【正文】 團購，已售 90%以上；二期 500 套銷售率達 60%。 三室兩廳 125140 金座豪庭 未開盤銷售 橄欖御園 200 套 兩室兩廳 85/95 銷售率達 90% 三室兩廳 100/115 渤海國際廣場 無住宅 外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達 50%。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢。 ? 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢明顯。 ? 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。 （二）經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低 價位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地年度供應(yīng)總量的 70%。 06 年濱州市在會展中心成功舉辦了首屆房展會，標志著濱州的房地產(chǎn)已開始進入全面、快速的發(fā)展軌道。從下列圖表可以看出近幾年竣工面積與銷售 面積基本保持一致，說明目前市場供需相對平衡。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。例如，萊鋼集團通過建設(shè)濱州國際會展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，山東宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (原濱州建工 集團 )通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了 1500 畝土地，山東萬鑫集團通過建設(shè)市政大樓在新城廣場南側(cè)換取了 20 萬平土地??這種城市運營的手法在一定程度上可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當前的市場需求形勢不合節(jié)拍。 本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個基面”的總體布局。 市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)： 21 ? 舊城改造相應(yīng)開展： 在新城區(qū)的建設(shè)熱火朝天之際，濱州老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進行著。 2020— 2020 年，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)年均增長 %，餐飲業(yè)零售額年均增長 %，其它行業(yè)的零售額年均增長 %。地稅收入也由 2020 年的 億元提高到 元，累計增長 %，年均增幅達 %， 有 力支持了濱州經(jīng)濟的快速發(fā)展。 人均居住面積2020 2020 2020 2020 2020 2020 年份 13 二、濱州市經(jīng)濟發(fā)展狀況 近 5 年國民經(jīng)濟發(fā)展分析 2020 至 2020 年，是濱州經(jīng)濟 、 社會發(fā)展最快、最好的時期，也是濱州初步告別欠發(fā)達 、 進入 山東 省第二方陣的重大歷史轉(zhuǎn)折時期。 市政大樓及音樂噴泉廣場 10 城市人口及居住狀況 （ 1）濱州市各縣區(qū)人口分布狀況 縣區(qū)名稱 土地面積（平方公里） 總戶數(shù) 總?cè)丝? 戶均人數(shù) 人口密度（人 /平方公里） 全市 9445 1104623 3731633 395 濱城區(qū) 1041 201923 630708 606 惠民縣 1364 161982 630460 462 陽信縣 798 124853 440601 552 無棣縣 1979 138830 441854 223 沾化縣 2114 126708 386760 183 博興縣 900 146996 480989 534 鄒平縣 1250 203331 720261 576 （數(shù)據(jù)來源濱州市統(tǒng)計局，下同） 除無棣縣、沾化縣的人口密度較低外，其它縣區(qū)的人口密度都比較靠近。四季分明，日照充足，年平均氣溫 176。全市少數(shù)民族 約 占總?cè)丝诘?5? ，分布全市各縣區(qū)。 濱州市地理位置優(yōu)越，位居山東半 島城市群和環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈兩大經(jīng)濟區(qū)之間，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)與黃河經(jīng)濟帶的結(jié)合部。 1 德思勤綠景 _深圳龍華牛欄前項目前期策劃及 可行性分析報告 二〇一二年十月 2 目 錄 前言 .................................................................................................... 5 第一篇 濱州市宏觀環(huán)境 .................................................................................. 6 一、濱州城市概況 ............................................................................................... 7 城市基本情況 ............................................................................................. 7 濱州市區(qū)概況 ............................................................................................. 9 城市人口及居住狀況 ...................................................................................... 10 二、濱州市經(jīng)濟發(fā)展狀況 ........................................................................................ 13 近 5年國民經(jīng)濟發(fā)展分析 .................................................................................. 13 人均收支指標變化分析 .................................................................................... 18 三、濱州城市規(guī)劃建設(shè)狀況 ...................................................................................... 20 城市建設(shè)現(xiàn)狀 ............................................................................................ 20 城市規(guī)劃發(fā)展方向 ........................................................................................ 22 第二篇 濱州房地產(chǎn)市場狀況 ............................................................................. 25 一、濱州房地產(chǎn)市場總體情況 .................................................................................... 26 濱州房地產(chǎn)發(fā)展總述 ...................................................................................... 26 近 五年濱州市房地產(chǎn)發(fā)展情況 .............................................................................. 29 宏觀政策影響分析 ........................................................................................ 33 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 ........................................................................................ 36 濱州市主要樓盤分布圖 .................................................................................... 36 3 區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 .............................................................................. 37 三、濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 .................................................................................... 44 第三篇 客戶群消費需求調(diào)查與深度訪談 .................................................................... 49 一、客戶群消費需求調(diào)查分析 .................................................................................... 50 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計報告說明 ................................................................................ 50 問卷重點數(shù)據(jù)提煉 ........................................................................................ 51 當面訪問結(jié)果統(tǒng)計分析 .................................................................................... 95 消費需求調(diào)查總結(jié) ....................................................................................... 102 二、深度訪談?wù){(diào)查 ............................................................................................. 103 第四篇 項目地塊分析與發(fā)展建議 ........................................................................ 106 一、項目地塊分析 ............................................................................................. 107 項目地塊條件 ........................................................................................... 107 本案未來競爭環(huán)境分析 ................................................................................... 109 項目 SWOT 分析 .......................................................................................... 113 項目價值分析 ........................................................................................... 115 二、項目綜合發(fā)展建議 ......................................................................................... 116 項目物業(yè)發(fā)展建議 ....................................................................................... 116 項目發(fā)展建議 ........................................................................................... 118 第五篇 項目定位與產(chǎn)品開發(fā)策劃 ........................................................................ 132 一、項目定位 ................................................................................................. 133 4 目標市場定位 ...............