鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可研報告(21頁)-地產(chǎn)可研-預(yù)覽頁
【正文】 情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： ●本報告的編制的依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。其中：住宅房屋征收面積為 平方米；商業(yè)房屋征收面積為 平方米。 征收補償方式： ●被征收房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結(jié)合， 被征收房屋補償金額按被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價格補償，由有相 應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。 具體制定還建房相關(guān)規(guī)定： ① 被征收人在選擇安置戶型時，應(yīng)選擇與等價值調(diào)換單層建筑面積加相差一定投資優(yōu)惠面積（ 15 m178。以內(nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價格自行投資，再超出面積部分按市場優(yōu)惠價格進(jìn)行投資。 ●選擇毛坯房的，按調(diào)換房屋建筑面積給予被征收人 100 元 /m2178。、 115 m178。被征收人可根據(jù)應(yīng)調(diào)換面積選擇。其中：返還總投資為 萬元。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，榆林市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。 利用地塊規(guī)模效應(yīng)來提升產(chǎn)品綜合價值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。 （ 3）、自然條件及分析 規(guī)劃區(qū)位于鴛鴦湖北側(cè)，呈不規(guī)則形，沿濱湖北路 （ ）米，沿古城中路 （ ）米，沿長城路 （ ）米，沿紅山路 （ ）米。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位， 使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 公園改造安置居民區(qū) 方案一 指標(biāo) 建筑面積 1 總用地面積 平方米 合 畝 2 凈用地面積 平方米 合 畝 3 總建筑面積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 住宅建筑面積 平方米 392 戶 商業(yè)建筑面積 平方米 地下二層商業(yè)建筑面積 平方米 辦公建筑面 平方米 13 積 酒店建筑面積 21198 平方米 5 地下車庫面積 平方米 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 9 地上車位 98 輛 10 地下車位 678 輛 方案二 指標(biāo) 建筑面積 1 總用地面積 平方米 合 畝 2 凈用地面積 平方米 合 畝 3 總建筑面積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 住宅建筑面積 平方 米 545 戶 商業(yè)建筑面積 平方米 地下二層商業(yè)建筑面積 平方米 辦公建筑面積 平方米 酒店建筑面積 21198 平方米 5 地下車庫面積 平方米 6 建筑密度 % 14 7 容積率 8 綠化率 % 9 地上車位 98 輛 10 地下車位 678 輛 、投資估算 ．投資估算的依據(jù) （ 1）陜西省建筑工程、安裝工程計價定額。設(shè)備及工器具購置費估算總額為 5432萬元。 、拆遷還建資金需求與籌措情況 （略） 開發(fā)商自有資金 xxx 萬元； 項目土 地銀行抵押貸款 xxx萬元； 銷售期銷售回款 xxx 萬元； 17 、銷售收入估算 銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。按照謹(jǐn)慎性原則，本項目商鋪均價按 38000元 /平方米估算。 地下車位按 6500元 /平方米估算。用地面積 80453 平方米。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。 敏感性分析 敏感性分 析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感系數(shù)可正可負(fù)。例如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假 設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 變動因素一容積率變動 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 20 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 價格波動基本不會導(dǎo)致項目出現(xiàn)虧損。各部門需全力配合，大力支持。該 項目 已做了大量的前期工作，但進(jìn) 21 度還要
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