【正文】 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 2020 年 7 月 8 日 調(diào)查人： 張敏華 案名 我家山水 （陽光世紀花園三期） 工地位置 江濱大道 接待中心 解放路 3015 號 開發(fā)商 潤陽房地產(chǎn) 企劃銷售 潤陽房地產(chǎn) 售樓電話 501617 5016188 建筑設計 鎮(zhèn)江規(guī)劃設計研究院 景觀設計 東南大學建筑系 規(guī)劃形態(tài) 多層 小高層、別墅 占地面積 萬 M2 總建面積 44 萬 M2 總銷金額 億 面積范圍 90180M2 主力面積 150M2 主力總價 54 萬 均價 3580 元 /M2 單價范圍 總價范圍 3264 萬 規(guī)劃戶數(shù) 1000 戶 可售戶數(shù) 1000 戶 去化率 % 暢銷戶型 別墅 滯銷戶型 二 /二 /一 建筑風格 現(xiàn)代歐式 綠化率 % 容積率 得房率 85% 規(guī)劃用途 住宅 商鋪均價 無商鋪 車庫均價 2500 元 /M2 開盤日期 04/06/26 交付日期 05/06 車棚均價 無 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 工程進度 3 層 付款方式 ，優(yōu)惠 % ，首付 30% 主要媒體 廣電報、公交候車亭、路牌燈箱 廣告總精神 看山看水看我家 客源分析 機關事業(yè)單位、私營業(yè)主等高層次的客戶為主 銷售動態(tài) 物業(yè)管理 鎮(zhèn)江中房物業(yè) 物管費 元 /M2/月 區(qū)內(nèi)配套 區(qū)外配套 學校：江濱中學、九中 郵局： 銀行： 公交： 1 118 醫(yī)院：江濱醫(yī)院 酒店： 超市：旅游超市 農(nóng)貿(mào)市場： 面積戶型 配比分析 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 1 產(chǎn)品形態(tài) . 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 2020 年 7 月 14 日 調(diào)查人： 王靜 案名 楓林灣 工地位置 青年廣場東側 丁卯橋路上 接待中心 青年廣場東側 丁卯橋路上 開發(fā)商 江蘇嘉源房地產(chǎn) 企劃銷售 江蘇嘉源房地產(chǎn) 售樓電話 8896000、 8897000 建筑設計 浙江湖洲設計院 景觀設計 江蘇省第二設計院 規(guī)劃形態(tài) 多層 占地面積 萬 M2 總建面積 10 萬 M2 總銷金額 億 面積范圍 88180M2 主力面積 113M2 主力總價 26 萬 均價 2800 元 /M2 單價范圍 27802980 元 /M2 總價范圍 2455 萬 規(guī)劃戶數(shù) 820 戶 可售戶數(shù) 820 戶 去化率 96% 暢銷戶型 三 /二 /一 滯銷戶型 180M2 建筑風格 現(xiàn)代 綠化率 41% 容積率 得房率 87% 規(guī)劃用途 商住 商鋪均價 50006300 元 /M2 車庫均價 1980 元 /M2 開盤日期 04/04/10 交付日期 05/05 車棚均價 1900 元 /M2 貸款額度 70% 貸款年限 30 年 工程進度 結頂 付款方式 ，優(yōu)惠 2% ，首付 30% 主要媒體 京江晚報、電視、廣電報 廣告總精神 青青的河畔是我家 客源分析 拆遷戶、區(qū)域客戶 銷售動態(tài) 物業(yè)管理 嘉源物管 物管費 元 /M2 區(qū)內(nèi)配套 會所、籃球場、兒童游樂場、幼兒園 區(qū)外配套 學校：丁卯小學 郵局：青年廣場郵局 銀行：工行、建行、中行 公交： 19 醫(yī)院：中醫(yī)院 酒店：新華電酒店 超市： 農(nóng)工商超市 農(nóng)貿(mào)市場：丁卯菜場 面積戶型 配比分析 賣 點 提 煉 及 去 化 分 析 賣點： 基 地 位 置 圖 個 案 調(diào) 查 分 析 表 調(diào)查日期： 2020 年 7 月 11 日 調(diào)查人： 王靜 案名 學府芳鄰 工地位置 竹林山莊二期 接待中心 夢溪廣場 開發(fā)商 廣陽置業(yè) .