鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可研報告(21頁)-地產(chǎn)可研(文件)
【正文】 算： 8000 元 /平方米。 第四部分 鴛鴦湖公園改造項目 鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。 利潤測算 本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。 變動因素 成本變動 成本變動幅度（ %）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。 建議 為了使 項目 順利實施，早日竣工，早見效益，本可行性報告提出如下建議： （ 1）政府要加強領導，落實責任。 （ 3）盡快做好前期工作。 編制單位：陜西榆林誠信房地產(chǎn)評估有限公司 陜西和諧招標造價咨詢有限公司 編制時間： 2020 年 3 月 。盡早啟動拆遷工作。 （ 2）該 項目 工程量大，投資額大，拆遷量大，內容復雜。投資增加 10%，項目仍能夠贏利，但也應切實作好項目管理工作，以降低成本 盈虧平衡分析評價結論 測算公式：預測銷售收入 開發(fā)投資成本 征收拆遷補償價值 公園建設投入 =項目開發(fā)盈虧（ + ）。若敏感19 系數(shù)為負，說明目 標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。 銷售收入 本項目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入?？偼顿Y概算 元。 銷售收入估算總額 萬元。 地下二層商業(yè)銷售收入估算： 6000 元 /平方米。 住宅樓收入估算 在住宅樓收入估算時，我們對城區(qū)住宅樓行情進行了調查情況是：按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū)均價在 8500元 /平方米以上，按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。如下表 所示： 設備工器具購置費估算表 序 號 工程或費用名稱 單位 單價（元） 數(shù)量 設備及工器具購置費（萬元） 1 電梯制安 臺 400000 60 2400 2 高壓變配電 套 2020000 2 400 3 消防系統(tǒng) M2 131626 200 2632 小 計 5432 （ 3）安裝工程費 本項目安裝工程費估算總額為 4871萬元。 （ 2）材料價格及設備價格采用市場價或市場咨詢價。 （ 4）項目要貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。 （ 2）項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則?，F(xiàn)狀區(qū)域內多數(shù)以磚結構平房為主，東西最大高差約 6米，整體地勢相對平坦。 、項目的自然條件 （略） 、地形及地震情況 本項目所用地塊地勢基本平坦， 、工程地質與水文地質條件 （ 1）工程地質條件 11 （ 2）水文地質條件 （ 3）項目地點氣候情況 、 項目環(huán)境影響分析 （略） 改造拆遷安置房項目 概括 （ 1）、地理位置 規(guī)劃區(qū)位于榆林市城北，鴛鴦湖公園北側，是濱湖公園改造安置居民的主要區(qū)域。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展思路 進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，榆林市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調整后逐漸將迎來恢復性的增長趨勢。 ●還建方案實施：具體還建方案可以分期實施。 還建計劃 ●還建內容：根據(jù)改造規(guī)劃，對征收人采取就地返還的方式安置。、 125 m178。的室內設施配套補助款，由被征收人自行配套。 安置房屋標準設計確定 9 ●就地安置房 應 分毛坯房、初裝房。）后相近的戶型房屋。貨幣補償房地產(chǎn)價格均價為 元 /ｍ 178。 ●涉及征收單位 11 戶，總征收面積為 平方米。 ●《榆林市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 ●榆林市房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù) 的分析估算 本報告的研究范圍 ●總論 ●房屋征收拆遷項目 ● 安置房建設項目 ●鴛鴦湖公園改造建設項目 ● 實施 項目盈虧平衡點分析 ●結論和建議 7 在此基礎上，考慮 項目 建設的必要性、技術的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關部門審批 項目 、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據(jù)?？偼顿Y概算 元。規(guī)劃區(qū)內主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設置辦公、酒店等。 項目 概況 項目 名稱 榆林市榆陽區(qū) 鴛鴦湖 公園 片區(qū) 改造項目 項目 地址 項目位于榆林市城北鴛鴦湖公園 片區(qū) ，規(guī)劃范圍是由鴛鴦湖北路、 賓館北 、長城路、紅山路所圍成的區(qū)域。 誠 信 榆陽區(qū) 鴛鴦 湖公園 改造拆遷安置項目 可 行 性 研 究 報 告 2 編制單位：陜西榆
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