【正文】 （ 4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。 (6) 敏感性分析 根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn) ,選取營(yíng)業(yè)收入、 經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資三項(xiàng)為變動(dòng)因素 ,進(jìn)行敏感性分析 ,分別就全部投資的所得稅前的情況作出 13種方案 ,詳見(jiàn)附表 12《敏感性分析表》。 詳見(jiàn)附表 8《損益表》。 以上詳見(jiàn)附表 3《營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》及附表 31。無(wú)形資產(chǎn)及開(kāi)辦費(fèi)攤銷年限取 5 年或 7 年。 (3) 廣告推銷費(fèi)用以及差旅交際等費(fèi)用按總營(yíng)業(yè)收入的 3%估算。 自籌資金占總投資的 。 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》 (1993 年 )。詳見(jiàn)《流動(dòng)資金估算表》。 加強(qiáng)崗位巡視，保證賓客財(cái)產(chǎn)安全，杜絕火患。 清潔，舒適的環(huán)境來(lái)自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照酒店要求對(duì)所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。主要為了便于賓客和你聯(lián)系。 微笑。 【 5】每年員工旅游 2 次 ,分別在 和 前后 。 D、時(shí)間 ： 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 23 【 1】要有嚴(yán)格時(shí)間觀念，遵守勞動(dòng)紀(jì)律； 【 2】充分利用時(shí)間，為自己作好工作的時(shí)間計(jì)劃，學(xué)會(huì)時(shí)間支配； 【 3】講究時(shí)間效率，提高工作進(jìn)度。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 22 （ 3）、管理措施 （ 1）實(shí)行 A 管理模式即垂直管理 ：不能越級(jí)管理；不能越級(jí)匯報(bào)工作。 顧客忠實(shí)感的建立 A、首先要理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。因此，企業(yè)一方面要把活動(dòng)傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播等工作做好；另一方面要增強(qiáng)廣告在服務(wù)品牌營(yíng)造過(guò)程中的作用，廣告在服務(wù)品牌營(yíng)造中所發(fā)揮的作用主要集中在信息告知上，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動(dòng)發(fā)布，是一種單向溝通。速度創(chuàng)造激情，時(shí)間也能產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。優(yōu)秀的服務(wù)品牌同樣始于命名，既要 容易識(shí)別和突出行業(yè)特色，又要個(gè)性化，還要易于傳播，如可以采用“主品牌 +輔品牌”的形式，或者是“主品牌 +服務(wù)品牌”的形式。休閑娛樂(lè)旺季視需要聘請(qǐng)臨時(shí)工20 人。 e. 場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)視系統(tǒng)。 （ 3）電力設(shè)計(jì) 負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量選擇 根據(jù)各專業(yè)所需的用電條件，用電設(shè) 備分類按需用系數(shù)分別計(jì)算，然后綜合確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷。 生活污水處理按以下流程進(jìn)行： 污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用。 c. 水質(zhì)水壓要求 （ 1）水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB547985 要求。旅游產(chǎn)業(yè)的主體地位在不斷增強(qiáng)， 2020 年旅游接待 80 萬(wàn)人次， 2020 年接待 85 萬(wàn)人次，2020 年接待 95 萬(wàn)人次 公共設(shè)施條件 （ 1）供電 10KV 高壓線路在場(chǎng)址附近通過(guò)，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝 800KVA 變壓器 2 臺(tái)，以滿足本項(xiàng)目用電需要。層面標(biāo)高為。 建址土地權(quán)屬 本項(xiàng)目承辦單位建設(shè)用地已征用，取得土地使用權(quán) 證，使用年限 70 年。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、 VIP 活動(dòng)專區(qū)和保健按摩包房； （ 3）負(fù)三層：建筑面積為 3360 平方米；分布為：水療會(huì)所、SPA、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)； （ 4）塔樓：五層建筑，建筑面積 4400 平方米。會(huì)所建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名娛樂(lè)管理公司管理。 休閑娛樂(lè)業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。每天至少有 萬(wàn)外來(lái)人口進(jìn)出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘摹? 可行性研究報(bào)告編制 依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》 （ 2）《貴州旅游娛樂(lè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 3）中華人民共和國(guó)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（ [2020]第44 號(hào)） （ 4）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（凱里市國(guó)用 [2020]第 05892 號(hào)） 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 本項(xiàng)目總投資 億元人民幣，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國(guó)國(guó)際水療會(huì)所，配套銳鑫國(guó)際酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 全州 轄 一市 十六縣 ， 州府所在地凱里市 面積 1306 平方公里，人口 58 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 3 萬(wàn)。 當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 800 美元至 1000 美元時(shí)，休閑娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。本項(xiàng)目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 貴州省凱里市永豐路：該項(xiàng)目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi) 9 路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道 150 米，距新建的城南客車站 300 米，是凱里的長(zhǎng)途客運(yùn)中心，凱里運(yùn)輸公司客車站即將搬遷到這里。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。 目前，我國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，高檔水療會(huì)所和星級(jí)賓館在凱里市供不應(yīng)求。