【正文】 項(xiàng)目 評審會 、投資決議會 應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提 出的問題、意見和建議。 二 、評審 內(nèi)容要點(diǎn) ㈠ 項(xiàng)目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查 ； ； ； “假設(shè)”。 二、 物業(yè)的商圈分析 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、客源市場說明、市場競爭狀況等。 第二部分：項(xiàng)目概況 一、 地理位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 六、 項(xiàng)目資金預(yù)測 ㈠ 資金投入計劃：各期地價、收購款、建設(shè)成本等的投入安排。 二、 規(guī)劃設(shè)計方案（規(guī)劃 平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條件的可以不寫） 第 七 部分：項(xiàng)目開發(fā)計劃 一、 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 第 四 部分：市場分析 一、 區(qū)域市場綜述 對銷售型物業(yè)按照下表列示區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主要指標(biāo)，并從產(chǎn)品供應(yīng)、需求、消化速度、租售價格等方面對 區(qū)域市場作分析描述。 二、 項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀 ㈠ 四至范圍； ㈡ 項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括是否有拆遷、高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； 附圖 ：四至范圍圖、現(xiàn)狀照片。 七、 市場分析 ㈠ 區(qū)域市場行情（包括商圈或板塊分布、供應(yīng)量、銷售價格、租金 及出租率等）； ㈡ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢； ㈢ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)與市場潛力。 三、 合作方及合作條件 ㈠ 合作方 背景介紹 ㈡ 合作方提出的主要條件，洽談進(jìn)展等。三分之二以上領(lǐng)導(dǎo)否決的項(xiàng)目應(yīng)放棄；針對領(lǐng)導(dǎo)提出的問題可以形成解決方案的應(yīng)修改可研報告重新上會；全部通過無大問題的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入項(xiàng)目 立項(xiàng) 階段。 該操作周期為 5 至 10 天。 ：落實(shí)資金方案、稅務(wù)籌劃。 ，與招標(biāo)與成本管理部、項(xiàng)目管理部、合規(guī)部、計劃財務(wù)部進(jìn)行非正式溝通，確定項(xiàng)目定位、運(yùn)作方式、成本估算、投資收益測算等形成《項(xiàng)目初步操作方案》，報 項(xiàng)目評審會審議； 成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司撰寫《項(xiàng)目初步操作方案》 。 ：戰(zhàn)略投資部牽頭與項(xiàng)目方進(jìn)行深入洽談，制定可行性研究計劃，通過項(xiàng)目背景調(diào)研，確定初步項(xiàng)目定位建議，并以其為核心組織各相關(guān)部門開展相應(yīng)職責(zé)工作，最終形成項(xiàng)目《預(yù)可研》； 成立了項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司撰寫《 預(yù)可研 》。 ㈥ 項(xiàng)目評審會 由各職能部門經(jīng)理組成，負(fù)責(zé)對《項(xiàng)目初步操作方案》進(jìn)行評審。 ㈣ 《項(xiàng)目初步操作方案》提交項(xiàng)目評審會審批。該操作時間周期為 2 至 5 天 。 四、 項(xiàng)目位置 ㈠ 項(xiàng)目位置：主要包括項(xiàng)目在城市中的位置、所處的功能區(qū)、該功能區(qū)定位與發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域交通情況。 ㈣ 結(jié)論：產(chǎn)品開發(fā)或經(jīng)營定位，包括市場定位、價格定位、產(chǎn)品建議等。 三、 項(xiàng) 目周邊配套 ㈠ 交通狀況 現(xiàn)有交通體系說明，包括高速公路、城市干道、公交系統(tǒng)、軌道交通系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 樓盤名稱 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 項(xiàng)目 4 用地面積（畝） 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。 ㈡ 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市 政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 三、 周邊同類物業(yè)供應(yīng)量、客戶來源、租賃價格、出租率等 四、 結(jié)論 ㈠ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢 ㈡ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)與市場潛力 第五部分：房地產(chǎn)價值評估 要求分別采取市場法、成本法、收益法三種方法對目標(biāo)物業(yè)的每平米價值進(jìn)行評估，取平均估值結(jié)果或者得到價值評估區(qū)間。 ㈡ 擬開發(fā)項(xiàng)目與集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 ； ； ； ； 。 ㈢ 評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。 ㈡ 評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在會上提出評審意見。 項(xiàng)目評審會 的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對《 項(xiàng)目初步操作方案 》 提出書面評審意見 ，若不通過，項(xiàng)目放棄 ； 通過后， 向投資決議會提交《 項(xiàng)目初步操作方案 》的深化方案 《 項(xiàng)目 預(yù)可研 報告 》 ， 各評審委員對 提出書面評審意見，若不通過，項(xiàng)目放棄； 通過后， 由相關(guān)人員 編寫 報告 ，啟動立項(xiàng) 。 第四部分：市場分析 一、 區(qū)域市場綜述 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢等。 附件 22 預(yù)可研 — 持有型物業(yè)投資項(xiàng)目 目錄 第一部分：項(xiàng)目背景和意義 一、 項(xiàng)目來源及洽談進(jìn)展 二、項(xiàng)目獲取的意義 ㈠ 項(xiàng)目啟動對公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。 五、 敏感性分析 分析成本和銷售的主要指標(biāo)變動對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的波動影響，以及盈虧 平衡點(diǎn)。 ㈡ 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 ㈤ 其他合作的主要條件 ㈥ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、 土地法律及權(quán)屬狀況 ㈠ 開發(fā)手續(xù)進(jìn)展，取得政府審批文件情況； ㈡ 土地權(quán)屬的說明，包括土地使用權(quán)人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他項(xiàng)權(quán)利等。 附圖 ：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 ㈣ 房產(chǎn)權(quán)屬的說明（如有） 規(guī)劃控制指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備 注 用地性質(zhì) 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數(shù) 六、 項(xiàng)目公司概況（如果涉及公司股權(quán)收購） 包括公司歷史沿革、注冊資本、經(jīng)營和開發(fā)資質(zhì)、股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司資產(chǎn)負(fù)債和財務(wù)狀況等。 二、 項(xiàng)目背景 主要包括項(xiàng)目來源、項(xiàng)目獲取方式、合作意向、洽談的進(jìn)展、項(xiàng)目獲取的意義等內(nèi)容。 投資決議會由公司經(jīng)營層領(lǐng)導(dǎo)組成。 ㈢ 戰(zhàn)略投資部主持對項(xiàng)目進(jìn)行初步市場定位、初步方案設(shè)計、操作思路、完成簡單的成本估算及相關(guān)經(jīng)濟(jì)測算，編制《項(xiàng)目初步操作方案》 ，各職能部門配合 。 ㈤ 計劃財務(wù)部 ：提供初步資金方案 。 二、 職責(zé) ㈠ 戰(zhàn)略投資部 、市場調(diào)研、現(xiàn)場踏勘，針對宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場調(diào)查相關(guān)工作。 、評審階段：負(fù)責(zé)將《預(yù)可研》報經(jīng)營層進(jìn)行決議、評審，對通過決議的項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)營層意見對可行性研究報告進(jìn)行修改，完善； ：啟動集團(tuán)內(nèi)部項(xiàng)目立項(xiàng)工作 ,但成立了項(xiàng)目 組或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司進(jìn)行立項(xiàng)。 ㈦ 投資決議會 由公司經(jīng)營層領(lǐng)導(dǎo)組成，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目《預(yù)可研》進(jìn)行決議。 項(xiàng)目評審會由各職能部門經(jīng)理組成，經(jīng)過項(xiàng)目評審會，決定項(xiàng)目放棄或繼續(xù)深化 。 ㈦ 充實(shí)完善 立項(xiàng)報告，啟動項(xiàng)目內(nèi)部立項(xiàng)。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等） 的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 八、 投資及收益估算 投資成本預(yù)測、租售收益預(yù)測、投資回報率、資金需求和計劃等。