【正文】 生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗算的烈度為 6 度；按建筑抗震設(shè)防類別及場地類別調(diào)整后 確定抗震等級的烈度 7 度 。 以上均為 歐式建筑、 層高 ,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。墻體采用空心磚砌筑。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu) 。 建筑設(shè)計 符合時代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。 現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢平坦，用地類別為現(xiàn)狀 商住開發(fā) 用地。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３８ （二）醫(yī)療服務(wù)：由會所康復(fù)醫(yī)療專家定期為老人進(jìn)行健康查體、咨詢，根據(jù)自身健康狀況制定康復(fù)保健計劃，建立健康檔案，由保健醫(yī)生及護(hù)理員具體實(shí)施。 （ 3）開放空間：依據(jù)服務(wù)范圍、服務(wù)對 象，采取不同尺度的開敞空間。規(guī)劃道路用地占地 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15％。 物業(yè)用地 規(guī)劃用地面積為 1800 m2，占規(guī)劃總用地的 ％，靠近府前大道和西側(cè)路。 商住 開發(fā)： 8 棟 /5 層 （地下一層） 、 6000m2/棟、 建筑面積48000m2； 地下層為車庫和倉庫為 9600 m2，其余 38400 m2為住宅。 （ 2）會所 的規(guī)劃結(jié)合城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。 東邊是盤山縣 政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動的中心。光照充足，無霜期為 172天。平均海拔 25米，最高 ，最 低 。 (3)由于該項目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場。 目標(biāo)市場選擇 (1) “ 421”家庭（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）的老年人； (2)現(xiàn)金儲蓄在 50 萬元以上的家庭； 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２８ (3)3 口家庭、 中青年白領(lǐng)階層； (4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。 20xx 年平均價格 2200 元 / m2，較上年度漲幅 %。全市具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成 建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，竣工產(chǎn)值 億元， 房屋施工面積 萬平方米， 全員勞動生產(chǎn)率 萬元 /人，增長 %。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２６ 人口及養(yǎng)老環(huán)境分析 20xx 年末全市總戶數(shù) 萬戶，戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年末增加 萬人。特別是 80 歲以上的 高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構(gòu)建。 按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)， 65 歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?7%， 就被稱為老齡化社會，而超過了 14%就被稱為老齡社會。 回收期長 在發(fā)達(dá)國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形 式，但在中國目前尚未有成功案例。 — 國內(nèi)發(fā)展的困境 在國內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對這類 物業(yè) 已經(jīng)研究了 3 至 5 年時間，可以預(yù)見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢。中國目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營模式值得探索。面對龐大的市場需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進(jìn)態(tài)勢。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。 我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １７ 第三章 市場分析 中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。 隨著改革開放的深入，各項改革已使政府無精力去承擔(dān)和管 理這么多的社會具體性問題。 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １５ 很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。 缺乏政策支持也是一方面。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的%，不僅低于發(fā)達(dá)國家 5%至 7%的比例，也低于一些 發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、 檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費(fèi)。 1990 年，中國老年人口中，有 70%的人與子女同住。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均 %的速度增長。 公司堅持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭為老年群體 創(chuàng)造一個 優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和 有較高文化品位的生活環(huán)境。共同達(dá)成 盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ９ 盤山縣“頤康園老年會所”項目合作協(xié)議書。 中國正迎來“ 421 家庭”時代，再過 10 年，第一代獨(dú)生子女的父母將退休，一對年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中 老人重病需要長期護(hù)理，子女力不從心。華潤、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)完成 萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計實(shí)現(xiàn) 億元。 20xx 年盤山縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化 、規(guī)范化。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。 遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。大商城市廣場、鵬欣水游城等大項目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集盤錦。盤錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興沿海開放城市，資源優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮?。西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽 150 公里?！拔宕螽a(chǎn)業(yè)集群”拉動工業(yè)增長 個百分點(diǎn)。開工新建六和肉鴨加工等大項目 23個，建成設(shè)施農(nóng)業(yè) 5 萬畝，新改建畜牧小區(qū) 500 個，新增水產(chǎn)小區(qū) 30個，養(yǎng)殖大蟹 15 萬畝。 