【正文】 品茗區(qū) 將銷售部洽談區(qū)演變?yōu)槠奋鴧^(qū)，首先從人為行動(dòng)方面加強(qiáng)項(xiàng)目文化氛圍，在茶藝演示中加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知，同時(shí)在儒雅、溫 婉的香茗氛圍中貼合客戶追求文化品質(zhì)的心理，讓客戶體會(huì)到由外而內(nèi)的文化蘊(yùn)涵。車位、車庫：地下車庫及地面設(shè)有機(jī)動(dòng)停車位 家庭安全防范系統(tǒng)：每戶設(shè)緊急按鈕，并與小區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng) 同時(shí)，可 以將銷售部洽談區(qū)布置成品茗區(qū)，銷售人員一面向客戶展示茶道，一面介紹項(xiàng)目，在娓娓道來的輕聲細(xì)語中感受項(xiàng)目濃郁的文化氣息，增強(qiáng)客戶的心理打擊力。開盤前 2 周為內(nèi)部認(rèn)購期，進(jìn)行產(chǎn)品市場形象的宣導(dǎo)與建立，客戶篩選與積累，銷售蓄水 相關(guān)戶外導(dǎo)視、動(dòng)線制作安裝 最關(guān)鍵的是濱海路入口道路指示牌，明確標(biāo)示項(xiàng)目方位，便于識(shí)別尋找。 對緊鄰 樓盤可能降價(jià)競爭的威脅，在整合項(xiàng)目優(yōu)勢的同時(shí)，另一方面要堅(jiān)持加強(qiáng)和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實(shí)際使用效率，同時(shí)強(qiáng)調(diào)真正意義上的豪華裝修優(yōu)勢場賣點(diǎn)，盡量爭取價(jià)格回旋空間，為 靈活實(shí)施定價(jià)策略 奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 萊山旅游文化區(qū)規(guī)劃發(fā)展 進(jìn)程日趨成熟的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在宣傳和推介時(shí) 對片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹 ，烘托項(xiàng)目置身的高尚濱海生活大環(huán)境，使買家切實(shí)感受到本項(xiàng)目規(guī)劃前景的優(yōu)越，近中心而非鬧市，刺激購買欲望。 對部分單位不能直接觀海 在項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推售時(shí)， 相對弱化海景概念 ，既與周邊大量炒海景的樓盤產(chǎn)生區(qū)分，創(chuàng)造獨(dú)特性文化氛圍，又可轉(zhuǎn)移這部分戶型不能直接觀海的弱勢。亞別墅 知本半坡歸家路，在緩緩的角度與輝煌的燈火中，品鑒人生 向上的韻律 ■ 周到高效的物業(yè)服務(wù)，關(guān)心體貼絲絲入扣 錯(cuò)層、錯(cuò)躍結(jié)合、躍復(fù)合題，豐富戶型結(jié)構(gòu)賦予生活一種不平凡的動(dòng)感，獨(dú)特而尊雅 3） 從項(xiàng)目的外立面效果來看，歐式陽臺(tái)、大飄窗等建筑元素的運(yùn)用，不僅增強(qiáng)了項(xiàng)目的觀景效果，同時(shí)增強(qiáng)了項(xiàng)目外立面的流暢與美感，也是美學(xué)概念與建筑的貫通。僅 40 戶小規(guī)模社區(qū)，有錯(cuò)層、躍層、錯(cuò)躍結(jié)合豐富定型結(jié)構(gòu)，但有別于別墅的獨(dú)門獨(dú)戶。相對價(jià)格來說，他們更關(guān)注項(xiàng)目自身品質(zhì)與居住環(huán)境。 群居性強(qiáng)，較易接受朋友影響； 對政府經(jīng)濟(jì)政策獲知較早，反應(yīng)迅速 收入水平較高的私企高層管理人員 在戶型上，這一階層更注重戶型對生活質(zhì)量的提升，戶型功能的分割更講究舒適性、私隱性與享受性； 他們有穩(wěn)定的收入，基于種種原因，需要在煙臺(tái)置業(yè)。 知本家 這是本項(xiàng)目的主力客戶群，也是最符合項(xiàng)目既有裝修風(fēng)格與戶型格局的人群，他們包括 較高層次文人、藝術(shù)家、知識(shí)信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)主等以知識(shí)為獲取財(cái)富主要手段的人群 ，以知識(shí)、信息為事業(yè)發(fā)展的主動(dòng)力之一，對生活品質(zhì)、文化韻味等都具有極高有品鑒能力。 1 建立高品質(zhì)的物業(yè)形象， 24 小時(shí)保安、預(yù)約看房制度及 其他高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容明確展現(xiàn) 第二部分：項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目優(yōu)勢特征定位 （一） 離塵不離城，鬧中取靜 項(xiàng)目置身于濱海中路大的海景高尚居住環(huán)境中，又相對獨(dú)立，位于成光觀海花園后，獨(dú)辟雅居，鬧中取靜。社區(qū)南端增加成樹種植，減弱舊廠房的不利影響。 從 1996 年開始的一輪銀行利率降低，大約在 2021 年達(dá)到谷底狀態(tài)，在維持了低利率的谷底狀態(tài) 5 年后，現(xiàn)在銀行利率出現(xiàn)了上調(diào)信號(hào)，這一次的加息是央行繼 1996 年的利率下 降以來的第一次加息，這還很可能是利率水平的一個(gè) U 型結(jié)構(gòu)的右翹的開始。