【正文】 6）環(huán)藝設(shè)計細部 小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。 1)可持續(xù)的居?。?Sustainable housing）理念 可持續(xù)居住概念的核心是強調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。海灣項目市場調(diào)研報告 64 成熟型 戶型： A） 4 房 2 廳（客廳挑高） 3 衛(wèi) 1 工 1 廚， B） 4 房、 5 房 3 廳（或 2 廳客廳挑高） 3 衛(wèi) 1 工 1 廚 面積： A） 280－ 320 平米， B） 320－ 350 平米 比例： A） 30％， B） 30％； 豪華型 戶型： 5 房 3 廳（或 2 廳客廳挑高） 4 衛(wèi) 1 工 1 廚 面積： 350 平米以上。 經(jīng)濟型及實用型 奉賢 ◆ 以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。海灣項目市場調(diào)研報告 58 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說明 本項目符合情況 對公共交通的依賴性 很 強 強 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) 符合 對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強 較 強 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 ◆ 地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車； ◆ 地塊周邊 1 公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所； ◆ 地塊西側(cè)約 300 米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感； ◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)可 能造成部分空氣污染； ◆ 水質(zhì)沒有大的污染。 上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達 200 多畝，現(xiàn)有校舍面積 7 萬多平方米， 設(shè) 30 個本科專業(yè)，教職工近 500 人。 B．滬閔路高架 預(yù)計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。 C、環(huán)境、污染情況 水、空氣、土地污染 情況 本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。 七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成 . 地塊周邊環(huán)境調(diào)查 1）地塊周圍景觀 : A、自然景觀 東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃 占地千畝的海灣世紀林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地， 奉賢但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對本區(qū)域的價格取向，有必要在本項目立項之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競爭對手的 有效手段（此點將在下文詳細闡述我們的觀點）。 奉賢 政策及規(guī)劃的前景看好 隨著奉賢基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網(wǎng)絡(luò)的形成以及莘奉金公路的通車（預(yù)計今年 年底建成），便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。 m2 嘉苑別墅規(guī)劃總平圖 奉賢 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴大，市場反響強烈。 另外佘山銀湖別墅 引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格對 其建筑價值提升不可忽視的作用。 30000 平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯綜復(fù)雜的河流使得一期真正實現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑 30 公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計成為一大亮點。海灣項目市場調(diào)研報告 27 主力戶型 主力戶型面積為 420 m2左右 5）銷售情況 銷售價格 總價： 200350 萬元 /幢 花園不再單獨計價 ． ． ． ． ． ． ． ． 銷售進度 樓盤目前銷售為一期單位，已售約 75%。海灣項目市場調(diào)研報告 25 典型樓盤解析 云頂別墅 1）基本資料 地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口 發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司 代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司 建筑設(shè)計：同濟大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計研究總院 景觀設(shè)計：美國 DND 設(shè)計與開發(fā)有限公司 占地面積： 430 畝 容積率： 綠化率：約 65% 建筑風格：“超 現(xiàn)實主義建筑風格” 住宅單位：一期計有獨立別墅 126 幢 工程進度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分 （即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。 典型樓盤解析 西郊景園 /國際華城 奉賢 綜述： 莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟型別墅占了主導(dǎo)地位，其 50100 萬之間的總價，相當于環(huán)線附近的一套公寓價格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。但也應(yīng)當看到，在九亭別墅市場也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。雖然當時九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是 3040 萬元一套別墅的定價還是對多數(shù)喜愛別墅物業(yè)的消費群體產(chǎn)生了一定的誘惑力。 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 17 2）交通情況 20 分鐘至徐家匯。 1998 年以后中低檔內(nèi)銷別墅開發(fā)呈現(xiàn) 出供過于求的趨勢，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤別莊等。 市場偏好：具有上海海派文化特色。 —— 房型 目前上海新開別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，主力面積控制在 250 平方米。 對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素。海灣項目市場調(diào)研報告 7 價格分布圖2 0 0 3 0 0 萬27%100 萬以下15%300 萬以上12%1 0 0 2 0 0 萬46% 奉賢 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 4 上海別墅市場趨向成熟 上海別墅市場起步于 80 年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進入 90 年代后期，隨著上海對外開放程度的進一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外 銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。 奉賢 直至 1998 年下半年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國內(nèi)經(jīng)濟中心的上海的住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。海灣項目市場調(diào)研報告 5 另外，從2020年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，去年１－９月平均容積率為１．３２，第三季度則為１．１６；而前年同期分別為１．８７和１．８３。海灣項目市場調(diào)研報告 8 市市 場場 需需 求求 狀狀 況況 分分 析析 —— 短期內(nèi)需求增長有限 目前上海約 1700 萬人口，以 5 口之家計算，約有 340 萬個家庭單位。 奉賢 主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。 代表樓盤：佘山銀湖別墅 /云頂別墅 /虹橋高爾夫 / —— 聯(lián)體別墅 主要分布區(qū)域：莘莊周邊 主力總價范圍： 70— 80 萬元 主力面積范圍： 250 平米左右 單價： 3000— 4000 元 /平米 奉賢 目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價 3500— 4000 元 /m2，雙聯(lián)別墅 4000— 5000 元 /m2，獨立別墅均價 5500— 8000 元 /m2。 3）內(nèi)部規(guī)劃 全小區(qū)規(guī)劃均以獨立別墅為主， 共 135 幢 。海灣項目市場調(diào)研報告 19 ◆ 規(guī)劃考慮了價值對等原則，聯(lián)體別墅布置在相對地塊基本價值較低的臨場東路一側(cè)。 2020 年之后，特別是 2020 年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引 起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。 典型樓盤解析 新上?；▓@洋房 /三盛頤景園 奉賢需求結(jié)構(gòu)相當廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專 業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。海灣項目市場調(diào)研報告 24 佘山地區(qū) 基本情況 別墅市場在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進。 物管單位、費用：丸紅； 2 元 / m2 交付日期 一期年底交付 云頂別墅 立面實景圖 奉賢 房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。 ◆ 房型 房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。 市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。海灣項目市場調(diào)研報告 36 2）內(nèi)部規(guī)劃 整個小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成 3 個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。 本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。 另一方面，十五 期間，奉賢將建設(shè) 一城、一基地、三區(qū) 。海灣項目市場調(diào)研報告 41 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及 弱勢 區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項目周邊的現(xiàn)況來看，當前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 44 往西與海灣寢園之間有 300 米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。 由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。 主要的公共交通