【正文】 ............................................................................ 133 產(chǎn)品定位 ............................................................................................... 135 項目形象定位 ........................................................................................... 135 項目營銷主題 ........................................................................................... 136 二、項目產(chǎn)品開發(fā)策劃 ......................................................................................... 138 項目總體規(guī)劃建議 ....................................................................................... 138 建筑設計建議 ........................................................................................... 140 戶型規(guī)劃設計建議 ....................................................................................... 141 小區(qū)景觀規(guī)劃建議 ....................................................................................... 144 大堂及會所建議 ......................................................................................... 146 配套設施建議 ........................................................................................... 148 物業(yè)管理 ............................................................................................... 150 第六篇 項目可行性研究分析 ............................................................................ 151 一、項目經(jīng)濟效益分析 ......................................................................................... 152 按 1000 萬元土地成本測算 ................................................................................ 152 按 3000 萬元土地成本測算 ................................................................................ 153 二、項目盈虧平衡分析 ......................................................................................... 155 三、項目敏感性分析 ........................................................................................... 156 四、項目綜合評價 ............................................................................................. 157 5 前言 受濱州天鴻房地產(chǎn)公司的委托，我司對濱州房地產(chǎn)市場進行全面細致調(diào)研分析。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積 9445 平方公里。 8 【人口民族】 2020年 末 ， 濱州 全市總?cè)丝? 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。濱城區(qū)地勢西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過，氣候?qū)贉貛Ъ撅L氣候，大陸性較強 。經(jīng)過近三年的大量設施配套及道路建設，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為濱州市未來的城 市中心。但是 2020 年濱州 平方米的城鎮(zhèn)居民人均居住面積，與山東省 平方米的平均水平相比，仍有較大的提升空間。 ? 稅收收入大幅提高 ， 地方財政收入快速增長 濱州市 全市實現(xiàn)國稅收入由 2020 年的 億元提高到 2020 年的 ，從全省第 12位上升到第 8位，占全省的比重達到%，提高 了 個百分點。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。 但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了濱州新區(qū)的發(fā)展。 ? 遠景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略： 南跨、北擴、東連、西進。 ? 在濱州新區(qū)建設、老區(qū)改造同時開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。濱州市政府為籌集更多的資金投入到城市建設當中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到濱州投資修路、建設公共配套，解決當?shù)氐幕A設施投資所需要的大量資金。據(jù)統(tǒng)計，市直機關及其相關單位共約 12020 戶家庭合計 4 萬人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等 10多個小區(qū)。 0106 年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源濱州統(tǒng)計局，下同） 年份 完成投資額 住宅 商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓 其它 2020 19701 14347 2769 219 2366 2020 44237 31603 4454 0 8180 2020 57101 45244 9000 739 2118 2020 118168 46559 33407 530 37672 2020 150206 102572 27883 1710 18041 2020 155000 近幾年房地產(chǎn)完成投資額（萬元）1970144237571011181681550001502060202004000060000800001000001202001400001600001800002020 2020 2020 2020 2020 2020 30 ? 