【正文】 排序來(lái)看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤對(duì)消費(fèi)者將具重大吸引力。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較 大。 在回答的被訪者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜 、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。招商、中海、金地、華僑城、長(zhǎng)城集團(tuán)、天 30 30 健集團(tuán)、城建集團(tuán)、建設(shè)控股、振業(yè)等具資質(zhì)的大發(fā)展商，大約有 59%的被訪者提及，形成品牌第二集團(tuán)，而其他開發(fā)商則比較 分散。調(diào)查顯示，中介代理的品牌樹立仍是任重而道遠(yuǎn)。 另外，也可反映出關(guān)外的購(gòu)買力不可忽略。 客戶特征 (文字性敘述 ) 年齡主要分布在 30— 45 歲 30 歲以下 30 － 35歲 35 － 40歲 40 － 45歲 45 歲以上 ％ ％ ％ ％ ％ 付款方式 取樣 107 套 一次性 按揭 套數(shù) 24 83 百分比 % % 32 32 置業(yè)用途： ? 自住 ? 公司、辦事處 ? 保值或升值、“買來(lái)放著”、 ? 盡顯身份、 ? 送人（深港家庭） ? 相當(dāng)一部分為外地高收入人士在此安家 ? 部分客戶“以大換小” 購(gòu)買理由（賣點(diǎn)） ? 位置 ? 市政配套完善：六大工程、小學(xué)中學(xué)齊備，萬(wàn)佳、飲食、娛樂(lè) 蓮花二村 ? 外部環(huán)境：無(wú)雜亂的廠房、農(nóng)民房 ? 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園、 ? 小區(qū)環(huán)境：水主題 ? 戶型 置業(yè)特征 ? 因有車，故對(duì)公共交通、飲食、娛樂(lè)等方便程度要求不 高； ? 有多次置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)戶型、采光、朝向、景觀要求較高，且多數(shù)有自己的審美觀；有些甚至成了行家，對(duì)市場(chǎng)上流行的戶型設(shè)計(jì)、外墻顏色、施工材料非常了解； ? 喜歡大陽(yáng)臺(tái)、大凸窗、轉(zhuǎn)角窗，主人房要有衣帽間，要與書房、小孩房不能相隔太遠(yuǎn)； ? 對(duì)地段及居住環(huán)境要求極高，不愿毗鄰工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房聚居區(qū)； ? 喜歡有一定規(guī)模的社區(qū)，不喜歡單體建筑，要有中心花園、活動(dòng)廣場(chǎng)等，特別青睞于帶私家花園的戶型，如屋頂花園、空中花園等較有個(gè)性的單位； 33 33 ? 喜歡買“名牌屋”或媒體熱點(diǎn)宣傳區(qū)域，對(duì)價(jià)格反而不太在意； ? 有較高的穩(wěn)定收入且家庭資產(chǎn)多數(shù)上百萬(wàn) ，因此有相當(dāng)部分采用一次性付款； ? 對(duì)會(huì)所要求較高，尤其關(guān)注游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施； ? 注重子女教育及培養(yǎng)，非常關(guān)注學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量； ? 非常關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量；尤其關(guān)注治安防范、樓宇智能化等 ? 喜歡個(gè)性化的裝修風(fēng)格 消費(fèi)特征（舉例） ? 有車族，且以進(jìn)口名牌車居多 ? 喜歡去大型超市購(gòu)物，對(duì)菜場(chǎng)不在意 ? 注意健康及運(yùn)動(dòng)，尤其喜愛網(wǎng)球、高爾夫球、健身等 ? 有較自由的時(shí)間支配權(quán) 外銷（港銷）市場(chǎng)分析部分 基本情況 人口結(jié)構(gòu) 香港人口數(shù)量 670 萬(wàn)，其中勞動(dòng)人口 343 萬(wàn)，實(shí)際參與工作人口占 61%，即 209 萬(wàn)人。 