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ㈡ 教育、醫(yī)院、大型購物中心、文化體育娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等配套設(shè)施。 二、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 三、 近一年內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況（開發(fā)類項(xiàng)目填寫） 名稱 土地 坐落 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價（萬元） 樓面地價 （元 / m2） 競得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、 小結(jié)： ㈠ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢 ㈡ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)與市場潛力 建筑面積 （萬 ㎡ ） 總套數(shù)（套） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 開盤時間 已推總量（套） 銷售價格（元 /㎡ ） 月均銷售套數(shù) 銷售率 開發(fā)商 第 五 部分：項(xiàng)目總體定位 一、 項(xiàng)目素質(zhì)分析 ㈠ 優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 三、 工程計劃：工期計劃、竣工計劃。 ㈢ 資金需求計劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。 二、 周邊環(huán)境 包括交通狀況、周邊建筑和設(shè)施，客流情況等。 一、市場法舉例 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 物業(yè)名稱 地理位置 占地面積 （萬 ㎡ ） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 硬件標(biāo)準(zhǔn) 租賃價格 出租率 交易價格 待估 26000 33000 19000 交易時間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 臨路狀況 100 103 99 98 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100 98 商務(wù)配套設(shè)施 100 102 98 97 自然環(huán)境條件 100 99 101 98 個別因素 建筑規(guī) 模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 裝修 100 105 105 99 物業(yè)管理公司 100 100 99 96 入住時間 100 102 101 103 修正系數(shù) —— 比準(zhǔn)價格 —— 22940 29374 24027 評估單價 25447 二、成本法舉例 建筑面積 36240 含地下面積 土地價值 72480000 其 它方法測算結(jié)果 (元 ) 建筑物成本費(fèi)用名稱 測算結(jié)果 說 明 建筑安裝 紅線內(nèi)市政費(fèi) 10% 建安費(fèi)用的 10%15% 不可預(yù)見費(fèi) 5% 建安市政費(fèi)用的 3%5% 專業(yè)人士費(fèi) 10% 建安市政費(fèi)用的 5%10% 管理費(fèi) 3% 土地取得和開發(fā)成本的 3%5% 建安綜合單價 建安價值 土地與建筑物合計 銷售費(fèi)用 8% 兩稅一費(fèi) %,廣告代理費(fèi)1%3% 在建工程沒有此項(xiàng)費(fèi)用 投資利息 % 一至三年期貸款利息 6% 成本利潤 25% 土地與建筑物合計的 15%30% 房地產(chǎn)價值 三、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入 +押金利息收入 潛在毛收入 日租金 310 元 有效毛收入 出租率 50%95% 押金利息收入 押金（ n 個月租金） 經(jīng)營費(fèi)用 0 稅金 房地產(chǎn)稅 12%，兩稅一費(fèi)% 管理費(fèi) 有效毛收入的 2%5% 維修費(fèi) 重置價值的 1%3% 保險費(fèi) 重置價值的 ％ 年凈收益 35,714, 收益年期 45 土地或建筑物年限 報酬率 % 報酬率 6%8% 還原系數(shù) 評估值 552,004, 15, 四、土地升值潛力初步評估。 ㈢ 投資收益及風(fēng)險 ； ； ； ； 。 ㈣ 評審決策結(jié)論 分為三種：同意 啟動 立項(xiàng)、反對 啟動 立項(xiàng)、推遲 啟動 立項(xiàng)。與會人員必須提前審查。 第 九 部分：綜合分析與建議 一、 對項(xiàng)目立項(xiàng)的結(jié)論 二、 下一步工作建議 附件： 、法律文件等 附件 3： 盤源初始信息記錄表 盤源初始信息記錄表 日期： 年 月 日 一、開發(fā)商情況（并購項(xiàng)目填寫） 公司名稱 ★ ： 股東結(jié)構(gòu)： 股東背景： 聯(lián)系地址： 傳真： 對接聯(lián)系人 ★ ： 職務(wù) ★ ： Email： 手機(jī) ★ ： 電話： 公司歷史沿革： 已開發(fā)項(xiàng)目介紹： 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目位置 ★ ：