【正文】 每年一次 ? 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能。 每年二次 ? 油漆鐵柵欄。 每周檢修一次 ? 照明燈具及其它用電器具功能正常無漏電現(xiàn)象。 每日一次 【室內(nèi)外門鎖】 ? 開啟靈活，配件齊全，無脫落無殘缺： 及時修理 【樓道】 ? 對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢 ,保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 ? 工作程序 a. 業(yè)戶服務(wù)員接到報修要求時，及時填寫《設(shè)備報修單》。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。 【電梯機(jī)房安全管理制度】 ? 電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。 ? 機(jī)房內(nèi)設(shè)備由空調(diào)維修工負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。 ? 機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。 【配電房安全管理制度】 ? 配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。 ? 監(jiān)控中心消防設(shè)施完備，并定期檢查。 g. 嚴(yán)禁拆下焊機(jī)上所有的電氣設(shè)備。 j. 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 d. 嚴(yán)禁帶電作業(yè)。 e. 在機(jī)頂作檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。 ? 在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。 ? 作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具 遺忘在設(shè)備內(nèi)。 ? 設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫設(shè)備臺卡中的維 修記錄。 設(shè)備檔案與運(yùn)行報告 為規(guī)范、統(tǒng)一“浦東新區(qū)市民中心”設(shè)備的管理模式，使“浦東新區(qū)市民中心”的設(shè)備得到有序管理，從而體現(xiàn)我公司的管理特色，確保設(shè)備安全正常運(yùn)行。 ? 對講通話語音清楚。 ? 各煤氣探頭完好，感應(yīng)報警正確、可靠。 ? 水噴霧，氣體滅火裝置啟動與報警聯(lián)動。 【消防送風(fēng)排煙設(shè)備】 ? 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效，機(jī)械開啟、關(guān)閉、手柄復(fù)位靈活，閥片到位，電磁閥通電吸合，動作正常無異響。 ? 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。電機(jī)絕緣值大于，接地電阻小于 4Ω 。 ? 電腦操作系統(tǒng)穩(wěn)定，數(shù)據(jù)完整，打印記錄清晰。 ? 各類話筒試用音源效果良好。 ? 輸入 /輸出控制器 （ 1） 各電接點聯(lián)接可靠。 ? 操作運(yùn)行制度。 ? 光纜接收機(jī)信號接受有效、安裝牢固。 安保防盜系統(tǒng) 【電子門禁】 ? 閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上。 ? 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。 ? 電源鎖開關(guān)完好。 ? 消防設(shè)施及各工具完好有效。 ? 各延時沖洗閥完好，可調(diào)，無滲漏。 ? 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞。 ? 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏。 給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn) 【供水泵】 ? 各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程、電流等）符合出廠要求。 ? 壓縮機(jī)運(yùn)行電流電壓符合技術(shù)要求，電機(jī)絕緣大于 。 ? 調(diào)速開關(guān)齊全、有效，溫度控制正常。 【水系統(tǒng)】 ? 定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測試，做到 1次 /月測試、投藥。 ? 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。 ? 油泵工作正常，無異常響聲。 ? 原始技術(shù)資料。 ? 梳齒板斷裂二根以上按照覓換 ? 底坑清潔、照片完好。 ? 照明、插座齊全完好。 【供電系統(tǒng)】 ? 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。 ? 各安全開關(guān)齊全、性能可 靠、有效。 ? 手動、自動操作運(yùn)行正常。 ? 日常運(yùn)行記錄資料。 ? 倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。 ? 