城市化進(jìn)程加快。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險水庫除險加固取得階段性成果，華潤盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ５ 城市熱電、華能風(fēng)電等項目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。城市空氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)到 %。繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。承接了盤錦“第三屆國際濕地旅游周”主要旅游項目， 成功承辦了“觀鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。 項目建設(shè)背景 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國 的 城市老齡化是目前世界各國政府面臨的主要問題之一 ,中國的大城市早在 20 世紀(jì) 90 年代陸續(xù)走進(jìn)老齡社會 ,因此如何改善老年人的生活狀況 ,使老有所養(yǎng)、老有所用 ,已成為國家和地方政府的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大： 20xx盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ８ 年至 2050 年，中國 60 歲以上的人口將由現(xiàn)在的 %上升到%，到 20xx 年的未來 5 年，中國老年人口將達(dá) 2 億，占總?cè)丝诘?15%。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國房地產(chǎn)市場上最為誘人的概念，這讓市場 資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。本著 開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越 的經(jīng)營 理念；在經(jīng)過對地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、 老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、 市場潛力 等幾個方面進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會所 。 通過對項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評價，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)?，F(xiàn)在中國人口的平均期望壽命男 74 歲，女 76 歲，已 達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平（ 75 歲）。 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。 政府出臺 的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。期望對養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀。房地產(chǎn) 企業(yè) 在國內(nèi)的發(fā)展高 峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角?！? 現(xiàn)代社會變遷快速，生活節(jié)奏加快，生產(chǎn)社會化程度的提高，家庭養(yǎng)老已不適應(yīng)社會的發(fā)展，時代呼喚養(yǎng)老社會化。 辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會的養(yǎng)老 環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。而面對養(yǎng)老地產(chǎn)這么個巨大的市場，很多地產(chǎn)商以及想進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的資本卻視而不見。 而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源 [最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評 ]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 １９ 社區(qū)，一期工程占地 公頃， 10 萬平方米建筑 ,老年公寓設(shè) 838套居室，可供 1600 位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計，以老年公寓、健康會所、老年護(hù)理院為老人提供 “管家式”的服務(wù)。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 20xx 年保利年報以及 20xx 年中報中，都有所提及。 專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。按照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ２１ 人為人口總數(shù)的十分 之一時正式步入了老齡化社會。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求 投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。 蘊(yùn)藏 市場 巨大 ，前景廣闊 目前，全世界 60 歲以上老年人口總數(shù)已達(dá) 6 億，有 60 多個國家的老年人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的 10%，進(jìn)入了人口老齡化社會行列。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國家一般約 6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，只有 %的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前 景堪憂，但也帶來巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。 黨的 十七大《報告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。 20xx 年末全市城鎮(zhèn)福利院 5 個，擁有床位 654 張，收養(yǎng) 408人；全市農(nóng)村集體 敬老院 27 個，擁有床位 2386 張，收養(yǎng) 1661 人。 盤錦市目前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目運(yùn)行。 20xx 年平均價格 2800 元 / m2，較上年度漲幅 %。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購物， e 時代時尚生活方式，都可以在會所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到 SOHO 式家庭辦公 ； 營銷推廣策略 (1)項目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項目的營銷工作有杰出表現(xiàn)。 27′ ～ 22176。 該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為 7度。春 夏 季多南風(fēng) 和盤山縣“頤康園老年會所 ” 建設(shè)項目 可行性研究報告 ３１ 西南風(fēng)。 外部配套條件 該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。項目占地 82867 ㎡，總建筑面積 38100 ㎡。 規(guī)劃占地 1800 ㎡ / 畝，物業(yè)用房： 1棟 /3 層；建筑面積 1890㎡。 道路用地 規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為 17200 m2，占規(guī)劃總用地的 15%。 按照創(chuàng)造格局清晰會所 景觀秩序與視覺聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設(shè)計原則，由標(biāo)志、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