【正文】 加強項目開始的前期、過程、銷售各個環(huán)節(jié)的管理 避免因管理不善帶來的風險，特別是前期的批準立項、規(guī)劃 定點、規(guī)劃許可、用地性質(zhì)變更、規(guī)費享受“ ”災(zāi)后重建的優(yōu)惠減免政策，四川廣播電視集團 623 臺得到實實在在的實惠，辦公環(huán)境得到了改善，危房變成了新房，鋪面增值極大，職工得到實惠，設(shè)計更加現(xiàn)代、新穎、時尚、布局更加合理、使用更加方便、通風采光更加明暢，享受著地地道道的電梯公寓。 我公司（四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）屬本土企四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 22 業(yè)，具有良好的群眾基礎(chǔ)、地方關(guān)系，并已初步和政府相關(guān)部門協(xié)商達成將 623 臺旁側(cè)的交警大隊的土地 交由我公司開發(fā)的意向。因此在項目開發(fā)經(jīng)營過程中， 要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期銷售目標的實現(xiàn)。 市場風險 項目的住宅定位為 中高檔 人群，他們 對住宅的要求不僅僅滿足要四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 20 求，還應(yīng)具備一定的配套設(shè)施 ，能體現(xiàn)人文關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住房屋，這就給開發(fā)公司帶來了兩方面的壓力：一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕細琢，使得公司開發(fā)的產(chǎn)品能夠符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力與優(yōu)勢。 聯(lián)合開發(fā)：為了保證四川廣播電視集團 623 臺國有資產(chǎn)和職工資產(chǎn)的保值增值，四川廣播電視集團 623 臺以土地出資與四川省川鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司進行聯(lián)合開發(fā)，更好的集中了雙方的優(yōu)勢，加大了該項目實施的可行性，增強了雙方的 開發(fā)信心。 二、 小區(qū)配套設(shè)施建議 由于是高層建筑相對多層建筑而言 本就少了一份與自然的融合力。 第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、 項目總體規(guī)劃建議 由于本項目為單棟高層建筑，建設(shè)周期較短，為了更快的把握住市場，盡快收回成本，應(yīng)該控制好項目的開發(fā)周期，保證充足的資金。 項目區(qū)域位于城市主要道路旁，交通便利，商業(yè) 繁榮，區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)房供應(yīng)量有限不能滿足市場需求，這正是項目開發(fā)的機會點。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 價格 根據(jù)三、四線縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，仍然存在大量的潛在購房人，預(yù)計商品房價格會保證現(xiàn)有價格的基礎(chǔ)上呈上升趨勢。目前用 地 500 畝，在 20xx 年 6 月底建成， 20xx 年該項目全面竣工投產(chǎn)。 該區(qū)域是集隆昌縣 行政、 商業(yè)、居住于一體的繁四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 10 華 中心 地帶，周邊 醫(yī)院、學(xué)校、廣場等生活設(shè)施配備 齊全，公交系統(tǒng)發(fā)達，交通方便， 屬于人口高度密集區(qū)域，也是 大多數(shù) 人群向往的居住地帶。隨著區(qū)域一體化的推進，城市化進程加速，三、四線城市半道市場的剛性需求也隨之增加，為三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機和空間。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，主流開發(fā)商開始搜索新的商業(yè)模式。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國的銷售比例和行業(yè)并購兩個角度來看待。 ? 建筑密度：≤ 30% ? 綠化率：≥ 35% ? 容積率：≤ 開發(fā)基本思路設(shè)想： 為保證四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺國有資產(chǎn)的保值、增值，本著拆一補一的原則 ，滿足房屋的功能 劃分以及規(guī)劃許可情況，且保證其的增值空間，本項目可修建一棟 20層的電梯公寓，地下 1 層或者 2 層，地上 19 層，單層建筑面積約為 1000 ㎡，建筑總面積約為 20xx0 ㎡，功能劃分情況為地下 1 層或者 2 層為停車場，一層為裙房商鋪，二、三層裙房為寫字間或者營業(yè)性用房， 4— 19 層為商品房，最終以當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃為準。有經(jīng)營性用房 633㎡，辦公室 ㎡，職工住宅 ㎡，車庫 55 ㎡，院壩 800 ㎡。 對項目進行投資分析和風險分析。 對項目決策及其他 實施的優(yōu)化提出建議。其中職工住宅已經(jīng)售出給職工，屬于個人資產(chǎn)，其余資產(chǎn)均為國有資產(chǎn)。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 20xx 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場回顧 20xx 年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正的拐點之年，隨著調(diào)控政策的持續(xù)和深入，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這一現(xiàn)象在 20xx年顯得更加明 顯，這些變化將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)進入一個新的階段。①全國商品房銷售額排名前 20 名房企的總銷售額占比在不斷上升。從根本上來說，過去幾年土四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 8 地價格持續(xù)上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋的價格，這導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤率出現(xiàn)了持續(xù)下降。 內(nèi)江市經(jīng)濟發(fā)展良好 四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 9 ? 城鎮(zhèn)人口不斷的增加；對住房需求量加大； ? 人民人均收入持續(xù)提高，消費能力得到一定的改善，對住房質(zhì)量要求日益提升。 經(jīng)濟情況 四川省隆昌縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是經(jīng)四川省人民政府批準成立的全省十個重點開發(fā)區(qū)之一。園區(qū)建成后每年可實現(xiàn)稅后 億元，解決就業(yè) 7000 余人。 戶型 根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)情況以及生活觀念和消費能力綜合考慮，目前商品房面積在 90— 130 ㎡特別暢銷，面積在 130— 150 ㎡的也比較暢銷。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本四川廣播電視集團（隆昌） 623 臺舊址 商住房開發(fā)投資項目 可行性研究報告 13 身優(yōu)勢的結(jié)合。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要求建立自己的品牌與形象，就必