價(jià)格優(yōu)惠（價(jià)格和旁邊的恒大精裝房接近），預(yù)計(jì)銷售難度很大。售樓中心為典型的恒大模式，有樣板房實(shí)景展示，銷售接待人員 雖然 較 專業(yè)但 卻 比較冷淡。 營(yíng)銷要點(diǎn) 2021 年 11 月 19 日開盤 ，當(dāng)前已售 90%，沒(méi)優(yōu)惠措施， 售樓部很偏僻，接待人員較專業(yè)但態(tài)度一般。商鋪層高 米。 營(yíng)銷要點(diǎn) 計(jì)劃 2021 年 10 月 初 開盤 ，當(dāng)前已認(rèn)籌， 50㎡以上交 10 萬(wàn)元定金， 50㎡以上交 20 萬(wàn)元定金，優(yōu)惠措施開盤公開。四期 9 月 1 日開盤，前期已入住并可供參觀，沒(méi)有樣板房，認(rèn)籌期間交 2 萬(wàn)元抵 3 萬(wàn)元，同時(shí)享受“日進(jìn)斗金”（截止 8 月 31日前，每天優(yōu)惠 500 元）。 物業(yè)簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于西寧市城中區(qū)香格里拉大道 8 號(hào)，背臨南山，典型的造城項(xiàng)目。 房 型概況 當(dāng)前銷售的高層為兩梯四戶，有兩個(gè)房型，兩室兩廳單衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái) 97 ㎡，三室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái) 126 ㎡。 商鋪 2021 ㎡整體出售，要求一次性付款。 盛達(dá)國(guó)際新城 （電話： 0971－ 8118186） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價(jià)格 住宅 5700 元 /㎡，商鋪 萬(wàn)元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 投資商：甘肅盛達(dá)股份有 限公司，開發(fā)商：青海聚富房地產(chǎn)有限公司，整合營(yíng)銷：西寧魯特廣告營(yíng)銷策劃有限公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 183 畝，建筑面積 45 萬(wàn)㎡，容積率為 ，綠化率 40%，并有 5萬(wàn)㎡的超大地下車庫(kù)。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目地段較 好，價(jià)格適中，銷售力較差，但得 益于新區(qū)“集群效應(yīng)”，雖推廣和銷售力度一般，但銷售情況還不錯(cuò)。 房型概況 全部為兩梯四戶，有兩種主力房型，三室兩廳兩衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái) 126 ㎡，兩室兩廳單衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái) 88 ㎡，房型設(shè)計(jì)較好。 右圖：效果圖 左圖：銷售中心 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 貳拾壹 薩爾斯堡 （ 電話： 0971－ 8118866） 物業(yè)屬性 復(fù)合式住宅區(qū) 平均價(jià)格 高層 6800 元 /㎡，洋房 7800 元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商： 青海省中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，建筑設(shè)計(jì)：青海省建筑勘察設(shè)計(jì)研究院有限 公司，景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾高林，全程推廣：北京VCONN 整合企劃?rùn)C(jī)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 406 畝，建筑面積 80 萬(wàn)㎡，容積率為 ，綠化率 40%。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 地段好，品質(zhì)感極強(qiáng)，非常注重營(yíng)銷，各個(gè)方面都幾近完善，唯一的瑕疵是部分房型需改進(jìn)后才有陽(yáng)臺(tái)。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾柒 西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沙盤全貌 西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)展板 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾捌 恒昌盧浮公館 （ 電話： 0971－ 5217999） 物業(yè)屬性 高層商品住宅 平均價(jià)格 毛坯 7100 元 /㎡，精裝 12021 元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 投資商：北京陽(yáng)光恒昌建設(shè)投資股份有限公司，開發(fā)商：陽(yáng)光恒昌（青海）地產(chǎn)有限責(zé)任公司，建筑 設(shè)計(jì)：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院，景觀設(shè)計(jì)：美國(guó) EDSA，全程營(yíng)銷：上海合富輝煌，整合推廣：蘇州博思堂，裝修設(shè)計(jì)：臺(tái)灣大易國(guó)際設(shè)計(jì)事務(wù)所，物業(yè)管理：高力國(guó)際（全球 5大行） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 227 畝，建筑面積 38 萬(wàn)㎡，容積率為 ，綠化率 40%，并 有 5萬(wàn) ㎡ 的超大地下車庫(kù)。