【正文】 品茗區(qū) 將銷售部洽談區(qū)演變?yōu)槠奋鴧^(qū)，首先從人為行動方面加強項目文化氛圍，在茶藝演示中加強客戶對項目的認知，同時在儒雅、溫 婉的香茗氛圍中貼合客戶追求文化品質(zhì)的心理，讓客戶體會到由外而內(nèi)的文化蘊涵。車位、車庫：地下車庫及地面設有機動停車位 家庭安全防范系統(tǒng)：每戶設緊急按鈕，并與小區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng) 同時，可 以將銷售部洽談區(qū)布置成品茗區(qū)，銷售人員一面向客戶展示茶道，一面介紹項目，在娓娓道來的輕聲細語中感受項目濃郁的文化氣息，增強客戶的心理打擊力。開盤前 2 周為內(nèi)部認購期，進行產(chǎn)品市場形象的宣導與建立，客戶篩選與積累，銷售蓄水 相關戶外導視、動線制作安裝 最關鍵的是濱海路入口道路指示牌，明確標示項目方位，便于識別尋找。 對緊鄰 樓盤可能降價競爭的威脅，在整合項目優(yōu)勢的同時，另一方面要堅持加強和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實際使用效率，同時強調(diào)真正意義上的豪華裝修優(yōu)勢場賣點，盡量爭取價格回旋空間，為 靈活實施定價策略 奠定堅實的經(jīng)濟基礎。 萊山旅游文化區(qū)規(guī)劃發(fā)展 進程日趨成熟的機會點，在宣傳和推介時 對片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹 ，烘托項目置身的高尚濱海生活大環(huán)境，使買家切實感受到本項目規(guī)劃前景的優(yōu)越，近中心而非鬧市，刺激購買欲望。 對部分單位不能直接觀海 在項目進行宣傳推售時， 相對弱化海景概念 ，既與周邊大量炒海景的樓盤產(chǎn)生區(qū)分，創(chuàng)造獨特性文化氛圍，又可轉(zhuǎn)移這部分戶型不能直接觀海的弱勢。亞別墅 知本半坡歸家路，在緩緩的角度與輝煌的燈火中，品鑒人生 向上的韻律 ■ 周到高效的物業(yè)服務，關心體貼絲絲入扣 錯層、錯躍結(jié)合、躍復合題，豐富戶型結(jié)構(gòu)賦予生活一種不平凡的動感，獨特而尊雅 3） 從項目的外立面效果來看，歐式陽臺、大飄窗等建筑元素的運用，不僅增強了項目的觀景效果，同時增強了項目外立面的流暢與美感，也是美學概念與建筑的貫通。僅 40 戶小規(guī)模社區(qū)，有錯層、躍層、錯躍結(jié)合豐富定型結(jié)構(gòu)，但有別于別墅的獨門獨戶。相對價格來說，他們更關注項目自身品質(zhì)與居住環(huán)境。 群居性強，較易接受朋友影響； 對政府經(jīng)濟政策獲知較早，反應迅速 收入水平較高的私企高層管理人員 在戶型上，這一階層更注重戶型對生活質(zhì)量的提升，戶型功能的分割更講究舒適性、私隱性與享受性； 他們有穩(wěn)定的收入，基于種種原因，需要在煙臺置業(yè)。 知本家 這是本項目的主力客戶群，也是最符合項目既有裝修風格與戶型格局的人群，他們包括 較高層次文人、藝術家、知識信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)主等以知識為獲取財富主要手段的人群 ，以知識、信息為事業(yè)發(fā)展的主動力之一，對生活品質(zhì)、文化韻味等都具有極高有品鑒能力。 1 建立高品質(zhì)的物業(yè)形象， 24 小時保安、預約看房制度及 其他高品質(zhì)物業(yè)服務內(nèi)容明確展現(xiàn) 第二部分：項目定位 一、 項目優(yōu)勢特征定位 （一） 離塵不離城，鬧中取靜 項目置身于濱海中路大的海景高尚居住環(huán)境中，又相對獨立，位于成光觀?；▓@后，獨辟雅居，鬧中取靜。社區(qū)南端增加成樹種植，減弱舊廠房的不利影響。 從 1996 年開始的一輪銀行利率降低，大約在 2021 年達到谷底狀態(tài)，在維持了低利率的谷底狀態(tài) 5 年后，現(xiàn)在銀行利率出現(xiàn)了上調(diào)信號，這一次的加息是央行繼 1996 年的利率下 降以來的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個 U 型結(jié)構(gòu)的右翹的開始。社區(qū)內(nèi)除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時巡邏一次，沒有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項 目富貴人群的居住安全感。 裝修細部處理較為粗糙 由于項目是兩年前進行的裝修，雖然在裝修風格上具有較高的文化品位，但一些細部的處理相對項目的高品質(zhì)定位來說仍顯得有些粗糙，如室內(nèi)管道的處理、墻壁邊角的處理、潔具的光鮮平整等都對項目的尊貴質(zhì)感造成影響。