【正文】 1 平方米以上T o t a lV a l i dS y s t e mM i s s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l i d P e r c e n tC u m u l a t i v eP e r c e n t50 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上目前住宅建筑面積0306090120150Frequency目前住宅建筑面積 54 Q4 被調(diào)查者目前居住的住宅是幾房幾廳 被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“三 房兩廳”，占總?cè)藬?shù)的“ %。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟適用房項目集中入市，對濱州房價的上漲將有一定的抑制作用。 市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，濱州市場需求增長穩(wěn)定，預計 07 年消化量可突破 60 萬平方米。 而未來濱州的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是濱州當?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對辦公場所要求不高，導致辦公市場較難得到發(fā)展。 ? 區(qū)域市場總結 目前濱州市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。 三室兩廳 137/143 望?；▓@ 1852套 三室兩廳 120/133/139/142/147 一期已推出五棟多層住宅， 110 套住宅，目前銷售 90套左右，銷售率達 80% 麗景新園 1500套 三室兩廳 124142 住宅于 售完，目前在銷售沿街商鋪 優(yōu)士閣 48套 兩室兩廳 90 目前銷售不到 20 套，銷售率 30%。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。 銷售狀況： 老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 名仕嘉園 270 套 兩室兩廳 90 銷售率達 60%，一 室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。 37 區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 （ 1）老區(qū)中心區(qū)域 代表樓盤： 名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場 2期等。對新增建設用地嚴格審批的政策將有效抑制城市建設用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進作用。將新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃。盡管如此，調(diào)控的結果似乎與預期仍然有很大的差距。 ? 房地產(chǎn)市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟 在 03 年之前，由于濱州存在大量的自建房及單位集資房建設，一定程 度上影響了濱州房地產(chǎn)的發(fā)展。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，濱州房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至 06 年投資額達 15 億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機關及其相關單位的領導、職員及公務員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一 集資建房解決。 進入 2020 年后，濱州城市發(fā)展非常迅速，基礎設施建設的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。但可以看出濱州市未來住房需求將快速增長，未來幾年，濱州房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段。 ? 城區(qū)規(guī)劃目標： 規(guī)劃近期 2020 年城市人口規(guī)模為 60 萬，用地規(guī)模為 72 平方公里；遠期（ 2020 年），人口 100 萬以上，用地 108平方公里。 ? 濱州市新區(qū)框架基本形成： 沿黃河五路的市政大樓、財政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機關大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán) 境建設；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個新住宅項目新城廣場花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設及設施配套日漸成熟與完善。 年份 固定資產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資比例（ %） 2020 108 2020 198 2020 310 2020 495 2020 600 固定資產(chǎn)投資額發(fā)展狀況020406080100（%）固定資產(chǎn)投資額發(fā)展狀況 2020 2020 2020 2020 2020 17 ? 社會消費品零售總額逐 年提高， 消費品市場穩(wěn)定增長 2020年， 濱州市 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 首次突破 200億元，達到 億元， 比上年增長 %， 比 2020年增加 億元，四年平均增長 %。從上表可以看出工業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比例不斷上升，全市工業(yè)化進程穩(wěn)步加快，為濱州市城市化進程提供有力保障，并給濱州市房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎。 12 （ 3）近年城市居民居住狀況 自 02 年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，濱州市居民人均居住面積增長緩慢，至 2020 年人均居住面積增長速度略有提高，這與濱州市 05 年快速發(fā)展的經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境有關。西區(qū)為新市政府所在位置，是濱州市新行政中心，未來居住中心區(qū)。 9 濱州市區(qū)概況 濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原 ， 面積 1040 平方公里 ， 是濱州市委、市政府駐地 ， 也是全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。 6 第一篇 濱州市宏觀環(huán)境 7 一、濱州城市概況 城市基本情況 【 地理 位置】 濱州市位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。調(diào)查的內(nèi)容主要包括濱州房地產(chǎn)市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時對濱州市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場進行專業(yè)調(diào)研分析，對天鴻房地產(chǎn)公司待開發(fā)項目進行深入分析和前期策劃。