【正文】 根據(jù)第 1 題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了 130 平方米以上大戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的 20%以上。小高層住宅 產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，濱州房地產(chǎn)市場價(jià)格將繼續(xù)上漲。 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積 46 項(xiàng)目名稱 位置 市場層次 中海城 中海北側(cè) 高檔 中海金都別墅 中海西北側(cè) 高檔 海上世界花園 中海南岸 高檔 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南、渤海十八路西 中高檔 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十二路北，渤海十六路東 中高檔 新城廣場花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 中高檔 益動置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 中高檔 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 中高檔 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 中檔 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 中檔 萬鑫時(shí)代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 中檔 時(shí)間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 中檔 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 中檔 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 中檔 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 中檔 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 中檔 水岸豪庭 長江一路北，渤海十八路西 低檔 二十里堡 黃 河十路八，渤海九路西 低檔 47 高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主 由上表可以看出，濱州高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。同時(shí)濱州新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r(shí)代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，濱州的商業(yè)發(fā)展將走向一個(gè)新的高峰。 銷售狀況： 開發(fā)區(qū)集中了大量濱州市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個(gè)樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個(gè)工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購，價(jià)位較低，因此消化速度均比較快。而兩室兩廳銷售速度緩慢。 樓盤名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 至尊門第 高層住宅 萬㎡ 2550 中海豪庭 小高層住宅 +沿街商鋪 萬㎡ 2300 望?；▓@ 多層、小高層住宅 +商業(yè)街 30萬㎡ 多層 1850 小高層未推出 麗景新園 多層住宅小區(qū) +沿街商鋪 20萬㎡ 一期 2020 年，二期 住宅： 2020 商業(yè)一層： 4000 優(yōu)士閣 獨(dú)棟小高層住宅 萬㎡ 2250 現(xiàn)代城 多層住宅 +商業(yè)廣場 40萬㎡ 一期 ，二期 2020 年底 1600 國際大廈 住宅 +辦公樓 +商業(yè) 7萬㎡ 預(yù)計(jì) 未公開 區(qū)域特征： 主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。 40 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到 1 套 /天以上的銷售速度。其中，濱州新城區(qū)域已成為濱州市樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 近幾年濱州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。 （三）地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。至目前歷時(shí)近 3 年，政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強(qiáng)，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房價(jià)上漲速度開始回落，甚至個(gè)別城市房價(jià)出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。 但從 05 年開始，濱州房價(jià)未來上漲趨勢明顯。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個(gè)發(fā)展速度較快，特別是 04 年來，投資額大幅度增長。 相比如此巨大的供應(yīng)量，濱州需求量的增長顯得相形見絀。因此，定價(jià)反映的不是當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展水平。從當(dāng)前濱州市的發(fā)展?fàn)顩r來看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的難度。 23 ? 城市性質(zhì)： 南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)， 面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 全市人均居住消費(fèi)支出（元）841400438 41467239201002003004005006007008009002020 2020 2020 2020 2020 2020 20 三、濱州城市規(guī)劃建設(shè)狀況 城市建設(shè)現(xiàn)狀 ? 概況： 濱城區(qū)建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)人口 45 萬，城市道路達(dá) 200 公里，城市化水平達(dá)到 %。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn)，在未來幾年內(nèi)，濱州市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。 0 2 0 6 年國民生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢 2020 2020 2020 2020 2020 15 ? 工業(yè)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快 0206年工業(yè)生產(chǎn)總值情況 時(shí) 間 2020 年 2020年 2020 年 2020 年 2020 國民生產(chǎn)總值（萬元） 工業(yè)生產(chǎn)總值（萬元） 工業(yè)生產(chǎn)總值的比例（ %） 近五年濱州市工 業(yè)生產(chǎn)高速增長，全市大力實(shí)施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。因此，努力提升濱州市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 【地域特征】 濱州市地勢南高北低，大致上由西南向東北傾斜，漸次過度到大海。對本案的投資開發(fā)以及后期市場運(yùn)作，我司有廣泛的市場經(jīng)驗(yàn)，在本案具體運(yùn)作中可提供更多的策劃服務(wù)，具體內(nèi)容可在與貴司進(jìn)一步深層次的合作中逐步落實(shí)。 