東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 本項(xiàng)目為“ 東莞市 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)辦及運(yùn)營 ”項(xiàng)目，公司名稱待定。 商品房成交情況 ........................................................................16 房地產(chǎn)價(jià)格分析 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分 點(diǎn)；其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。 5 商品房銷售情況 2020 年，全國商品房銷售面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 83246 億元，比上年增長%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡 稱“國房景氣指數(shù)”）為 ， 7 同比 回落 點(diǎn)。 13 第三部分 項(xiàng)目市場狀況 東莞 房 地產(chǎn)調(diào)查狀況 2020 年， 東莞 市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有放緩，非住宅類型房屋投資大幅增長，施工面積及新開工面積增幅高位下調(diào)，商品住宅銷量降幅收窄，商品房空置面積持續(xù)減少。 其中， 市轄區(qū)二手住宅交易登記套數(shù)與面積分別為 45939套和 萬平方米，均比上年下降 %。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 113176。09′ 。 土地市場 情況分析 2020 年 8 月數(shù)據(jù)一覽： 2020 年 8 月，東莞土地市場供應(yīng)激增，當(dāng)月國土資源局掛牌上市18 宗土地，總面積 萬㎡，環(huán)比增幅 %； 其中商住用地供應(yīng)面積為 萬㎡，環(huán)比降幅高達(dá) %； 8 月東莞土地市場商住用地有三宗成交，成交面積 萬㎡，環(huán)比漲幅 %。由于片區(qū)規(guī)劃利好不斷，寮步融入城區(qū)藍(lán)圖清晰，且寮步樓市日趨成熟，價(jià)格低洼吸納周邊置業(yè)需求，經(jīng)過去年的慘淡行情之后，今年寮步土地市場明顯升溫。 9 月東莞土地市場將有 17 宗土地入市，總面積逾 萬平米，供應(yīng)量環(huán)比增加 %，同比增幅 %，再次迎來推地高峰?？偠灾?， 2020 年東莞面臨的是一個(gè)長期受壓抑的供求市場，尤其剛需受壓較嚴(yán)重。 從 8 月市場反饋來看，市場主流需求較大程度地集中在 70120 平方米戶型，而從市場整體供應(yīng)來講， 140 平方米大戶型仍占不少份額。 “金九銀十”已經(jīng)到來，市場看似大勢(shì)已定，同時(shí)暗藏危機(jī)。 樓市淡旺季不明顯 58 月持續(xù)熱銷 18 合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 8 月東莞全市一手住宅供應(yīng)面積約 萬平方米，連續(xù) 3 個(gè)月增加，供應(yīng)量僅略低于 5 月，為年度第二個(gè)供應(yīng)超 60 萬月份 。 合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 8 月東莞全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約 7822 元 /平方米，如剔除人才公寓項(xiàng)目， 8 月均價(jià)則為 8265元 /平方米，與 7 月份的 8246 元基本持平，說明 8 月東莞房價(jià)走勢(shì)以平穩(wěn)為主。 2020 年 8 月 141 平方米以上大戶型供應(yīng)比重約 15%，環(huán)比 7 月減少 8個(gè)百分點(diǎn)， 8 月大戶型供應(yīng)呈減少趨勢(shì)。 前 8 月：成交量減幅收窄 房價(jià)平穩(wěn)在 8300 元 20 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 18 月全市一手住宅新增面積約 萬平方米，同比基本持平 ； 18 月全市一手住宅網(wǎng)簽面積約 萬平方米，同比略減 7%，萎縮幅度比 17 月縮小 4 個(gè)點(diǎn)差距 (17 月同比減少 11%)； 18 月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約 8294 元 /平方米，同比基本持平 。 