置業(yè)量 根據(jù)香港規(guī)劃署 20xx 年 日公布的針對(duì)港人在內(nèi)地置業(yè)而做的大規(guī)模調(diào)查報(bào)告結(jié)果顯示，目前港人在內(nèi)地購(gòu)買的單位共有 萬(wàn)個(gè)，實(shí)際居住在內(nèi)地的人口有 萬(wàn)人，計(jì)劃在未來(lái)十年在內(nèi)地居住的人口有 萬(wàn)人，在港人在內(nèi)地購(gòu)買的住宅中， 88%屬于廣東，其中深圳 %。 港人置業(yè)的影響因素 ? 在深圳購(gòu)買房子最擔(dān)心的是治安問(wèn)題，其次是爛尾樓事件。 置業(yè)動(dòng)向 資料來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司在港交會(huì)以及口岸附近對(duì) 2 年內(nèi)有在內(nèi)地置業(yè)傾向的港人問(wèn)卷調(diào)查。不同收入層面的客戶希望在深圳購(gòu)買面積，在對(duì)待 800 平方尺以上面積差異性不大，尤其是對(duì)于超過(guò) 1200 尺以上的面積，客 37 37 戶需求的數(shù)量是一致的；從這一點(diǎn)看出，面積稍大的情況下，外銷客戶的面積需求與家庭收入的關(guān)系不大。其差異性表現(xiàn)在香港客戶對(duì)異地置業(yè)不同的目的，或度假、或投資等。家庭月收入低，希望基本裝修的比例大。計(jì)劃購(gòu)置總價(jià)在 100 萬(wàn)以上單位的被訪者更傾向于豪華裝修，可以直接進(jìn)去入住。（以上只是 傾向性方面判斷，而非精確定量的測(cè)評(píng)，僅供參考）。 收入與置業(yè)預(yù)算具有相關(guān)性 41 41 內(nèi)環(huán)是家庭月收入在 5 萬(wàn)以上購(gòu)房預(yù)算的比例，內(nèi)環(huán)是家庭月收入在 5 萬(wàn)以下購(gòu)房預(yù)算的比例。 在一般意義上來(lái)講，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是廣泛的，相近戶型定位，相近價(jià)格區(qū)間的樓盤在泛義上講都是我們的對(duì)手。翠堤灣 萬(wàn) M2 金地地產(chǎn) 雍景臺(tái) 9 萬(wàn) M2 信德豐 豪園居 萬(wàn) M2 50% 賽益房地產(chǎn) 金眾經(jīng)典家園 7 萬(wàn) M2 金眾集團(tuán) 嘉寶田花園 33 萬(wàn) M2 中信星光名庭 10 萬(wàn) M2 近期發(fā)售 中信地產(chǎn) 城市綠洲二期 9 萬(wàn) M2 70% 漢國(guó)置業(yè) 蔚藍(lán)海岸三期 26 萬(wàn) M2 卓越 44 44 招商海月二期 22 萬(wàn) M2 招商 鼎太風(fēng)華社區(qū) 42 萬(wàn) M2 未開盤 中海陽(yáng)光棕櫚園 38 萬(wàn) M2 中海 星海名城二 期七 \八組團(tuán) 21 萬(wàn) M2 振業(yè) 以以上不完全統(tǒng)計(jì)樓盤存量，加上中心區(qū)的 100 萬(wàn)以上的推出量，今年下半年的與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤規(guī)模達(dá)到了 500 萬(wàn)平方米，之后還會(huì)有部分項(xiàng)目的二期、三期以及紅樹灣其他拍賣地塊的樓盤的開發(fā)和推售，20xx20xx 年的深圳市高檔住宅市場(chǎng)必然會(huì)陷入激烈的競(jìng)爭(zhēng)中。天鵝堡：波托菲諾生活格調(diào)，華僑城全景觀豪宅 美廬錦園：深圳灣經(jīng)典家園：紅桂街區(qū)，絕版地段，都市生活中心；地王生活圈經(jīng)典戶型 NO： 1 嘉寶田花園：深圳羅湖中心區(qū)超值豪宅，都市人追求的生活方式。 產(chǎn)品質(zhì)素 各競(jìng)爭(zhēng)樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項(xiàng)目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源 樓盤 會(huì)所 配套設(shè)備 城 市 綠洲 游 泳 池 ( 室 內(nèi) 恒 溫 )/水 力 按 摩 池 /兒 童 嬉 水 池 /健身房 /桑拿 /兒童樂(lè)園 / 乒乓球 / 閱 覽 室 / 多功能集體活動(dòng)室 線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、有管道煤氣、防火 / 防煤氣泄露系統(tǒng) /消防感應(yīng)器、可視對(duì)講 