商品房交易旺盛，市場需求 呈現(xiàn)較大潛力 近年濱州房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速， 03 年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。自濱州禁止了私人建房后，同時大力進行新城區(qū)市政建設及舊城的改造建設，一定程度上促進了濱州房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 ? 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析 ① 雙“ 70%”指標調(diào)整住房結(jié)構 （一）自 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。 （四） 從 2020 年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報、待國務院批準后由省級政府負責組 織實施、城市政府具體實施。 35 ③ 利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對利率進行了兩次上調(diào)。 樓盤名稱 項目類型 建筑面積 開盤時間 銷售價格（元 /㎡） 名仕嘉園 5幢小高層住宅 +沿街商鋪 3萬㎡ 住宅均價： 2300 商鋪未公開 盛世春秋 多層住宅小區(qū) +商鋪 萬㎡ 住宅均價： 2100 商鋪均價： 5000 金座豪庭 未確定（預計為小高層住宅 +商鋪） 約 4 萬㎡ 預計 公開 未公開 橄欖御園 多層住宅 3萬㎡ 1700 渤海國際廣場 商鋪 26萬㎡ 外街一層： 15000 內(nèi)街一層： 6000 國貿(mào)新天地 商鋪 6萬多㎡ 公開，未開盤 38 區(qū)域特征： 老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為濱州商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域。 三室兩廳 109/122/137 盛世春秋 360 套 兩室兩廳 112120 銷售率達 90%，剩余較多是頂層復式及大面積戶型。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 吉泰陽光花園 1500 套 三室兩廳 104/141/156 銷售率達 98%以上，其 170以上的大戶型銷售緩慢。 價格范圍： 住宅 16002550 元 /平方米 主要客源： 靠近行政中心的樓盤以濱州市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊 門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓 42 盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向濱城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團購。 三室兩廳 130 現(xiàn)代城 1200套 兩室兩廳 8494 一期 520套銷售達 90%，二期約 500套銷售 60%，三期即將動工。樓盤的檔次多依賴于項目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢。 45 住房供給迅速增長，未來 市場競爭激烈 從右側(cè) 0106 年濱州商品房施工面積與竣工面積對照表可以看出， 0104 年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展狀態(tài)。而根據(jù)濱州近期城市規(guī)劃目標，今后三年平均每年將增加 5 萬非農(nóng)業(yè)人口，合計每年將增加約 萬套住房需求，需求面積至少 100 萬平方米以上，可見濱州實現(xiàn)近期規(guī)劃目標的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明 顯，市場消化壓力較大。 49 第三篇 客戶群消費需求調(diào)查與深度訪談 50 一、客戶群消費需求調(diào)查分析 為了更好地對項目有更為清晰和準確的認識，同時，也為了使項目的整體定位有科學依據(jù)，我們采用了抽樣問卷調(diào)查的方式對濱州的消費者進行入戶問卷及當面訪問調(diào)查。這一數(shù)據(jù)在一定程度上反映了三房以上戶型的市場將有可能達到總體需求市場的 50%以上，而四房以上戶型市場也可能達到總體需求市場的 5%以上。 目前居住的住宅的情況1 5 6 3 6 . 2 3 6 . 4 3 6 . 41 0 0 2 3 . 2 2 3 . 3 5 9 . 742 9 . 7 9 . 8 6 9 . 560 1 3 . 9 1 4 . 0 8 3 . 467 1 5 . 5 1 5 . 6 9 9 . 14 .9 .9 1 0 0 . 04 2 9 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .54 3 1 1 0 0 . 0自己購買的商品住宅自己購買的福利房 /經(jīng)濟適用房 /集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的其他T o t a lV a l i dS y s t e mM i s s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l i d P e r c e n tC u m u l a t i v eP e r c e n t自己購買的商品住宅自己購買的福利房 / 經(jīng)濟適用房 / 集資建房自己建的私房單位分配的宿舍租用的 其他目前居住的住宅的情況050100150Frequency目前居住的住宅的情況 52 Q2 被調(diào)查者入住目前的住宅的時間 被調(diào)查者入住目前的住宅的時間在“ 01－ 03 年”的最多，占被調(diào)查人數(shù)的 %，而 03 年以前入住的比例高達 72%，隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，該部分人群開始更換住宅二次置業(yè)，該部分需求在未來 12 年將逐漸放量。中、小面積戶形將成為未來市場的主 流，而大戶型面積則將顯得稀少。這些樓盤地段均較偏遠中心，價位中低，未來將集中放量，對濱州整體市場將產(chǎn)生較大的影響。 44 三、濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 濱州作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，濱州房地產(chǎn)需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來 12 年市場將呈以下幾點發(fā)展趨勢： 市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢 未來較 長的一段時間，住宅仍將是濱州房地產(chǎn)市場的主體。 價格范圍： 住宅 14001500 元 /平方米 主要客源： 開發(fā)區(qū)魏棉、活