本次調(diào)研采取了實(shí)地調(diào)查、深度訪談、行業(yè)專家座談會、抽樣問卷調(diào)查等多種調(diào)查方式和調(diào)查辦法。 【 環(huán)境 氣候】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。 【 行政區(qū)劃 】 濱州市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興 縣、鄒平縣、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。 濱城區(qū) 1990 年被評為全國 “ 十佳 ” 衛(wèi)生城， 1992 年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。 從家庭戶的規(guī)?？矗?濱州全市平均每戶 人，濱城區(qū)為 人， 以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。 從圖表可以看出近五年來濱州國民生產(chǎn)總值保持著平穩(wěn)的上升趨勢，各產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對 GDP的貢獻(xiàn)程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。人均地方財(cái)政收入由 393 元提高到 1212 元。 19 ? 人均居住消費(fèi)支出發(fā)展快速 在 04 年之前，濱州人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價(jià)值的挖掘。 24 濱州市宏觀環(huán)境總結(jié) ? 作為山東省經(jīng)濟(jì)后發(fā)型城市，濱州市在“十五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民生活水平逐年提高，消費(fèi)水平與消費(fèi)能力得以提高與增強(qiáng)。 在 2020 年以前，濱州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的形態(tài)表現(xiàn)為團(tuán)體購房及集資建房，只有少部分房子進(jìn)入市場流通領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)市場銷售價(jià)格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。而與此同時(shí)，一些單位集資建房的形式仍然存在。外地駐濱大部分工作人員因受住房貸款的限制有效需求也非常少，因此，濱州的房地產(chǎn)市場需求顯得較為有限。 0106 年濱州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 2020 320531 274983 163147 105508 84421 19801 2020 549376 505916 202020 221986 182020 18253 2020 595602 560909 282993 308162 294557 15630 2020 1213547 726668 380000 356092 2020 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 2020 1444900 521000 538000 482020 （ 2020年數(shù)據(jù)來源于 06年濱州統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積01000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020銷售面積住宅銷售面積 31 ? 市場以住宅為主流，辦公樓市場低迷 在近幾年濱州房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場的主流，商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場所占比例更是微乎其微， 05 年辦公樓投資比例僅占 %。 06 年實(shí)際 價(jià)格尚未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實(shí)際市場比較，認(rèn)為誤差不會太大，可作為參考。 在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。另外，由于此項(xiàng)政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項(xiàng)目將計(jì)劃開工建設(shè)，不久將入市。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。 價(jià)格范圍： 住宅 17002300 元 /平方米；商業(yè) 500015000 元 /平方米 主要客源： 以濱州市本地的中端客群為主。 樓盤名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 吉泰陽光花園 多層住宅小區(qū) 萬㎡ 2020 年 1600 二十里堡 多層住宅小區(qū) +商業(yè)街 20 萬㎡ 1600 瑄嘉名都 多層、小高層住宅 +沿街商業(yè) 27 萬㎡ 一期 二期 三期 多層： 1750 小高層： 2020 祥泰麒麟閣 未公開 區(qū)域特征： 該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。 三室兩廳 110130 瑄嘉名都 1600 套 兩室兩廳 8595 一期 300 多套銷售達(dá) 70%，二期約 300 套達(dá) 50%，三期 300 多套約 15%。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。 區(qū)域特征： 區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價(jià)位均比較低。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。 中端市場競爭激烈，高端市場供給量少 據(jù)通過對未來供給項(xiàng)目最可能面向的市場層次進(jìn)行預(yù)測（見下表），可以看出，最近 1 年內(nèi)濱州市在 老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個(gè)超大規(guī)模住宅區(qū)入市。而隨著濱州市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費(fèi)者青睞，需求比例將逐漸提高。說明目前濱州市購房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。 目前住宅幾房幾廳29 6 . 7 6 . 7 6 . 738 8 . 8 8 . 8 1 5 . 553 1 2 . 3 1 2 . 3 2 7 . 81 0 9 2 5 . 3 2 5 . 3 5 3 . 192 2 1 . 3 2 1 . 3 7 4 . 582 1 9 . 0 1 9 . 0 9 3 . 511 2 . 6 2 . 6 9 6 . 19 2 . 1 2 . 1 9 8 . 18 1 . 9 1 . 9 1 0 0 . 04 3 1 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0單身公寓一房一廳或一房兩廳兩房兩廳兩房一廳三房兩廳三。以下是本次市調(diào)的基本情況。 近幾年住宅銷售面積發(fā)展趨勢8442118202029455735609242260548202001000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020 48 中小面積戶型供需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個(gè)別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。直到05 年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后 12 年內(nèi)將投放入市。 總體上，市場消化狀況較可觀，反應(yīng)了市場較高的需求潛力。一期存在較多的大面積住宅。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 120150平方米的三室兩廳為主，其次是 8595平方米的兩室兩廳。 四室兩廳 170/177 二十里堡 1600 套 兩室兩廳 91 一期 400 多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位