中源房產(chǎn) 企劃銷售 上海富陽 售樓電話 440064 4442931 建筑設計 上海小蒸 景觀設計 登琨艷設計室 規(guī)劃形態(tài) 多層 占地面積 6 萬 M2 總建面積 8 萬 M2 總銷金額 2 億 面積范圍 86200M2 主力面積 86M2 或 137M2 主力總價 21 萬或 34 萬 均價 2470 元 /M2 單價范圍 總價范圍 2150 萬 規(guī)劃戶數(shù) 810 戶 可售戶數(shù) 810 戶 去化率 90% 暢銷戶型 3/2/2 滯銷戶型 130M2 建筑風格 現(xiàn)代 綠化率 。市區(qū)代表樓盤有：香江花城、恒美嘉園、國信米山人家、江南府邸、江南頤和家園、金山水岸、陽光世紀花園、楓林灣、學府芳鄰、松盛園、京潤國際花園等；丁卯新區(qū)代表樓盤有：江南世家、沃得花園；丹徒新區(qū)代表樓盤有：彩虹城、駙馬山莊、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花園、永安新城茗苑等。相反，房地產(chǎn)成本的硬性上升，而由于宏觀調(diào)控和需求量變化帶來房價的被動下降，也會導致房地產(chǎn)開發(fā)單位人為剝減公建配套規(guī)模和檔次，降低房屋質(zhì)量的負面影響，也不利于城市建設和相關產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展。同前一階段房價上漲時一樣，老百姓“買漲不買落”的習慣預期心理，一旦房價有所回落，購買力會更加有所下降，市區(qū)二手房價格有所回落也是一個信號。 2． 宏觀調(diào)控政策影響，城市建設規(guī)?？s小，原定城市建設每年 100 個億、拆遷 100 萬平方米的計劃有所縮減，這部分購房主要群體也隨之減少。 3. 土地實施宏觀調(diào)控后，導致房地產(chǎn)開發(fā)用地只能用城市存量建設用地，拆遷量 大，拆遷評估市場化運作后，導致拆遷難度加大，拆遷成本加大，也加大了房地產(chǎn)開發(fā)用地的成本。眾多外地開發(fā)單位參與土地拍賣，地價居高不下。但是，也存在一些對房價上漲帶來的抑制因素，關鍵取決于房地產(chǎn)市場供求狀況。房價均在 3000 元 /平方米以上，在一定程度上也拉動了房價總體水平的上升。現(xiàn)在普通老百姓中流傳著“用明天的錢，圓今天的夢”的說法。加上一部分家庭賣老房購新房，以小房換大房的情況不斷出現(xiàn)，還有，城市規(guī)?？蚣艿睦螅鞘谢降牟粩嗵岣?，城市人口不斷增加，新增住房需求也不斷上升。 d) 城市建設的發(fā)展和拆遷量的增加，加大了住房的需求量。 c) 配套設施的完善，帶動了房價的上漲。作為影響商品房價格重要因素的土地，其使用權出讓，由 協(xié)議出讓變?yōu)閽炫聘們r和拍賣競買后，地價大幅上揚，土地市場化運作使房產(chǎn)開發(fā)成本大幅增加，牽動房價上揚。 第二章 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的總體研究 一．市房價情況 近幾年來，房價上漲較快，增長幅度偏高。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁、化工區(qū)和大港組成。圍繞市 政府為民辦實事要求，著重抓好南徐路“生態(tài)大道”規(guī)劃設計、長江路三期工程設計、解放路高架橋工程規(guī)劃、 大西路街景改造規(guī)劃、西荷花塘片區(qū)改造規(guī)劃、火車站廣場改造和中山西路、解放北路、電力路等 12 條城市干道整治出新等設計項目 430 余項，其中火車站廣場、市地稅局辦公樓、健康路、體育館周邊出新改造等被市領導成為經(jīng)典之作。第一生產(chǎn)業(yè) 億元，第二生產(chǎn)業(yè) 億元，第三生產(chǎn)業(yè) 億元。經(jīng)江蘇省政 府批準， 鎮(zhèn)江城市性質(zhì)為：國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風景旅游城市。 樓盤的調(diào)查：對鎮(zhèn)江的樓盤進行全方位的調(diào)查。 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn) 市場調(diào)查報告 目錄 前言 一、市場調(diào)查的目的 二、調(diào)查方法 第一章 鎮(zhèn)江市概述 一、 鎮(zhèn)江的概況 二、 城市的規(guī)劃 第二章 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的總體研究 一、 市房價情況 二、 房價上升的原因 三、 房價的走勢分析 第三章 鎮(zhèn)江市二手房市場調(diào)查 第四章 鎮(zhèn)江市期房市場調(diào)查 第五章 鎮(zhèn)江市市場供給、需求分析 總結 前言 一． 