隨著濟青高速、國道 205 線黃河公路大橋、濱博高速、濱大高速、威烏高速濱州段、濱州鐵路公路大橋、濱港線鐵路、萬噸級海港的建設，濱州市作為山東的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟更為經(jīng)濟便捷的通道，成為連接東北經(jīng)濟區(qū)與中原經(jīng)濟區(qū)的樞紐。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣。C。濱城區(qū) 作為濱州市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢未明顯 突 出，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。 ? 國民經(jīng)濟 持續(xù) 發(fā)展，綜合實力不斷增強 歷年國民生產(chǎn)總值情況（單位：萬元） 時 間 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國民生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第 三產(chǎn)業(yè) 2020 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比 2020 年增加 億元。 全市實現(xiàn)地方財政收入由 2020 年的 億元提高到 2020年的 億元，從全省第 13位上升到第 11位，占全省的比重達到%，提高了 個百分點，四年累計增長 %，年均增長 %。 社會消費品零售總額（萬元）630350928685117872020857481797289050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 18 人均收支指標變化分析 ? 人均收入逐年提高，消費潛力增強 近幾年濱州城市居民收支狀況 年份 人均可支配收入 人均 消費性支出 2020 7373 5247 2020 8093 5695 2020 9009 6268 2020 10286 7063 2020 11726 7989 近年來，濱州居民年可支配收入逐年提高， 05 年首次突破萬元大關，人民生活水平大幅提高，消費潛力逐漸增強。從 政府對交通道路、市政配套的升級改造開始，現(xiàn)在舊城改造項目如雨后春筍般涌現(xiàn)：商業(yè)項目有渤海國際、國貿(mào)新天地、新興市場等；住宅項目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等?！耙恍摹睘闉I州市主城區(qū)由商務中心、行政中心、文化中心、體育中心等構成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面 ”是指以繞濱州主城區(qū)的“四環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程為基礎，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風光，形成整個濱州城區(qū)的綠色基面，使濱州城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。 25 第二篇 濱州房 地產(chǎn)市場狀況 26 一、濱州房地產(chǎn)市場總體情況 濱州房地產(chǎn)發(fā)展總述 翻開濱州城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，濱州市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與濱州新城市的規(guī)劃和建設同步的，但濱州房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后。根據(jù)我們對濱州目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在濱州市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。但未來幾年將有大量的房屋竣工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢。 近幾年濱州商品房價格發(fā)展狀況11429898981179149917000200400600800100012001400160018002020 2020 2020 2020 2020 2020（注：商品房價格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。 ? 國六條中“ 90平方米”政策將大大改變市場供給結構，特別是濱州市目前供給以 120 平方米以上的住房為主，在未來市場供給結構將發(fā)生較大變化； 90平方米以下的市場供給量迅速增長，在滿足一部分中低消費階層的需求同時，也給一部分對居住品質(zhì)要求較高的中高層消費者帶來了不便。目前濱州房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了濱州房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。特別是 5月 19 日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比 較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的首選區(qū)域。 國貿(mào)新天地 無住宅 39 （ 2）老區(qū)北部區(qū)域 代表樓盤： 吉泰陽光花園（含華濱嘉園） 、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。三期未推出，部分用于安置。 銷售狀況： 新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。 三室兩廳 125151 國際大廈 未開盤銷售，前期預約登記中 43 （ 4）開發(fā)區(qū)區(qū)域 代表樓盤： 明日星城、第五大道等。 中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望?；▓@等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強，濱州新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。望?；▓@、瑄嘉名都等項目在其后期的開發(fā)中，也開始設計迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。 入戶調(diào)查量化統(tǒng)計報告說明 ① 項目名稱： 濱州房地產(chǎn)市場消費需求入戶調(diào)查 ② 抽樣方式： 分區(qū)配額隨機抽樣 ③ 調(diào)查對象： 年齡在 2260 歲之間的濱 州地區(qū)消費者；未來 1 到 2 年有購房計劃；在家庭購房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā) /建筑公司、房產(chǎn)銷售 /咨詢服務機構、媒介機構、廣告公司、市場調(diào)查機構等公司工作；三個月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問 ； ④ 執(zhí)行地點： 濱州市濱城區(qū) ⑤ 考核結果： ? 調(diào)查問卷 500 份 ? 作廢問卷 69 份 ? 有效問卷 431 份 51 問卷重點數(shù)據(jù)提煉 A、消費體驗及影響購買決策因素 Q1 被調(diào)查者目前居住的住宅狀況 本次調(diào)查訪問對象中，被調(diào)查者中目前 的住宅是“自己購買的商品住宅”最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，其次是購買集資房 /經(jīng)濟適用房 /福利房者占 %，再次為租用房群體