四川陽光商業(yè)街區(qū)商業(yè)發(fā)展計劃書-免費閱讀
【正文】 原則 2：以 品牌 特色贏取核心競爭力 打造以餐飲、娛樂、休閑、小商品副食批發(fā)于一體的大型商業(yè)街區(qū)、做出特色， 特色就是生 19 命，特色就是競爭力。 招商政策 —— 統(tǒng)一管理，統(tǒng)一運營。 而根據(jù)一般市場規(guī)律，二 層價格應(yīng)在平街層價格的 33%左右，負一層價格應(yīng)該在臨街層價格的 30％－ 50％ ,臨街一層縱深較長價格應(yīng)在臨街門市的 30%40%。 根據(jù)二級區(qū)縣市場投資與回報的一般規(guī)律，商業(yè)物業(yè)投資回收期一般在 10～ 13 年，且越臨近城市中心商圈的物業(yè)其投資回 收期越短。 2． 2 業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 ★ 科學(xué)的規(guī)劃布局 ★ 便捷的交通組織 ★ 鮮明的人文景觀 ★ 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū) ★ 適用的商鋪面積 ★ 具有號召力的品牌店 ★ 優(yōu)秀的物業(yè)管理和商業(yè)管理 ★ 優(yōu)惠的政策鼓勵 ★ 適合的銷售價位 2． 3 商業(yè)市場定位分析 2． 3． 1 競爭分析 專業(yè)市場 現(xiàn)狀描述 競爭程度 汽車銷售 無 無 家具 開發(fā)區(qū) 中 小商品批發(fā) 江陽市場、臨江路 較高 副食品 臨江路 較高 建材 開發(fā)區(qū) 中 裝飾材料 新平街到農(nóng)場；開發(fā)區(qū) 中 IT 分布較散 無 家電 新平街 較高 通訊器材 分布較零亂 中 摩 配 較少 中 餐飲娛樂 新平街；新華街 較高 2． 3． 2 進入市場方式 項目平街負一層有著良好的交通條件和地理位置，可做裝飾、五交化、陶瓷、衛(wèi)浴等，同時利用 便利的交通可降低運輸成本從而提升市場競爭力 。 1． 5 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 區(qū)位優(yōu)勢： 位于 車站旁邊 ，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 商業(yè)優(yōu)勢：項目位于核心商圈邊緣新平街西段，人流、車流較為密集，商業(yè)氛圍成熟； 景觀優(yōu)勢：項目臨巴河，周邊自然 景觀資源豐富； 規(guī)模優(yōu)勢：從 規(guī)模上而言平昌縣城以內(nèi)少有如此大規(guī)模的商業(yè)地塊； 交通優(yōu)勢：項目正面臨主干道，同時緊靠新車站，外部交通良好； 內(nèi)部配套： 項目內(nèi)設(shè)施設(shè)備齊全，集購物、休閑、娛樂、酒店于一體 劣勢（ W） 內(nèi)部交通劣勢：項目與外部交通的連接僅有兩個循環(huán)出入口，過多的人車流輸送可能會造成堵塞 周邊環(huán)境劣勢：項目周邊主要經(jīng)營副食品、農(nóng)貿(mào)市場等導(dǎo)致環(huán)境嘈雜，周邊視覺、噪音污染比較嚴重 內(nèi)部設(shè)計劣勢：項目負一層大部分柱間距多在 3－ 5 米，可能會導(dǎo)致業(yè)態(tài)種類受限。 1． 3． 2 項目對外交通狀況 項目正面臨新平街西段（雙向四車道），通過新平街西段與周邊路網(wǎng)相連。 加快水電開發(fā)，突出抓好通巴兩河流域水電梯級開發(fā)，切實抓好移民工作，妥善安置好庫區(qū) 9 移民，雙灘電站、風(fēng)灘電站全面投產(chǎn)發(fā)電，力爭新增裝機 10 萬千瓦。 1． 1． 2． 4 歲末銀行存款、存貸差余額 5 1789722186531660161779150500001000001500002020002500002020年 2020年存款余額 貸款余額 1． 1． 2． 5 城市居民人均可支配收入 城市居民可支配收入： 城市人均可支配收入482153105555440046004800500052005400560058002020年 2020年 2020上半年城市人均可支配收入 城鎮(zhèn)在崗職工工資總額： 6 城鎮(zhèn)在崗職工貨幣工資11176119621235510500110001150012020125002020年 2020年2020上半年城鎮(zhèn)在崗職工貨幣工資 1． 1． 2． 6 就業(yè)狀況 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %左右，城鎮(zhèn)、農(nóng)村社會保障覆蓋率分別達到 60%、 20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。系全國扶貧開發(fā)工作重點縣，也是國家司法部、省發(fā)改委和省路橋集團定點幫扶縣。 1． 1． 2 城市發(fā)展規(guī)劃 平昌縣將構(gòu)建交通骨架。有序推進舊城改造，完成春光苑步行街、伯堅廣場、信義大道、同昌片區(qū)等開發(fā)建設(shè)項目。 1． 4． 3 醫(yī)療衛(wèi)生 項目周邊無醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)，只有零星開設(shè)的診所。 威脅（ T） 客戶爭奪威脅：周邊競爭物業(yè)會 對本項目目標客戶會造成一定程度的分流； 資金鏈斷裂威脅：項目在施工過程中，因自身建設(shè)資金出現(xiàn) 問題 ，而產(chǎn)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目不能按期回收資金，而產(chǎn)生 資金鏈斷裂的風(fēng)險； 市場威脅： 未來市場形勢不可預(yù)料，如果項目工期延長，會產(chǎn)生很多可變因素 ； 工期延長威脅： 如果由于資金 以及不可預(yù)見的因素導(dǎo)致項目的建設(shè)周期延長，將會增加項目的成本，貽誤招商和銷售的最佳時機。 但考慮到平昌縣目前在售商業(yè)樓盤銷售率參差不齊，從而反映出在售商業(yè)樓盤價格受市場接受的程度不一致，因此在本案的價格評估中將主要以街區(qū)商鋪租金作為主要參照系，而把在售樓盤價格作為類
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