市場調(diào)查的目的 了解鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)信息，掌握市場的需求狀況，并做出比較客觀的科學分析。 資料收集：通過政府及房產(chǎn)界的朋友收集鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的有關情況。全市土地總面積 3848 平方公里，鎮(zhèn)江市地處滬寧工業(yè)帶、長江和京杭大運河十字交匯點，具有發(fā)展基礎工業(yè)所必需的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等優(yōu)勢條件。 2020 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值21030 元，城鎮(zhèn)居民可支配收入 9451 元，農(nóng)民人均純收入4718 元。樹立規(guī)劃對城市建設的指導作用，強化規(guī)劃的技術權威地位，被市領導贊譽為“品位高、手筆大、工作細”。 主城：北起長江，南至西麓水庫，西起潤揚大橋接線， 東至橫山風景區(qū)，構筑“山、水、城”的城市空間框架，強化城市中心的服務功能。重點為建設基礎產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)中心及配套城市生活區(qū)。 二．房價上升的原因 a) 土地市場化運作，牽動了價格不斷上揚。加之近年來主要建筑材料的價格在原來的基礎上上漲了近一倍，鋼材價格由 2020 多元 /噸上漲到 4000 多元 /噸。原來水、電、氣、道路、綠化、路燈等公共配套設施和附屬 140180 元 /平方米，而現(xiàn)在增加了景觀、會館、學校、幼兒園、智能化管理設施費用達到 300400元 /平方米。一些準備 45 年再改善住房條件的家庭，由于房屋拆遷所迫，加入了住房購買群體。由于近幾年來購房貸 款政策的靈活 ，促進了老百姓購房的積極性，提高了購買力。 另外，近兩年市中心一類區(qū)域地段的開發(fā)量在增加，例如：中山東路、長江路上，僅四牌樓地段就有三家開發(fā)公司相繼開發(fā)。近期房價仍有一定上升空間和理由。近三年來， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營出讓的土地總量和出讓總金額都在呈翻倍增長趨勢，僅 2020 年上半年經(jīng)營性用地市場出讓總量、收取土地出讓總金額和規(guī)劃總面積都已接近 2020 年全年水平。新批用地越趨緊張，土地競爭越加激烈，土地價格會再度上揚。 今后造成房價下降的原因： 1． 土地不僅要看新增量還要卡存量，據(jù)有關部門統(tǒng)計今年商品住宅竣工面積比上年將與大幅上升，預計達到100 萬平方米，明后年商品房住宅竣工面積均會 在 100萬平方米以上。 5． 老百姓等待觀望預期心理不容忽視。但我們認為由于開發(fā)成本的上升、居住環(huán)境質(zhì)量的提高，房地產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升是情理之中，它對房地產(chǎn)健康發(fā)展，改善居民居住環(huán)境和居住質(zhì)量，帶動了城市建設的發(fā)展和相關產(chǎn)業(yè)的復蘇，使房地產(chǎn)業(yè)逐步進入一個 正常調(diào)整期都是有著積極的影響。 竹林山莊均價 :2558 元 /m2 車庫 1500 元 /m2 潤州花園均價： 2700 元 /m2 車庫 1700 元 /m2 閣樓 1200 元 /m2 百盛家園均價 :2390 元 / m2 車庫 1400 元 / m2 閣樓 1500 元 / m2 金湖花園均價 :2500 元 /m2 車庫 1350 元 /m2 閣樓 1100 元 /m2 鎮(zhèn)揚小區(qū)均價 :2100 元 /m2 車庫 1300 元 /m2 中山西苑均價 :2500 元 /m2 朱方花苑均價 :2600 元 /m2 山林苑均價 : 2650 元 /m2 車庫 1100 元 /m2 月亮花苑均價 :2370 元 /m2 車庫 1400 元 /m2 閣樓 740 元 /m2 三茅宮均價 : 2682 元 /m2 閣樓 1342/m2 第四章 鎮(zhèn)江市期房市場調(diào)查 目前鎮(zhèn)江樓盤約有 50 個，其中市區(qū) 26 個，丁卯新區(qū) 11 個，丹徒新區(qū) 13 個，從區(qū)域分布上看，以解放路為界的東西沿線分布最為