【正文】 ....................................................................................................................................................................................... 22 （一）合作方式 .............................................................................................................................................................................................................. 22 （二） 合作費用 .............................................................................................................................................................................................................. 22 （三）備注事項 .............................................................................................................................................................................................................. 22 亞鑫花園項目營銷策劃報告 2 一、客群定位 （一） 住宅目標客群 區(qū)域來源：江寧區(qū)域為主， 特別是江寧開發(fā)區(qū)，是客群分布的核心區(qū)域； 城南 雨花臺區(qū)與江寧區(qū)交界的 區(qū)域為輔 年齡層次：集中在 28～ 35 歲之間 職業(yè)構(gòu)成：個體戶、私營業(yè)主、自由置業(yè)者、企業(yè)職工 購買動機：自住 為主 特征歸結(jié)： ――有相對穩(wěn)定的職業(yè)和一定的經(jīng)濟基礎(chǔ) ――對生活品質(zhì)要求不高 ――社會階層一般，尚未脫離普通生活階層 ――有一定的江寧區(qū)域情結(jié) 核心 客群：周邊金寶裝飾城、長城裝飾城的經(jīng)營戶以及城南一帶的拆遷戶 （二） 商業(yè)目標客群 區(qū)域來源：城南及江寧區(qū)域的客群，對江寧及 河定橋區(qū)域較為熟悉 購買動機：投資居多，少量自用 年齡層次：以 40 歲以上客群為主 職業(yè)構(gòu)成：以私營、民營企業(yè)主為主 核心客群：江寧區(qū)域內(nèi)的中小型民營及私營企業(yè)主，南京城南區(qū)域的私營業(yè)主 亞鑫花園項目營銷策劃報告 3 （三） 車位目標客群 住宅小區(qū)地下車位基本為 小區(qū)內(nèi) 業(yè)主購買，故本案 車位的客群應為亞鑫花園的業(yè)主。 （一） 價格參考物業(yè)的確定 亞鑫花園 項目座落 河定橋雙龍大道 ，處于 發(fā)展中的 江寧 開發(fā)區(qū)核心區(qū)域 。 結(jié)論：本案住宅銷售均價為 6475 元 /㎡ 注：由于商業(yè)部分和車位的操作方法未定，不同的做法對價格的制定影響很大，我們將在方案確定之后另行提報，本報告不再贅述。 案名新穎獨特，但比較年輕現(xiàn)代，可能跟項目的客群有所偏差。尚府 花園 項目處于金王府和歐尚之間，因此取此案名，即表現(xiàn)出項目的地理位置，也 表 現(xiàn)出項目高尚生活府第的特質(zhì)。金王府商業(yè)街自身屬于內(nèi)鋪的形 式，南北交通均未完全暢通，商業(yè)發(fā)展受到很大制約。 ③產(chǎn)品修改：將商業(yè)部分一層和二層分開，一層南北兩端留出樓梯通道和門廳，二層留出通道 。 利弊分析： 亞鑫花園項目營銷策劃報告 14 A．利益分析： 通過 改變功能， 避開了滯銷的地下車位， 相對于車位而言，商業(yè)的銷售情況明顯較好， 同時提升了地下 車位 的價值。建 議暫時持有車位，待增值以后，根據(jù)資金需要再考慮銷售或者租賃。 B．弊端分析： 降低了車位的售價，損失了較 多 的利益，用“金錢”換“時間” 。 亞鑫花園項目營銷策劃報告 15 住宅營銷策略 由于本案體量較小，推廣 費用相對有限，很難通過常規(guī)的推廣渠道展開宣傳。 0 及主題工程 ◆ 營銷目的： A． 迅速擴大銷售高潮及項目知名度； B． 累計達成 住宅 60％的銷售業(yè)績 ； C．累計達成 商業(yè) 30％的銷售業(yè)績 ； ◆ 推廣內(nèi)容： A．針對產(chǎn)品絕對賣點進行推廣； B．針對目標客群分布的區(qū)域進行集中推廣； C． 適時進行 促銷 活動，以活動帶動氣氛，擴大銷售業(yè)績； ◆ 業(yè)務執(zhí)行： A． 抓好現(xiàn)場銷控、力促成交； B． 做好 成交 客戶 的 維系，力爭“以老帶新”的客戶挖掘。 收尾期： ◆ 時間： 2020 年 4 月 1 日－ 2020 年 5 月 31 日 ◆ 工程進度： 建筑 外立面、 園林景觀完成 ◆ 營銷目的： A． 持續(xù)項目熱銷形象； B． 累計達成 住宅 100％的銷售業(yè)績 ； C．累計達成商業(yè) 80％的銷售業(yè)績； D．累計達成車位 30％的銷售業(yè)績。 —— 企劃專員： 本職工作：主要職責是為本項目的策劃、推廣工作服務并負責與廣告公司等的業(yè)務往來。 溢價 分成： 在銷售過程中，超出銷售基 價部份視為溢價。 人員工資 項目策劃工作人員及 銷售工作人員 由乙方負責招聘，其工資 開支及日常支出由乙方負責支