亞鑫花園營(yíng)銷策劃報(bào)告-閱讀頁
2024-08-31 15:49本頁面
【正文】 較為傳統(tǒng)，因 此我們將上面修正，在表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的基礎(chǔ)上，更進(jìn)一步表現(xiàn)出項(xiàng)目富貴福邸的特質(zhì)。尚府 花園 項(xiàng)目處于金王府和歐尚之間，因此取此案名，即表現(xiàn)出項(xiàng)目的地理位置，也 表 現(xiàn)出項(xiàng)目高尚生活府第的特質(zhì)。 （二） 定位語 定位語： 江寧 CBD 核心區(qū)優(yōu)尚生活家 詮釋： 直接將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)傳遞出來，突出項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。金王府商業(yè)街自身屬于內(nèi)鋪的形 式，南北交通均未完全暢通，商業(yè)發(fā)展受到很大制約。 2） 商業(yè)銷售策略 ： ① 帶租約銷售 ：通過前期招商，尋找到 1～ 2 家中型以上的商家 先行 租賃出去， 再對(duì)外銷售，根據(jù)租金水平， 向投資者 提供一定的回報(bào)利率。 ③產(chǎn)品修改：將商業(yè)部分一層和二層分開，一層南北兩端留出樓梯通道和門廳，二層留出通道 。 地下車位營(yíng)銷策略 本案地下車位所占 比重 較大，是本案銷售的最大難點(diǎn)， 根據(jù)對(duì)住宅個(gè)案的調(diào)研情況可以看出，江寧的住宅車位的銷售情況普遍較差，而本案車位數(shù)量較高，與住宅基本達(dá)到 1： 1，建筑面積占到總體量的 25％以上。 利弊分析： 亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 14 A．利益分析： 通過 改變功能， 避開了滯銷的地下車位， 相對(duì)于車位而言，商業(yè)的銷售情況明顯較好， 同時(shí)提升了地下 車位 的價(jià)值。 ② 持有 車位 ， 等待增值 ： 遵循市場(chǎng)規(guī)律，先行銷售住宅和商業(yè)，暫時(shí)持有地下車位，待增值之后再售出獲租賃。建 議暫時(shí)持有車位，待增值以后，根據(jù)資金需要再考慮銷售或者租賃。 ③改變功能，降低價(jià)值， 快速 去化 ： 將地下車位改為儲(chǔ)藏間， 降低售價(jià)，與住宅捆綁銷售。 B．弊端分析： 降低了車位的售價(jià)，損失了較 多 的利益，用“金錢”換“時(shí)間” 。 綜上所述，從開發(fā)公司的要求 和市場(chǎng)規(guī)律兩方面出發(fā)，我們認(rèn)為方案一較為可行， 既提升了地下車位的價(jià)值，又避開了相對(duì)滯銷的物業(yè)類型，而工作的難點(diǎn)則轉(zhuǎn)移到操盤手法以及關(guān)系拓展上去。 亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 15 住宅營(yíng)銷策略 由于本案體量較小，推廣 費(fèi)用相對(duì)有限，很難通過常規(guī)的推廣渠道展開宣傳。 受本案推廣費(fèi)用的限制，無法展開規(guī)?；男麄魍茝V，在推廣渠道選擇上應(yīng)從費(fèi)用低和有效性強(qiáng)兩方面考慮，常規(guī)的推廣渠道在本案是行不通的。 0 及主題工程 ◆ 營(yíng)銷目的： A． 迅速擴(kuò)大銷售高潮及項(xiàng)目知名度； B． 累計(jì)達(dá)成 住宅 60％的銷售業(yè)績(jī) ； C．累計(jì)達(dá)成 商業(yè) 30％的銷售業(yè)績(jī) ； ◆ 推廣內(nèi)容： A．針對(duì)產(chǎn)品絕對(duì)賣點(diǎn)進(jìn)行推廣； B．針對(duì)目標(biāo)客群分布的區(qū)域進(jìn)行集中推廣； C． 適時(shí)進(jìn)行 促銷 活動(dòng)，以活動(dòng)帶動(dòng)氣氛，擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)； ◆ 業(yè)務(wù)執(zhí)行： A． 抓好現(xiàn)場(chǎng)銷控、力促成交； B． 做好 成交 客戶 的 維系，力爭(zhēng)“以老帶新”的客戶挖掘。 ◆ 推廣內(nèi)容： A． 加強(qiáng) 周邊 配套、 多層 產(chǎn)品的宣傳； B． 