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾伍 新華聯(lián)廣場(chǎng)鳥瞰圖 新華聯(lián)廣場(chǎng)內(nèi)部景觀效果圖 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾陸 西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) （電話： 0971－ 5561111） 物業(yè)屬性 城市綜合體 平均價(jià)格 尚未公布 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司，建筑設(shè)計(jì)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理：萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有 限公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 209 畝，建筑面積 88萬(wàn)㎡（ 計(jì)劃持有物業(yè) 萬(wàn)㎡ ） ，容積率 。 板塊 轄區(qū) 調(diào)研樓盤 一類地段 海湖 新區(qū) 新華聯(lián)廣場(chǎng)、西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、恒昌盧浮公館， 財(cái)富星光天地、 薩爾斯堡、 美林湖、西城名邸、安泰華庭、盛達(dá)國(guó)際新城、三榆山水文園、湟家花園 城中區(qū) 香格里拉 城西區(qū) 西寧國(guó)際購(gòu)物中心、東方明珠、中環(huán)首府 二類地段 城北區(qū) 恒大名都， 海湖名揚(yáng)、紫金佳苑、紫恒帝景花苑、盛華景苑 （混） 、民惠城 城東區(qū) 紫金城， 泛泰依山郡、長(zhǎng)樂(lè)港灣、榮豪花園、港歐東方花園、和盛園 （混） 、梨園片區(qū)公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目 （保障房） 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 壹拾肆 （一） 一類地段 新華聯(lián)廣場(chǎng) （ 電話： 0971－ 4299999） 物業(yè)屬性 城市綜合體（高層商品住宅＋寫字樓＋商鋪） 平均價(jià)格 住宅 7300 元 /㎡ ， 寫字樓 萬(wàn)元 /㎡ ， 商鋪 萬(wàn)元 /㎡ 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 投資商：新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司（中國(guó) 500 強(qiáng)，總部在北京），開發(fā)商：西寧新華聯(lián)房地產(chǎn)有限公司，物業(yè)管理：悅豪物業(yè)公司（中國(guó)物業(yè)50 強(qiáng)），全案推廣：北京昆布友道品牌傳播機(jī)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地約 314 畝，建筑面積 72 萬(wàn)㎡（其中 7 萬(wàn)㎡步行街和沿街商業(yè)， 12萬(wàn)㎡集群商業(yè)， 17 萬(wàn)㎡寫字樓， 10 萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店， 4萬(wàn) ㎡單身公寓，普通住宅 22 萬(wàn)㎡），容積率為 ，綠化率 36%。 州縣人在西寧買房自住或投資已形成潮流， 當(dāng)前 已 有 近 10 萬(wàn)戶州縣居民已在西寧 臵業(yè)，西寧氣候、經(jīng)濟(jì)、文化中心的 優(yōu)勢(shì) 和就業(yè)、教育、醫(yī)療等條件 越 來(lái)越 成為 大家選擇 的重要原因 ，而且 近年來(lái)州縣人在西寧購(gòu)房 “ 連鎖反應(yīng) ” 的現(xiàn)象十分突出，如果有一家買了房，便會(huì)影響其同事、親戚和朋友也來(lái)買房。 城東區(qū)主要是回族聚居區(qū)，近年來(lái)老城區(qū)改造步伐加快，也推動(dòng)了城東區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但由于區(qū)域老建筑過(guò)多，并稍顯臟亂，所以發(fā)展相對(duì)滯后。 “ 一核 ” 即核心區(qū)，指西寧市主城區(qū)； “ 一帶 ” 主要指平安、樂(lè)都、民和城鎮(zhèn)發(fā)展帶； “ 一圈 ” 即以西寧為中心的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，主要包括大通、湟中、湟源、互助。 6011（ 1＋ 12%） n＝ 8000 n＝ 3 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 柒 另外，根據(jù)西寧市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展目標(biāo) ，西寧將 全力推動(dòng)西寧經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)概況 西寧資源非常豐富，其中主要有水能、藥材、礦產(chǎn)、鹽湖、石油天然氣、金屬和黃金資源、非金屬礦產(chǎn)資源，以及旅游資源。西寧市轄四區(qū)三縣 三新區(qū) ： 城中區(qū) （ 代管 城南新區(qū) ）、 城北區(qū) 、 城西區(qū) 、 城東區(qū) ， 大通縣 、 湟中縣 、 湟源縣 、 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、海湖新區(qū) 。 