操作部分靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作正確。 ? 操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確。 ? 隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正確 、平整和牢固。 ? 設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對分承包商的評審和初選工作，每月 組織對分承包商的評價。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂 下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 ? 電梯工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。 設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用 先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。 ? 我公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。小毛巾消毒的要求必須使用專用消毒柜進(jìn)行消毒，消毒時間不低于 20 分鐘；竹籮消毒的要求必須每次使用結(jié)束后，用熱水浸泡、曬干后保存，以備再次使用； ? 把準(zhǔn)備好的茶葉、茶杯、小毛巾、礦泉水、考靈杯按規(guī)定程序擺放在會議桌上，熱水瓶擺放在操作臺上，保證客人到達(dá)后，即能提供各項服務(wù)； ? 接見或會議開始前 10 分鐘，服務(wù)員須在接見廳或會議室門口立崗迎候參加會議的客人到達(dá)； ? 服務(wù)員立崗須 做到精神飽滿、淡妝上崗、儀表、儀容端莊大方且面帶微笑； ? 對重要賓客，服務(wù)員在前領(lǐng)位并幫助拉椅子、分清主賓的座位，以免領(lǐng)錯座位，引起不必要的誤會； ? 迎客入座時要求面帶微笑，禮貌用語，舉止大方，手、語并用。 【會務(wù)接待服務(wù)流程】 不正常 不 正常 按時上崗、簽到，整理儀容、儀表 檢查各種設(shè)備 檢查門、窗、燈、空調(diào)完好情況 檢查廳內(nèi)凳椅、茶幾、墻板、裝飾板、窗臺、窗框的清潔情況 參加班前會，接受任務(wù)，掌握接見對象、人數(shù)、地點、時間 任務(wù)前半小時到崗，站立迎接來賓 面帶微笑，微微行禮，問候來賓 通知保潔部，做到物品、地面無積土，無污漬、無臭味，保持潔凈明亮 報設(shè)備部檢修 來賓少于 10 人 來賓多于 10 人 來賓入廳后上茶水 來賓入廳前 5 分鐘上完茶水 接見期間，保持有崗有人，每隔 20 分鐘續(xù)水一次，隨時提供各種服務(wù) 接見期間，不得隨便讓他人進(jìn)入接見廳，并保持走路輕、講話輕、操作輕 接見完畢，笑臉相送來賓 清理接見廳 待命 整理場地，噴灑適量空氣清新劑 無人陪同則將來賓引位入座 備好潔凈、完好的茶杯、毛巾等接待物品 【 會見或會議前準(zhǔn)備階段的服務(wù)】 ? 業(yè)戶服務(wù)部根據(jù)“浦東新區(qū)市民中心”有關(guān)部門發(fā)出的《會議接待通知單》要求，開出《會議接待任務(wù)單》，落實服務(wù)人員和進(jìn)行會場布置； ? 服務(wù)人員根據(jù)《會議接待通知單》的要求認(rèn)真做好各項準(zhǔn)備工作； ? 領(lǐng)班提前對會場的空調(diào)、照明、電器設(shè)備以及門窗進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即通知設(shè)備管理人員排除故障； ? 按有關(guān)燈光控制的規(guī)定在會見或 會議前半小時開啟照明； ? 服務(wù)員發(fā)現(xiàn)空氣渾濁即開啟門、窗 1520 分鐘后關(guān)閉，調(diào)節(jié)好空調(diào)調(diào)溫器，冬季室內(nèi)溫度一般控制在 18176。 ? 電話分機(jī)的轉(zhuǎn)接服務(wù)。 e. 發(fā)放物料時，內(nèi)勤應(yīng)按《領(lǐng)料單》上的品名、規(guī)格、數(shù)量、用途等要求，做到手續(xù)齊全，領(lǐng)料人、領(lǐng)料主管人在《領(lǐng)料單》上簽字，明確責(zé)任方可發(fā)放，不準(zhǔn)多發(fā)，避免造成浪費(fèi)。 ? 物料發(fā)放管理 a. 除應(yīng)急事件之外，發(fā)放物料一律按先入庫后發(fā)放，先進(jìn)后出的原則，憑《領(lǐng)料單》上的時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、領(lǐng)料人員及主管人員須詳細(xì)填寫，字跡清晰。凡不符合質(zhì)量規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物料一律不準(zhǔn)入庫并填寫不合格品處理記錄單，否則由內(nèi)勤承擔(dān)責(zé)任。 b. 編制管理處物料供應(yīng)計劃時，必須對物 料消耗和儲備情況進(jìn)行測算，經(jīng)過綜合平衡，必須按采購資金大小以及實際需要狀況等要求進(jìn)行編制。 物料管理 【物料管理范圍】 ? 本管理制度所指的物料是各類設(shè)備、工具、儀器、備品備件、燃料、器材及清潔服務(wù)用品等。 f. 閱后及時歸還，確有必要可借閱一星期。 資料檔案管理員將收集來的檔案分類插入有關(guān)的檔案袋中 妥善保管，以備年底一并裝訂歸檔。 ? 及時、認(rèn)真做好工作日志、注 記、帳冊等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 ? 