機(jī) /緊 急 呼 救 按 扭 、 綜 合 寬 頻 布 線 、 遠(yuǎn) 程 抄 表 新 天 國(guó)際名苑 游 泳 池 ( 室外 )/ 健 身 房 /老人活動(dòng)中心 / 兒 童 樂(lè) 園 / 臺(tái)球 / 棋牌 /咖啡廳 /酒吧 有線電視、自來(lái)水、市電、有管道煤氣、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、防 火 /防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控 / 可視對(duì)講機(jī) /家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) /緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡(luò)、智能：樓宇自 動(dòng) 控 制 系 統(tǒng) 世紀(jì)村 游泳池 (室內(nèi)、室外 )桑拿 /中餐廳 /西餐廳 /書吧 /咖啡廳 /美發(fā)屋 /美容廳 /乒 乓 球 /桌球 /壁球 /棋牌 /多 功 能影視廳 /生命保養(yǎng)中心 /客房 線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 （ 變 頻 ）、 市 電 、 管 道 煤 氣 、防火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 電 視 監(jiān) 控 /IC 卡 巡 更 系 統(tǒng) /求救報(bào)警系統(tǒng)、光纖到戶、三表戶外人工抄表、 翠堤灣 游泳池 /美 容 廳 /乒 乓 球 /保 齡 球 /健身房 /圖書室 /兒童溫書室 /攀巖 / 兒童樂(lè)園 / 電 話 線 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防 煤 氣 泄露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /門鎖、 IC 卡鎖 /緊 急 按 鈕 、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、繳費(fèi) 天鵝堡 游 泳 池（ 室 內(nèi) /室 外 ） /西 餐 廳 健 身房 / 室外網(wǎng)球 /校 內(nèi) 棒 球 場(chǎng) /酒吧、線路 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 / 直 飲 水 、 市 電 /自 備 供電 系 統(tǒng) 、 有 管 道 煤 氣 、 防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 可 視 對(duì) 49 49 超市 講機(jī) /IC 卡門禁 /火災(zāi)及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) / 閉路監(jiān)控、 智能家居布線箱 、自動(dòng) 抄 表 蔚 藍(lán) 海岸 游 泳 池 (室 內(nèi) ； 面 積 200； 恒 溫 )/沐浴房 /桑拿 /中 餐 廳 /西 餐 廳 /美 容 廳 /乒乓球 /臺(tái)球 /室外網(wǎng)球 /健身房 / 商務(wù)中心 /兒童樂(lè)園 /老人活動(dòng)中 有 線 電 視 、自 來(lái) 水 、市 電 、 管 道 煤 氣 、 防火 /防 煤 氣 泄 露 系統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /紅 外 線 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /緊 急 按 鈕 、室內(nèi)綜合布線、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表 招 商 海月 游泳池 (恒溫 )/籃 球 場(chǎng) /羽 毛 球 場(chǎng) /乒乓球 /游戲室 /健身房 /閱覽室 /老人活動(dòng)室 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 管 道 煤 氣 、 防火/防煤氣泄露系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控 /可視對(duì)講機(jī) /緊急按鈕 中 海 陽(yáng)光 棕 櫚園 游泳池 (室外 )/籃 球 場(chǎng) /乒 乓 球 /兒童樂(lè)園 /老人活動(dòng)中心 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 /自 備 供 電 系 統(tǒng) 、 有 管 道 煤 氣 、 三表 IC 卡 繳 費(fèi) 、防 火 /防 煤 氣 泄 露 系 統(tǒng) 、閉 路 電 視 監(jiān) 控 /可視對(duì)講機(jī) /家 庭 自 動(dòng) 報(bào) 警 系 統(tǒng) / 緊 急 按 扭 / 緊 爭(zhēng) 聯(lián) 動(dòng) 系 統(tǒng) 、 光纖到小區(qū) /光纖到戶 /DDN/ISDN/ADSL/室內(nèi)綜合布線 /小區(qū)綜合布線、家電自動(dòng)控制或遠(yuǎn)程控制 /樓 宇 自 動(dòng) 控 制 系 統(tǒng) 黃 埔 雅苑二期 游泳池 (室外 ) /美容廳 /乒乓球 / 保齡球 /室外網(wǎng)球 /健身房 /圖書室 / 兒童溫書室 /攀巖 /兒童樂(lè)園 /按摩室 電話線 2 條 、 有 線 電 視 、 自 來(lái) 水 、 市 電 、 管 道 煤 氣 、 防煤氣 泄 露 系 統(tǒng) 、 閉 路 監(jiān) 控 /可 視 對(duì) 講 機(jī) /門 鎖 ： IC 卡鎖 /緊急按鈕、鋪設(shè) 寬頻線、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、繳費(fèi) 由上表我們可以看到，全市范圍內(nèi)的高檔住宅定位的樓盤其配套設(shè)備與會(huì) 所設(shè)置等已經(jīng)基本趨同，樓盤越來(lái)越靠挖掘細(xì)分市場(chǎng)，天然環(huán)境景觀等因素來(lái)打天下。 南區(qū)為 CBD，以金融、貿(mào)易、信息、辦公的寫字樓和購(gòu)物公園等為主，商業(yè)氣息濃厚，生活節(jié)奏緊張，住宅在此屬于對(duì) CBD 的一種補(bǔ)充，其可塑性較強(qiáng)，目前南區(qū)建設(shè)速度偏緩，迫于于壓力，眾多寫字樓項(xiàng)目已報(bào)建，樹起圍墻，但少見真正動(dòng)工的項(xiàng)目，其 CBD 氛圍的形成還需較長(zhǎng)時(shí)期。 現(xiàn)代的 CBD 可以概括為： 52 52 ，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中； ，人口流動(dòng)巨大； ，晝夜人口數(shù)量變化大； 地帶，地價(jià)最高。計(jì)劃于 20xx 年 6 月竣工 購(gòu)物公園 民田 路與 ?；?路交 界處東側(cè) 萬(wàn)多 萬(wàn) 8200萬(wàn)元 加拿大 B+H 建筑師事務(wù)所、 深 圳 市電 子 院 設(shè) 計(jì)有限公司 北園：深圳市城建開發(fā)（集團(tuán)公司） 已竣工，尚未開業(yè) 3 萬(wàn) 南園：泰華房地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司 土石方工程在建，預(yù)計(jì)20xx 年 3 月竣工 地 下 商 業(yè)街 20xx —M1 段 福華 路（ 金田 路至 益田路之間） 深圳市市政工程設(shè)計(jì)院 深 圳 市 民 防 委 員會(huì)辦公室 基坑階段 54 54 市政及配套現(xiàn)狀 高交會(huì)館 市 民中心 蓮花山 兒童醫(yī)院 科技書城 音樂(lè)廳、圖書館 少年宮 中心區(qū) 20xx20xx 年竣工住宅項(xiàng)目概況表 項(xiàng)目名稱 位置 開發(fā)商 20xx 年二手市場(chǎng)銷售報(bào)價(jià)示例 報(bào)價(jià)范圍 中海華庭 新 洲 路 與福 華 路 交匯處東側(cè) 中海地產(chǎn)（深圳）有限公司 2 房， 83 、 88 M2 ，80728193 元 / M2 800011000 3 房， 119120 M2，送裝修 92449833 元 /M2 5 房， 168 M2，送裝修，10417 元 / M2 彩福大廈 彩 田 路 與福 華 路 交匯處西側(cè) 深圳市福田房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 房， 95 M2， 5900 元 / M2 6000 3 房， 6000 元 / M2 黃埔雅苑一期 新 洲 路 以東，福中一路 與 二 路和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司 3 房 4 房， 108158 M2，9167936 951 9677元