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。 水療休閑市場(chǎng)結(jié)構(gòu) A、享受型消費(fèi)者 B、 理智 型消費(fèi)者 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn) 與在歌舞廳、 迪廳等 的宣泄來(lái)緩解精神壓力不同， 水療 自然高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 6 而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來(lái)的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭(zhēng)奪這部分消費(fèi)者已成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 銳鑫國(guó)際會(huì)所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會(huì)所，該會(huì)所將為凱里市民及 海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。銳鑫國(guó)際會(huì)所按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。 38′，北緯 30176。碎石層呈次圓狀，主要為風(fēng)化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。 氣象條件 本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。 冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。 排水分為污水排放及防洪排水二個(gè)系統(tǒng)。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于 50 米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。 c. 有線電視（ CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號(hào)，同時(shí)建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。組織機(jī)構(gòu)詳見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖。全體員工上崗前需經(jīng)過(guò)不少于一星期安全培訓(xùn)。 三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。在傳播的過(guò)程中，既要“嗓門(mén)大”，又要“聲音動(dòng)聽(tīng)”，整 合資源進(jìn)行傳播。品牌的附加價(jià)值由增值服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。從不對(duì)顧客說(shuō)“不”；（不得不說(shuō)時(shí)，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。 B、堅(jiān)持原則，照章辦事，徇私情， 加強(qiáng)問(wèn)題處理的透明度。 【 2】流動(dòng)紅旗班組 ,實(shí)行月評(píng)定凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表?yè)P(yáng)綜合方面特別突出者 ,該班組被授予流動(dòng)紅旗并每人獎(jiǎng)勵(lì) 50 元 。 （ 6）、服務(wù)戰(zhàn)略 A、酒店實(shí)行定制化服務(wù) :定制化是個(gè)性化、靈活化、極致化的表現(xiàn) 。服務(wù)員 要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問(wèn)題，及時(shí)采取服務(wù)行動(dòng)，以表示你在時(shí)刻關(guān)心客人。這是因?yàn)?，世界上最親切悅耳的聲音就是聽(tīng)到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問(wèn)候客人，就會(huì)給客 人一種賓至如歸的感覺(jué)。要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護(hù)好客人財(cái)產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。 其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。詳見(jiàn)《投資計(jì)劃及資金籌措表》。 （三） 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資（取整萬(wàn)元計(jì)算） 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 ,其中 : 建設(shè)投資 萬(wàn)元 。 成本估算 水療會(huì)所日常支出按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的 10%估算。按工資總額的 %計(jì)算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費(fèi)用。 營(yíng)業(yè) 分析 客房營(yíng)業(yè)收入 考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素和市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)因素，客房的入住率按 70%計(jì)算。 詳見(jiàn)附表 3《營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》。 (4) 現(xiàn)金流量表計(jì)算 根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》 (全部投資 )。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 35 九 .可行性研究結(jié)論 （一）結(jié)論 （ 1）銳鑫國(guó)際會(huì)所建設(shè)，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格建設(shè)和裝修，貫徹科 學(xué)發(fā)展觀和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營(yíng)造綠色環(huán)保生態(tài)會(huì)所。 。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳列于附表 1《綜合指標(biāo)匯總表》。 (2) 資金來(lái)源與運(yùn)用平衡 根據(jù)計(jì)算期每年收支情況編制的《資金來(lái)源與運(yùn)用表》顯示 ,累計(jì)盈余資金為 2500 萬(wàn)元 ,盈余足以抵償投入。 (2)教育費(fèi)附加 :以營(yíng)業(yè)稅額為基數(shù) ,取 4%。 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：借款利息支出計(jì)入成本。 此外，土地使用費(fèi)包括 在“其他費(fèi)用”中。 以上詳見(jiàn)附表 9《流動(dòng)資金估算表》和附表 10《投資計(jì)劃與資高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 32 金籌措表》。 參加本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。 （四）資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期二年，固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 27 （一） 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月 （二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 表 101 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)間（月） 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 可行性研究報(bào)告編制及審批 初步設(shè)計(jì)及審批