【正文】 當月還可進行皮帶、打火機 等男士名牌用品展銷。公開強銷期每月推出一個主題的大型 SP 活動。 在水一方一系列 SP 活動以塑造樓盤公眾形象提高美譽度以期達到提高項目知名度為首要考量目標，因此與項目銷售結合的 SP 活動較少，在項目推廣初期因其廣告的大量投放曾帶來一定范圍的市場認知，但與消費者切 身利益距離遠，對項目推售無顯著促進。 平銷期報紙廣告計劃（ 2021 年 1 月 —— 2021 年 4 月） 時間 媒體 形式 /預算 主題 1 月 8 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 做飯的時候，順便看風景 —— 浪漫觀景廚房 站在樓梯上，能看見璀璨的星光 —— 旋轉(zhuǎn)式透天樓梯 看面積，更要看體積 —— 主臥氣派挑高 5 米 2 四項全能 （主臥四件套配備） —— 豪華主臥尊享氣派 1 月 10 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 1 月 15 日周三 貴 州都市報 彩半版 / 萬 1 月 17 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 1 月 23 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 1 月 30 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 3 月 6 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 3 月 13 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 3 月 20 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 3 月 27 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 4 月 3 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 4 月 10 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 4 月 17 日周四 貴陽晚報 彩 半版 / 萬 4 月 24 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 31 頁 尾盤階段廣告組合 主要應用媒體 報紙、介紹、戶外據(jù)點 尾盤階段以介紹客為主，報紙起到項目信息的提醒作用，同時配合相應 SP 活動發(fā)布消息。 公開強銷期廣告組合 １、 主要應用媒體： 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 27 頁 報紙、廣播、戶外據(jù)點 通過 8 月份的軟文曝露及廣播投放，項目在社會上已醞釀一定熱度，從 9 月份開始項目進入公開強銷階段，計劃投入 50％左右的廣告成本，作為最有效的刺激媒體報紙在公開強銷階段將大量發(fā)布，貴州都市報與貴陽晚報是報紙廣告發(fā)布的主力媒體，軟文以半版廣告版面出現(xiàn)，結合圖片設計。 B 從 8 月份開始至開盤前軟文以頭版固定版面形式投放醞釀 本階段軟文投放需力求效果最好且廣告支出最少，先期醞釀選擇在視覺傳達效果較好的頭版以顯著位置小版面投放。 B 第二次認購確認款處理方式 在第二次認購確認的處理上，對于無購買能力的非公司員工炒家， 原則上要求其在 6 月份繳納第二次確認款，不繳納確認款則退還之前所繳之款項，空出其占用的可售房源，達到清理的目的。 產(chǎn)品現(xiàn)狀修改 客戶普遍反應，雙拼別墅側(cè)向開門，正面沒有花園，側(cè)面比其它邊間的房屋花園面積小，建筑體氣派度不足，不能體現(xiàn)其應有的尊貴價值，同時有的客戶認為側(cè)面開門影響風水，客戶對此抗性較大，對此應進行修改為正面開門，以利于銷售。 目前工地現(xiàn)場部分舊房尚待拆除，新開工的 樓體處于土石方開挖和基礎施工階段，工地形象較差，周邊環(huán)境整治尚未開工，弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 20 頁 河道并未治理，直接對客戶造成樓盤環(huán)境差、素質(zhì)低的不良印象，而產(chǎn)品規(guī)劃上不盡合理的地方也影響到項目的順銷。 2 市政環(huán)境現(xiàn)狀 項目現(xiàn)階段 周邊大環(huán)境不佳 ,進出社區(qū)道路臟亂，狹窄不平，灰塵大； 水口寺橋一帶攤商云集雜亂無章，給人極差觀感； 觀水路拓寬計劃與南明河整治計劃無具體的施工動作，雖有政府承諾，卻無法建立客戶信心。在這里特別提到“ 藍波灣”項目，由于其依靠城市中央生態(tài)廣場優(yōu)勢，產(chǎn)品品種多，以貴陽首席名宅定位，項目在一開始就顯出咄咄逼人的氣勢，與近郊別墅及城中各高層項目拼搶客源。 二、別墅及高檔樓盤 市場調(diào)研及分析 針對前一階段幾次廣告攻擊過后的銷售狀況，我們有針對性地對貴陽市別墅和高檔次住宅進行市場調(diào)研 :（見附表） 從上面的各項目簡況和表格可以看出，貴陽市房地產(chǎn)市場中別墅類高檔次住宅很少，總體水平較差。 項目劣勢 ： ? 目前來看，這一項目所處位置較偏，內(nèi)部生活設施尚未完善，交通線路還跟不上，生活機能尚未成熟。目前處于內(nèi)部認購期，預計在 2021 年 12月交付。 