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)分析 近兩三 年 中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以好轉(zhuǎn) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前已到了一個(gè)“瓶頸”階段，一直被倚重的“三駕馬車”現(xiàn)在都存在問(wèn)題：其一，由于中國(guó)貧富差距不斷加大，富人 什么都不缺，不需要太多消費(fèi)，窮 人 因收入低而且缺乏社會(huì)保障方面的安全感而沒(méi)錢或不敢消費(fèi)；其二， 由于缺乏核心技術(shù)， 我國(guó)的 出口 多為勞動(dòng)密集型產(chǎn)品，當(dāng)前 因勞動(dòng)成本的增加 而正 失去優(yōu)勢(shì) ，而且當(dāng)前 世界 經(jīng)濟(jì) 形勢(shì) 也不好；其三，在投資方面，前些年的“ 4 萬(wàn)億”已飽受批評(píng)，并給今天留下了許多問(wèn)題，所以政府 很難再用這種方式。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 貳 2021 年 8月 21－ 27日，我們對(duì)西寧 30 多個(gè)樓盤進(jìn)行了全面的調(diào)查，調(diào)查區(qū)域涵蓋了西寧市海湖新區(qū)、城中區(qū)、城東區(qū)和城北區(qū)，并查閱了大量相關(guān)資料，通過(guò)充分的分析，特撰本報(bào)告，以期為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)提供第一手資料。 當(dāng)前西寧住宅均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，商鋪均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，寫字樓主力價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，各種物業(yè)形態(tài)都呈均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。新一屆政府上臺(tái)后，由于“李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的核心是“市場(chǎng)主義導(dǎo)向”，所以很少對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)政策， 何況由于當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，已不宜出臺(tái)全國(guó)性政策。由于當(dāng)前社會(huì)格局已 很難改變，各利益團(tuán)體正在固化，所以未來(lái)一二線城市的房地產(chǎn)仍將會(huì)繼續(xù)瘋狂多年，對(duì)于三四線城市來(lái)講，未來(lái)會(huì)出現(xiàn) 兩 種趨勢(shì)： 其一，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)已嚴(yán)重地供過(guò)于求 ： 若經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有重大 突破， 那么 積壓房源將 長(zhǎng)期滯銷，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 入到 寒季 ；若經(jīng)濟(jì)取得突破性發(fā)展，外來(lái)人口增加，那么會(huì)快速消化掉積壓房源，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)危為安 。 根據(jù)西寧 市域城鎮(zhèn)化水平與城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè) ， 到 2021 年總?cè)丝跒?240 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 164 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為 68%； 2020 年總?cè)丝跒?252 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 192 萬(wàn)人， 2020 年城鎮(zhèn)化水平為 76%左右 。 ＝ 6011） 。 ＝ 9259 城市規(guī)劃 根據(jù) 《西寧市 2030 年城市空間總體發(fā)展規(guī)劃》 ，西寧城市的 總體目標(biāo)定位是將西寧打造成 “ 更加繁榮、更加美麗、更加宜居 ” 的青藏高原中心城市，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的西北經(jīng)濟(jì)高地，自然人文有機(jī)融合的區(qū)域服務(wù)中心，具有國(guó)際知名度的高原旅西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 捌 游名城，宜居宜業(yè)、保障完善的生活之城和幸福之城。其中 2021 年由于國(guó)家調(diào)控政策的影響，觀望加劇，銷售面積和銷售額有所下降，所開工面積卻出現(xiàn)了大幅上漲，這表明了三點(diǎn)：一是開發(fā)商普遍看好西寧市場(chǎng) ； 二是2021 年西寧房?jī)r(jià)的井噴式上漲和國(guó)家調(diào)控制約了部分需求；三是 2021 年的大量開工將對(duì)今后市場(chǎng)的飽起到較大的促進(jìn)作用 。 在自住型購(gòu)房中，婚房 占著非常大的 比例 。 我們從一些樓盤了解到，外來(lái)人口中的省外人口已占到 10%，其中主要有三類：一是在 長(zhǎng)年在 青海做生意的人，為改善居住條件；二是為了 避暑，喜歡這里涼爽 夏天 的 有錢人；三