尋找新的推廣渠道 ； C． 適時(shí)組織 促銷 活動(dòng)，活躍賣場(chǎng)氣氛。 收尾期： ◆ 時(shí)間： 2020 年 4 月 1 日－ 2020 年 5 月 31 日 ◆ 工程進(jìn)度： 建筑 外立面、 園林景觀完成 ◆ 營(yíng)銷目的： A． 持續(xù)項(xiàng)目熱銷形象； B． 累計(jì)達(dá)成 住宅 100％的銷售業(yè)績(jī) ； C．累計(jì)達(dá)成商業(yè) 80％的銷售業(yè)績(jī)； D．累計(jì)達(dá)成車位 30％的銷售業(yè)績(jī)。 （三） 營(yíng)銷 組織架構(gòu) 人員組織架構(gòu)說明 銷售經(jīng)理 ： 1 名，負(fù)責(zé)所屬項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的銷售管理工作，完成銷售任務(wù)，確保銷售回款； 企劃專員 ： 1 名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體策劃及推廣； 銷售代表 ： 4 名 ，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售執(zhí)行工作 。 —— 企劃專員： 本職工作：主要職責(zé)是為本項(xiàng)目的策劃、推廣工作服務(wù)并負(fù)責(zé)與廣告公司等的業(yè)務(wù)往來。 銷售部工作內(nèi)容簡(jiǎn)述 ◆ 銷售人員培訓(xùn)： —— 銷售人員應(yīng)具備的基本素質(zhì) —— 專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn) 亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 20 —— 項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn) —— 銷售技巧的培訓(xùn) —— 作業(yè)流程及銷售管理制度的培訓(xùn) ◆ 銷售管理方式： —— 客戶的分配 —— 壓力管理 —— 有效激勵(lì) —— 銷售精英的管理 —— 團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào) ◆ 銷售部管理規(guī)范： 日常 會(huì)議 ： —— 營(yíng)銷部日管 理例會(huì) —— 銷售組日例會(huì) —— 營(yíng)銷部周管理例會(huì) —— 營(yíng)銷專題會(huì) ◆ 在管理過程中我們將使用以下表單來監(jiān)控銷售過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)： 亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 21 ?? 亞鑫花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 22 五、 關(guān)于合作 （一） 合作方式 全程策劃 及 銷售代理 （二） 合作 費(fèi)用 代理費(fèi)用：全程策劃銷售代理費(fèi)用（包括策劃服務(wù)費(fèi)和銷售代理費(fèi)用） 乙方的代理傭金為總銷售金額的 百分之二點(diǎn)五 。 溢價(jià) 分成： 在銷售過程中，超出銷售基 價(jià)部份視為溢價(jià)。（銷售 基準(zhǔn)價(jià) 6300 元 /㎡ ） 推廣費(fèi)用： 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用 (包括但不僅包括報(bào)紙廣告、戶外大牌、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等 )由甲方負(fù)責(zé)支付。 人員工資 項(xiàng)目策劃工作人員及 銷售工作人員 由乙方負(fù)責(zé)招聘，其工資 開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。 如因?yàn)槲飪r(jià)報(bào)批 原因 而導(dǎo)致 項(xiàng)目銷售基準(zhǔn) 價(jià)未達(dá)到 6300 元 /㎡，則合作方式 需 另行商
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