促銷活動從 3 月 31 日就已開始在各大商場進行巡回展覽， 5 月 1日開盤，開盤當天 有客戶購房摸獎活動 ,送音響器材。 項目優(yōu)勢 ： ? 所處位置在市中心區(qū)，位于南明河畔，面對未來的城市中央公園； ? 項目與 市政建設緊密配合，周邊的環(huán)境工程沿河部分已竣工，工地形象整潔有序，有別于貴陽房 地 產(chǎn) 施工工地 開發(fā)雜亂無序的普遍現(xiàn)象 ； ? 樓盤 立面效果很有視覺沖擊力。 項目優(yōu)勢 ： ? 開發(fā)商大力投資環(huán)境景觀建設，塑造市心生態(tài)社區(qū)，環(huán)境景觀突出，中庭花園已經(jīng)建成，引種多種大型喬木植物。（估計可能性不大，目前還在修建會所和拆遷一期的舊房。 ? 小區(qū)的教育配套設施明顯不足 ,距離政府的教育配套較遠； ? 小區(qū)內(nèi)地形高差大，坡度較大； ? 小區(qū)延鹿沖關路而建，靠道路的住宅今后噪音會較大； ? 銷售方面會與世紀園小區(qū)爭奪客戶，競爭將會比較激烈； ? 目前由于道路未通車 ，交通極為不便，直接影響客戶看房。 5 月 18 日開盤，目前個案的樣板房已經(jīng)開放，起價 2080 元／ M2，開盤當日有較大優(yōu)惠，另送開盤現(xiàn)場看房優(yōu)惠卡。 根據(jù)本公司市場調(diào)研資料及市場信息資料分析： 春節(jié)期間 除部分價位較低的商品房銷售出現(xiàn)短暫的旺銷狀況，如小河區(qū)域的榕筑鮮花廣場、香江花園等樓盤，價位在１４００～１６００元／Ｍ ２ 之間，興隆城市花園價格在 １８００～2021元／Ｍ ２ 之間，這些樓盤利用春節(jié)搞讓利促銷活動，以吸引部分客戶購買，其中有的客戶是以前就看過這些項目的，利用春節(jié)放假來辦理購房手續(xù)；市區(qū)內(nèi)如萬東城市花園以２１８０～２３８０元／Ｍ ２ 的起價，均價在２５８０元／Ｍ ２ 左右，也售出部分房屋。到 3 月以后房地產(chǎn)交易量回落； 進入第二季度，隨著五一假期的到來，在數(shù)個標榜精品、地段或低價樓盤公開問世的推波助瀾下，勢必將在貴陽樓市掀起另一波銷售的小高潮，然而貴陽的消費市場是否足以支撐，高潮情況究竟能持續(xù)多久，未來樓市的主力產(chǎn)品定位將會怎樣發(fā)展，目前臆測尚言之過 早，還有待進一步觀察。備有看房班車來回穿梭于售樓處及現(xiàn)場之間，以解決客戶看房交通不便的問題。（預計在 2021年 12月通車） ２、 智慧龍城 ： 智慧龍城是由香港智聯(lián)投資有限公司和智誠物業(yè)共同開發(fā)，總投資 8 億元 的大型項目，地處于貴陽市頭橋松山路，開發(fā)量體較大。）估計開盤起價為2021元／ M2 左右。 ? 延河道路已經(jīng)建好，進出小區(qū)會比較方便，開發(fā)商投巨資對延河道路進行了景觀改造。 ? 該項目由 “ 貴州龍 ” 開發(fā)，利用其酒店經(jīng)營的品牌優(yōu)勢， 精心 打造一個精品房地產(chǎn)項目 ； ? 樓盤景觀較好， 戶型 品種 較多 ；（按照套內(nèi)景觀的好壞將房屋分為 A、 B 兩類，其差價達到 1000 元／ M2） ? 售樓處 采用星級酒店標準，高檔次精心裝修的售樓處給人的感覺很好，讓消費者會去聯(lián)想到今后的生活品質(zhì)。 項目優(yōu)勢 ： ? 房開商投入大量資金包裝布置銷售現(xiàn)場周邊環(huán)境，加強客戶對今后小區(qū)環(huán)境的認同； ? 房開商重視小區(qū)環(huán)境的園林設計； ? 戶型面積適應市場需求，主力戶型在 80～ 115 M2 項目劣勢 ： ? 建筑密度較大， 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 10 頁 ? 距離貴陽鋼廠較近， ? 小區(qū)內(nèi)生活配套不足。 車位 ：車位部分有 500000 M2，保證一戶一車位，真正的人車 分流； 房價 ：推盤時起價 1580 元 / M2，現(xiàn)為 1800 元 / M2 起價，均價約 2021元 / M2，比同區(qū)域項目房價高出 300500 元 / M2。 綜述： 以上這些項目的發(fā)展商多具備很強實力，項目建設量體大，設計規(guī)劃新穎適用，戶型基本涵蓋市場需求主流；在房開商的大力配合下，銷售策劃包裝手段已走出低水平的貴陽傳統(tǒng)地產(chǎn)項目營銷手法，逐步進入規(guī)范、專業(yè)、高水平的包裝層次?，F(xiàn)有 7 個項目中，市區(qū) 1 個，小河 1 個，其余都在郊區(qū)，距市區(qū)較遠，并且這些項目除去興隆花園和高爾夫項目以外，基本上不具備規(guī)模，項目很小，物業(yè)管理較差。 由上述分析可以看出，目前市場上具備與世紀新城一期別墅比拼實力的同類型、同價位的產(chǎn)品不多，這與該類產(chǎn)品的品質(zhì)高、房屋總價高、客層面窄的情況相一致，總體上基本沒有同質(zhì)化現(xiàn)象存在，但是由于貴陽市場對高尚物業(yè)購買力有限，為數(shù)不多的高檔精品樓盤就可構成對本案的極大威脅。 銷售現(xiàn)況統(tǒng)計及分析 在前階段的銷售過程中，銷售狀況統(tǒng)計如下 :現(xiàn)有 78 套簽訂認購書 ,其中：炒家占 62套，自用客 19套；簽訂認購書補足認購款的有７ 2 套，未補足認購款的有 6 套；目前為止，已辦理退房的有 9 套，其中，炒家有５套，自用客４套，其退房原因有環(huán)境、施工進度、周弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 17 頁 邊有墳地、對個案的信心程度、自有資金短缺、原認