【正文】 進(jìn)行改造，二中校區(qū)建筑老化已不符合建設(shè)規(guī)劃，搬遷學(xué)習(xí)后，該土地屬于閑置土地，急需開發(fā)。 （ 2） .人文優(yōu)勢(shì)。 ： （ 1）土地面積有限，開發(fā)有局限，項(xiàng)目規(guī)模和方案有限制。 （ 2）本區(qū)域大型商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，商場(chǎng)檔次層次不齊，本項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)如果未能較好的開發(fā)對(duì)本商場(chǎng)的經(jīng)營有很大影響。自政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行堅(jiān)決調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一定回落。 圖 31 商品房新開工面積增長情況 2020 年 111 月，全國商品房累計(jì)銷售面積 91705 萬平方米，同比增長 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，與 2020 年全年相比回落 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性太高，國家不會(huì)停止房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展將會(huì)一直是國家的主要目標(biāo)。 住宅類 投資一直是開發(fā)投資的絕對(duì)主力。全年銷量基本處于負(fù)增長區(qū)間，但跌幅逐步收窄。國內(nèi)貸款增速放緩，信貸依賴減弱。國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金三項(xiàng)資金來源占全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金比重近達(dá)%，主力資金結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化， 意味著將為全省房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。詳細(xì)見表 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 9 頁 2020年—2020年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 （單位：億元） 051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年合計(jì)住宅2020—2020年荊州城區(qū)商品房施工面積 （單位：萬平方米）0501001502002503002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年合計(jì)住宅200 6—20 11年荊州城區(qū)商品房竣工面積 （單位：萬平方米）01020304050607080200 6年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年合計(jì)住宅 圖 34荊州城區(qū)完成地產(chǎn)開發(fā)投資 圖 35荊州城區(qū)商品房施工面積 圖 36荊州城區(qū)商品房竣工面 項(xiàng)目開發(fā)方案 第 10 頁 2020—2020年荊州城區(qū)商品住宅銷售率（%） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 37荊州城區(qū)商品房住宅銷售率 2020 年荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2020 年以來，國家堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較嚴(yán)峻。 2020 年 1— 10 月荊州城區(qū)商品房施工面積 萬平方米，同比下降 %。荊州城區(qū)商品住宅均價(jià)4000 元 /平方米左右，比去年同期略有下降，低于全省平均水平，也低于武漢、襄陽、宜昌。 荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 從近年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，荊州市房地產(chǎn)投資額呈上升趨勢(shì)，施工面積逐年增加，城區(qū)竣工面積在 09 年明顯回落，住房銷售情況起伏較大相差 28 個(gè)百分點(diǎn)。 3．房價(jià)穩(wěn)中又升 項(xiàng)目開發(fā)方案 第 12 頁 荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)房價(jià)波動(dòng)較大，新樓盤的開盤會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的提升，由于經(jīng)濟(jì)適用房的投放和銷售量增加，帶給房價(jià)一定回落，總體來說 2020 年房價(jià)穩(wěn)步提升，但速度同比放緩。由上述情況分析，預(yù)計(jì)荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)為： ，人口總量不斷增加，經(jīng)濟(jì)水平不斷提高、政府的政策扶持，居民可支配收入增加和消費(fèi)需求的提高，荊州的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量仍會(huì)增加。 ，在國家的政策調(diào)控下，小的企業(yè)更加難以生存，優(yōu)勢(shì)資源加快向大型企業(yè)流動(dòng)，土地，資金，人才在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中更具影響力。本項(xiàng)目占地面積 23589 平米。效果圖見圖41。 工程的混凝土結(jié)構(gòu)類別：室內(nèi)外環(huán)境為一類，基礎(chǔ)部分為二 b 類，結(jié)構(gòu)使用年限 70年。 商場(chǎng)： 58L/平方米，室內(nèi)生活用水 根據(jù)實(shí)際居住量來定。中央空調(diào)主要為地下一層及地上五層服務(wù)。 。 消費(fèi)系統(tǒng)包括消防泵系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)和防火排煙系統(tǒng)。項(xiàng)目建成后主要污染物為生活污水和生產(chǎn)污水，可直接排入城市污水管道。 項(xiàng)目開發(fā)方案 第 16 頁 進(jìn)度計(jì)劃 結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目情況，確定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，預(yù)計(jì)銷售周期為兩年，考慮從2020 年 2 月開始報(bào)建手續(xù)等工作， 4 月份開始拆遷工作， 7 月開始基礎(chǔ)工程建設(shè)，建設(shè)后期 2020 年 8 月開始銷售，在 2020 年 1 月份建成投入使用，在 2 月份開業(yè)。容積率為 ，建筑面積 60%。 同時(shí)項(xiàng)目開工前需搬遷拆除原來的地上部分建筑，謹(jǐn)慎起見預(yù)計(jì)拆遷費(fèi)用需花費(fèi)8025 萬元。此部分費(fèi)用由設(shè)計(jì)院專業(yè)設(shè)計(jì)人員估算約 25000 萬元。本項(xiàng)成本到 49239 萬元，按 129093 平方米建筑面積測(cè)算，每平方米開發(fā)綜合成本約 3814 元（商業(yè) 區(qū)和住宅） 項(xiàng)目銷售收入估計(jì) （ 1）銷售價(jià)格確定 項(xiàng)目銷售價(jià)格的主要依據(jù)：荊州市近年商業(yè)房產(chǎn)銷售價(jià)格平均水平（主要參考2020 年數(shù)據(jù)）；類似項(xiàng)目的銷售定價(jià)；本項(xiàng)目的交通位置等因素；項(xiàng)目的估算成本等。 