社區(qū)內(nèi)除一架道路監(jiān)控錄像外，只是保安員每隔一小時(shí)巡邏一次，沒有配備其他現(xiàn)代化的社區(qū)智能安防系統(tǒng)，大大減弱了項(xiàng) 目富貴人群的居住安全感。 裝修細(xì)部處理較為粗糙 由于項(xiàng)目是兩年前進(jìn)行的裝修，雖然在裝修風(fēng)格上具有較高的文化品位，但一些細(xì)部的處理相對項(xiàng)目的高品質(zhì)定位來說仍顯得有些粗糙，如室內(nèi)管道的處理、墻壁邊角的處理、潔具的光鮮平整等都對項(xiàng)目的尊貴質(zhì)感造成影響。濃厚的外立面色彩與原木窗框的大膽運(yùn)用，凸顯項(xiàng)目凝重的文化品味。 4 層帶電梯，無上至尊享受 項(xiàng)目西單元一梯兩戶， 4 層帶電梯，即 8 戶共享一部電梯，是煙臺(tái)市絕無僅有的低層電梯住宅，盡享生活無上便利。 僅有 40 戶的尊貴席位，身份、地位的象征 項(xiàng)目僅有的 40 戶小社區(qū)居住，營造了項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)的私家尊貴感。高尚濱海居住大環(huán)境已初具規(guī)模，周邊商業(yè)、教育等配套也必將進(jìn)一步提高，這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引 力。 內(nèi)部裝修滲透較高文化品位，裝修布局、色彩及墻面等細(xì)節(jié)的處理精巧細(xì)致 項(xiàng)目整體裝修風(fēng)格雅致精巧，滲透著濃郁的文化氣息，包括 戶內(nèi)壁紙、博物架、置物臺(tái)等裝修細(xì)節(jié)的處理，都以高品位的人文氛圍營造為基礎(chǔ)。底層（原規(guī)劃為會(huì)所）與單元入口區(qū)分，單門獨(dú)戶，并配有大面積私家 花園，充分關(guān)懷住戶感受。 社區(qū)配套未成熟 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和 娛樂設(shè)施分布零散且距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便。 社區(qū)南面、西面為舊廠房，涂料脫落墻面斑絕駁，嚴(yán)重影響社區(qū)高品質(zhì)形象的建立 生活配套設(shè)施陳舊 兒童游樂場設(shè)施陳舊，布局擁堵，敞露于雜亂的青柏綠化帶內(nèi)，對于項(xiàng)目的高品質(zhì)定位來說，實(shí)用性低且嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。 社區(qū)配套尚未完善 建成年限較早，道路、裝修等都已相對陳舊 部分單位不能直接觀海 物業(yè)智能安防較弱 西面、南面均有障礙物，嚴(yán)重影響項(xiàng)目整體品質(zhì)感與視野效果 O（ Opportunity 機(jī)會(huì)） 萊山旅游文化區(qū)不斷發(fā)展，各種生活配套進(jìn)一步完善 二次置業(yè)人士增加 濱海路、觀海路兩條高質(zhì)量道路 規(guī)劃道路永昌路直通煙威高速 T（ Threat 威脅） *銀行利率調(diào)整，房貸利率提高 個(gè)百分點(diǎn)，市場預(yù)期不容樂觀，對房地產(chǎn)市場沖擊較大，在一定程度上會(huì)影響到一部分客戶的購房計(jì)劃 緊鄰樓盤有一部分尾盤，有競爭壓力 周邊同期開售樓盤帶來激烈競爭 該片區(qū)海景概念樓盤多，影響大，瓜分市場份額，爭奪部分有效購買力 *10 月 29 日央行發(fā)布了加息的消息， 一年期貸款利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行 %上調(diào)到 %，其他各檔次貸款利率也作了相應(yīng)調(diào)整，中長期貸款利率上調(diào)幅度大于短期 。 社區(qū)外規(guī)劃永昌路及進(jìn)入項(xiàng)目的主入口目前路況較差，且坡度較大，建議平整路面，道旁增設(shè)低桿路燈，增加適量減速杠，加強(qiáng)安全性，同時(shí)可做為項(xiàng)目“私家路”的一部分，成為項(xiàng)目外在導(dǎo)視包裝，體 現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。 重新鋪設(shè)社區(qū)內(nèi)公共路面，使路面平整、嶄新，并適當(dāng)增加少量景觀小品，加強(qiáng)人性化感觀。 （六） 社區(qū)環(huán)境自成體系 社區(qū)雖小，功能齊全。一般而言，他們會(huì)選擇檔次與其身份相配而且價(jià)格實(shí)惠的物業(yè)，屬于理性購買型客戶群體 。 在地段上，他們渴望過一種 “ 離塵不離 城” 的生活， 既 不放棄人聲鼎沸、霓虹閃耀的繁華都市生活，同時(shí)又渴望有清新 、隱謐的私人 生活 ； 具有較高文化層次及獨(dú)特的藝術(shù)鑒賞能力； 注重生 活環(huán)境、社區(qū)配套 有穩(wěn)定高收入的韓國家庭 本項(xiàng)目濱海中鬧中取靜的地理位置以及濃厚的文化品味裝修風(fēng)格必將強(qiáng)烈吸引這部分客戶的目光。 3. 物業(yè)品質(zhì) 既是豪宅，就必然擁有豪宅獨(dú)有的物業(yè)品質(zhì)， 除了因?yàn)槠浔旧淼?“先天 ”優(yōu)勢之外，豪宅是身份的象征， 客戶買的 是富豪的生活，是 “ 尊享 ”六星級酒店式的服務(wù)， 因 而其 “ 后天 ” 的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。 3） 從項(xiàng)目自身品質(zhì)來看，大客廳、大生活廳、大創(chuàng)作室