1 月成交面積同比萎縮幅度高達(dá) 75%， 2 月則快速扭轉(zhuǎn)為萎縮 54%， 3 月持續(xù)快速扭轉(zhuǎn)為萎縮 35%， 一直到 8 月扭轉(zhuǎn)至萎縮7%。按照今年 37 月月均 50 萬平方米的消化速度計(jì)算 (因?yàn)?12 月為春節(jié)所在月，除外 )，消化 471 萬平方米存貨僅需要 9 個(gè)月的時(shí)間，可見目前東莞樓市整體消化壓力不大。資源優(yōu)勢(shì)樓盤熱銷：如保利紅珊瑚、中信森林湖等 。前十品牌開發(fā)商居多，如萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、和記黃埔等。 1988 年進(jìn)行土地批租和住宅制度改革后，我國房地產(chǎn)市場開始起步，至今走完了兩個(gè)完整的中周期。從中可以悟出什么呢？市場的“無形之手”，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，而政策的目標(biāo)是“逆周期”調(diào)控，作用是加速或延緩周期變化。不同的是，自今年以來，政策面基本上處于“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴(yán)格化、 24 查處閑置用地等情況，則可以認(rèn)為政策稍稍收緊。 第四部分：投資環(huán)境 介紹 東莞市（官方外文名稱為 Dongguan，傳統(tǒng) 粵語 外文名稱為 Tungkun）是中國廣東省下轄的一個(gè)地級(jí)市，有 “世界工廠 ”之美稱。全市總面積2465 平方公里，截至 2020 年底，常住人口 萬人，其中本地戶籍人口 萬人，外來常住人口 萬人。最暖為 1998 年，年平均氣溫為 ℃ ；最冷為 1996 年， 年平均氣溫為 ℃ 。其中， 2020 年，日照時(shí)數(shù)最多，達(dá) 小時(shí)，占全年可照時(shí)數(shù) 的 46%；最少是 1997 年，僅有 小時(shí)，占全年可照時(shí)數(shù)的35%。 1996～ 2020 年年平均雨量為 毫米。東莞交通、 通信發(fā)達(dá)，電源充足，淡水資源豐富，防御自然災(zāi)害能力較強(qiáng)，發(fā)展工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件甚為有利。到目前為止， 東莞市擁有五星級(jí)飯店的數(shù)量僅次于北京和上海。目前，在投產(chǎn)的外商投資企業(yè)中，全球 100 強(qiáng)企業(yè)有 1 家， 500 強(qiáng)企業(yè)有 4 家，境外上市公司有 8 家。全年糧食種植面積 萬畝，糧食產(chǎn)量 萬噸；水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬噸，增長 %；蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增長 %；生豬出欄數(shù) 萬頭，增長 %；家禽出欄數(shù) 萬只，增長 %。制造業(yè)實(shí)力雄厚，產(chǎn)業(yè)體系齊全。 第五部分 投資估算 總投資估算 本項(xiàng)目總投資約為 16 萬 元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資 10 萬 元人民幣，流動(dòng)資金 6 萬 元人民幣。 老客戶再生需求服務(wù)：占利潤來源的 3%左右，主要通過提高客戶滿意度 和其他資源 而帶來的優(yōu)勢(shì)利潤。 代理 租賃 ： 收取 費(fèi)用為第一個(gè)月的租金 。為了保證資金充足，每月最低收入保守要達(dá)到 16000 元以上為好。 隨 著市場及需求的變化，人們除了需要經(jīng)紀(jì)公司為他們提供信息源以外，更重要的是為需求者提供一系列的相關(guān)專業(yè)服務(wù)，任何時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)與現(xiàn)有的律師、醫(yī)生職業(yè)從本質(zhì)上來講是同等地位，本應(yīng)同樣受到人們的敬仰，無論目前是何種狀況，行業(yè)發(fā)展到一定時(shí)期，必將回歸到其本質(zhì)的角色上來，從而發(fā)揮其本應(yīng)發(fā)揮的作用。商品住宅簽約均價(jià)走勢(shì)總體上呈上升趨勢(shì)。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于 東莞 的房屋中 介市場還不夠充分了解，因此經(jīng)營決策上會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。 35
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