有效投訴處理率達(dá)到 100％； ? 管理處專線報修電話 24 小時受理報修，報修項目 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，急修項目 24 小時內(nèi)修復(fù)，其他項目 48 小時內(nèi)修復(fù)； ? 各類設(shè)備完好率達(dá) 98％，重要區(qū)域、重大活動期間照明電氣完好率達(dá) 100％； ? 維修及時率達(dá)到 100％； ? 電梯關(guān)人，接報后 3 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，并在接報后 20 分鐘內(nèi)救出被困人員； ? 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無噪音。 合作意圖 ? “一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一流的機(jī)制” 這樣才能使物業(yè)保值、增值，才能使業(yè)戶感覺安心、滿意； ? 貴方要求在物業(yè)管理市場上選聘一家具有高資質(zhì)、上等級、有規(guī)模，而且擁有綜合性辦公樓管理經(jīng)驗的物業(yè)公司； ? 我公司正具備管理“浦東新區(qū)市民中心”的資質(zhì)和能力，而且一旦中標(biāo)，將采用“陸家嘴物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) (Q/OAKH)”，在管理中按ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及 OHSAS18001職 業(yè)健康安全管理體系要求，來提升“浦東新區(qū)市民中心”的管理檔次，達(dá)到貴方對物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)； ? 我公司將以嶄新的服務(wù)理念帶入“浦東新區(qū)市民中心”，改善、升華、精雕周圍的環(huán)境，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、親情、保值（增值）”的辦公及商務(wù)環(huán)境。 合作前提 ? 為保證“浦東新區(qū)市民中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開展，貴方應(yīng)免費(fèi)提供一定面積的房屋作為物業(yè)管理的辦公、倉庫、休息用房； 3 管理設(shè)想 管理目標(biāo) 我公司將使“浦東新區(qū)市民中心”達(dá)到以下管理服務(wù)總目標(biāo)： ? 通過良好的物業(yè)管理使“浦東 新區(qū)市民中心”保值、增值，真正為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的辦公及商務(wù)環(huán)境； ? 在管理中導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系； ? 執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。出現(xiàn)運(yùn)行故障后 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場處理，室內(nèi)溫度夏季不高于 26 度，冬季不低于 18 度。 檔案管理 ? 目的 規(guī)范管理處檔案的收集、歸檔及借閱工作。 【檔案接收】 a. 上交檔案要確保案卷質(zhì)量方能接收。如繼續(xù)借閱則另辦續(xù)借手續(xù)。 ? 本管理制度規(guī)定了物料計劃、采購、驗收入庫、使用、保管及發(fā)放等管理職能，是管理處 各部門必須遵循的基本原則和程序，也 是采購合同或協(xié)議管理的基本要求與內(nèi)容。 c. 管理處物料供應(yīng)計劃為：采購計劃 d. 物料供應(yīng)計劃由各部門按所管轄范圍負(fù)責(zé)進(jìn)行編制，并報管理處經(jīng)理綜合平衡同意后實施。 d. 物料進(jìn)庫必須對物料的質(zhì)量與數(shù)量進(jìn)行檢驗、把關(guān)，并在入庫單上簽字；物品規(guī)格、內(nèi)在質(zhì)量等要求，由使用 部門主管或內(nèi)勤檢驗把關(guān)，并在入庫單上簽字；發(fā)現(xiàn)不符合數(shù)量和質(zhì)量要求，要拒絕入庫，并及時由內(nèi)勤或采購人與供應(yīng)方取得聯(lián)系，落實整改措施直至符合要求方可入庫?！额I(lǐng)料單》一式三聯(lián)，一聯(lián)交內(nèi)勤、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領(lǐng)料部門， 便于復(fù)查。 f. 隨發(fā)料隨盤點 ,每季一次全面盤點。 ? 根據(jù)”浦東新區(qū)市民中心”有關(guān)部門的要求，布置、安排、落實服務(wù)人員做好服務(wù)接待工作。 C（177。二名服務(wù)員同時領(lǐng)位時要求步調(diào)一致； ? 在冬季對進(jìn)入會見廳或會場的客人脫下的衣帽，服務(wù)員要伸手去接，并掛至衣帽架上。 ? 我公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事 件的及時有效處理。 物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯 維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)； b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行