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運用，凸顯項目凝重的文化品味。 4 層帶電梯，無上至尊享受 項目西單元一梯兩戶， 4 層帶電梯，即 8 戶共享一部電梯，是煙臺市絕無僅有的低層電梯住宅，盡享生活無上便利。 僅有 40 戶的尊貴席位，身份、地位的象征 項目僅有的 40 戶小社區(qū)居住，營造了項目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。高尚濱海居住大環(huán)境已初具規(guī)模，周邊商業(yè)、教育等配套也必將進一步提高，這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引 力。 內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細節(jié)的處理精巧細致 項目整體裝修風格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括 戶內(nèi)壁紙、博物架、置物臺等裝修細節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營造為基礎。底層（原規(guī)劃為會所）與單元入口區(qū)分，單門獨戶，并配有大面積私家 花園，充分關懷住戶感受。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和 娛樂設施分布零散且距本項目較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 社區(qū)南面、西面為舊廠房，涂料脫落墻面斑絕駁，嚴重影響社區(qū)高品質(zhì)形象的建立 生活配套設施陳舊 兒童游樂場設施陳舊，布局擁堵，敞露于雜亂的青柏綠化帶內(nèi)，對于項目的高品質(zhì)定位來說，實用性低且嚴重影響項目形象。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴重影響項目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機會） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個百分點，市場預期不容樂觀，對房地產(chǎn)市場沖擊較大，在一定程度上會影響到一部分客戶的購房計劃 緊鄰樓盤有一部分尾盤，有競爭壓力 周邊同期開售樓盤帶來激烈競爭 該片區(qū)海景概念樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪部分有效購買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應調(diào)整，中長期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進入項目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設低桿路燈，增加適量減速杠，加強安全性，同時可做為項目“私家路”的一部分，成為項目外在導視包裝，體 現(xiàn)項目品質(zhì)。 重新鋪設社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當增加少量景觀小品，加強人性化感觀。 （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。一般而言，他們會選擇檔次與其身份相配而且價格實惠的物業(yè)，屬于理性購買型客戶群體 。 在地段上，他們渴望過一種 “ 離塵不離 城” 的生活， 既 不放棄人聲鼎沸、霓虹閃耀的繁華都市生活，同時又渴望有清新 、隱謐的私人 生活 ； 具有較高文化層次及獨特的藝術鑒賞能力； 注重生 活環(huán)境、社區(qū)配套 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 本項目濱海中鬧中取靜的地理位置以及濃厚的文化品味裝修風格必將強烈吸引這部分客戶的目光。 3. 物業(yè)品質(zhì) 既是豪宅，就必然擁有豪宅獨有的物業(yè)品質(zhì)， 除了因為其本身的 “先天 ”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征， 客戶買的 是富豪的生活，是 “ 尊享 ”六星級酒店式的服務， 因 而其 “ 后天 ” 的物業(yè)管理服務亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 3） 從項目自身品質(zhì)來看，大客廳、大生活廳、大創(chuàng)作室