【正文】 及其路線 梅耙線、梅衛(wèi)線 奉賢 奉賢 以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 項目市場機會分析 ◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大； ◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力； ◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。 符合 對小區(qū)周邊市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 可達到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計 可達到 容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 可達到 對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達到 景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合 以上分析表明，本項目地塊具備所 有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 . 奉賢 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 62 證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者 工作場所、時間相對自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 比例： 10％。 2）居住空間私密性 適當圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。 5）空間的可識別性和文化性 組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏 ?? 主題設(shè)定 ，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。海灣項目市場調(diào)研報告 66 三、項目定位在規(guī) 劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設(shè)計上的一些傾向性建議，以供參考。 奉賢 成熟型及豪華型 律師、會計師事務(wù)所等部分高收入者 有名氣的律師、會計師 等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。該項目將定位于以下概念： ◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念； ◆ 上海市郊大型別墅群概念； ◆ 成功人士“ 5+2”嶄新生活模式的概念； ◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念； ◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念； ◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念。 一、項目定位及不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 奉賢 ◆ 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。 通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： ◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊； ◆ 地塊毗鄰東海，獨特的 海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出； ◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊； ◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。海灣項目市場調(diào)研報告 51 2）教育 項目附近有奉新幼兒園、小學(xué)及上師大奉賢校區(qū)等學(xué)校，教育文化設(shè)施較為齊全。 遠景規(guī)劃 A．莘奉金高速 預(yù)計于年底建成通車，屆時，項目所處地塊交通將更為便捷。海灣項目市場調(diào)研報告 47 B、人文、歷史景觀 本項目往北約 1 公里為占地 1200 畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達 4000 余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。 占地面積： 500 多畝 地質(zhì)地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質(zhì)：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當?shù)仞B(yǎng)殖場所。對該樓盤我們將跟蹤調(diào)研， 從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當前周邊在售個案大都已處于銷售晚期，因而對本案構(gòu)成的競爭威脅不大。目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級員工將形成一個相當大的住宅消費群，其較高的住宅消費能力對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當大的促進作用。 而由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。境內(nèi)有 公里杭州灣海岸線， 公里黃浦江江岸線。海灣項目市場調(diào)研報告 35 綠化率： 85% 住宅單位：獨立別墅 85 幢 工程進度：一期已有 17 幢別墅完工，二期主體施工階段 小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理 物管費用： 3 元 /月 浦東 板塊區(qū)域 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。 ◆ 規(guī)劃 對像佘山銀湖一樣總占地達 7000 畝的超大型項目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項目銷售價格中。海灣項目市場調(diào)研報告 30 3）內(nèi)部規(guī)劃 7000 畝的完整規(guī)劃， 1000 畝一次定型，而一期 420 畝的占地僅規(guī)劃了 130 幢別墅， 80%的空間為景觀環(huán)境設(shè)計用 地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。 4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為 358m2528m2 花園面積在 500900m2之間 奉賢 奉賢 另外值得一提的是西側(cè)依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關(guān)注的。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。 這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。海灣項目市場調(diào)研報告 20 —— 九亭地區(qū) 基本情況 九亭的別墅市場源于 1999 年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北 美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價格定位在 2020 元／平方米左右。 交付日期 2020 年 12 月 6）淺析 淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運行良好，有以下幾點值 得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢并未 很好的加以利用。 m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 15 莘松地區(qū) 莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當規(guī)模，可以進一步細分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述： —— 新橋地區(qū) 基本情況 該區(qū)域別墅開發(fā)始于 90 年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。 市場價位： 200 萬 —— 1000 萬 主力面積： 300 平方米左右 單價： 5000 元以上 主要分布區(qū)域：浦東、閔行、青浦 行情： 2020 年購買獨立別墅的比例上升，入世后境外購買日趨增加。別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點布置，確保一戶一 景的綠化配比。 本次調(diào)研表明 ，今年上半年開盤的別墅項目就不下 30 個 ， 短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度 。 區(qū)域分布圖浦東15% 松江25%閔行32%南匯5%其他區(qū)域11%長寧12% 奉賢以綜合容積率 計算， 則 近2~3 年內(nèi)上海別墅市場的供應(yīng)量 將 達到 940 萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛 在供應(yīng)量。 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 1 目目 錄錄 第第 一一 部部 分分 項項 目目 研研 究究 背背 景景 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 3 第第 二二 部部 分分 市市 場場 概概 況況 了了 解解 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 4 整整 體體 情情 況況 分分 析析 發(fā)發(fā) 展展 態(tài)態(tài) 勢勢 綜綜 述述 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 第第 三三 部部 分分 區(qū)區(qū) 域域 市市 場場 分分 析析 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 38 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 簡簡 介介 區(qū)區(qū) 域域 樓樓 市市 分分 析析 第第 四四 部部 分分 奉賢地鐵 1 號線的通車營運使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。進一步反映出今年投放市場的別墅仍將處于較大的上升趨勢。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有 2％的家庭購買別墅，這樣 僅 上海 本地 就蘊藏著 6－ 7 萬套別墅 的消費能力 ，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。海灣項目市場調(diào)研報告 9 市市 場場 前前 景景 預(yù)預(yù) 測測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，上海當前別墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍， 別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標志，正在悄然走入 普通百姓 的生活。 部分別墅項目采用錯層，使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細。海灣項目市場調(diào)研報告 13 行情：是上海別墅 市場的主角 市場偏好：車程在 45 分鐘以內(nèi)。 簡析 ◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對個體項目而言，會所及內(nèi)