表 51銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表 綠化、墻改等配套費(fèi) 200 2 開發(fā)間接費(fèi)用 10639 管理費(fèi)用 750 建安費(fèi)用總額 3% 銷售費(fèi)用 1900 銷售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2258 兩年期貸款利息 開發(fā)期間稅費(fèi) 5731 3 合計(jì) 49239 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 銷售收入 31259 64431 8507 104197 銷售面積 31747 59248 14828 105823 銷售比例 30% 50% 20% 2 經(jīng)營稅金及附加 1719 3544 468 5731 營業(yè)稅 1563 3222 425 5210 城市維護(hù)費(fèi) 109 226 30 365 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 19 頁 資金籌集和使用 資金籌集方案 （ 1）本項(xiàng)目總投資額共計(jì) 46486 萬元。故本項(xiàng)目以企業(yè)自有資金作為主要籌集渠道。建設(shè)前期為緩解資金壓力，向銀行借貸部分資金作為建設(shè)資金。 表 54項(xiàng)目籌資及使用計(jì)劃 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 2020 2020 2020 2020 1 總投資 49239 28930 19287 674 348 開發(fā)投資 48217 28930 19287 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 46981 28330 18651 教育附加稅 3 47 96 13 156 3 土地增值稅 5907 12176 1608 19691 4 銷售凈收入 23633 48711 6431 78775 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析 第 20 頁 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2258 600 636 674 348 2 資金籌措 49239 28930 19287 自有資金 30000 18330 11670 用于建設(shè)投資 30000 18330 116670 用于流動(dòng) 資金 長期借款 11236 10600 636 用于建設(shè)投資 10000 10000 用于建設(shè)期利息 1236 600 636 銷售收入 8003 6981 674 348 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參與》 (第三版 )和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)級(jí)方法》作為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)。 表 57現(xiàn)金流量表（全部投資） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 104197 0 32159 64431 8507 銷售收入 104197 0 32159 64431 8507 其他 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 80093 28330 28584 20475 2703 建設(shè)投資 (不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ) 46981 28330 18651 0 0 其他 經(jīng)營稅金及附加 5731 0 1719 3544 468 土地增值稅 19691 0 5907 12176 1608 所得稅 7384 0 2215 4566 603 3 凈現(xiàn)金流量 24410 28330 2767 44145 5828 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 28330 25563 18582 24410 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析 第 22 頁 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 31794 28330 4982 48711 6431 累計(jì)所得稅前凈 現(xiàn)金流量 28330 23348 25363 31794 5 折現(xiàn)率 12% 6 稅前凈現(xiàn)值 25299 3970 34683 4090. 稅前凈現(xiàn)值累計(jì) 25299 21329 13354 17444 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 46% 36% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 17444 12036 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 12% 12% （ 1）靜態(tài)盈利能力分析 根據(jù)上表數(shù)據(jù)可得，稅前靜態(tài)投資回收期pT=1+28330/48593= 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 *100%=29536/49239=% 投資利稅率 =年利稅總額 /總投資 =(29536+5371)./49239=% 表 58現(xiàn)金流量表（自有投資） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 104197 0 32159 64431 8507 銷售收入 104197 0 32159 64431 8507 2 現(xiàn)金流出 59372 22930 24150 26415 8807 自有資金 30000 18330 116670 0 0 銷售收入再投入 6901 0 6981 0 0 借款本金償還 10000 0 0 5000 5000 借款利息償還 2258 0 0 1129 1129 經(jīng)營稅金及附加 5731 0 1719 3544 468 土地增值稅 19691 0 5907 12176 1608 所得稅 7384 0 2215 4566 603 3 凈現(xiàn)金流量 22152. 18330 2766 38017 301 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 18330 15564 22453 22152. 4 稅前凈現(xiàn)金流量 29536 18330 4982 42582 302 累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量 18330 13348 29234 29536 5 折現(xiàn)率 12% 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 23 頁 6 稅前凈現(xiàn)值 18112 16369 3970 30319 192 稅前凈現(xiàn)值累計(jì) 16369 12399 17920 18112 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 67% 51% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 18112 13135 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 12% 12% （ 2）動(dòng)態(tài)盈利能力分析 根據(jù)表內(nèi)數(shù)據(jù)，經(jīng)計(jì)算得出稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 46%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 17444 萬元 ，投資回收期 年 ；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 36%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 12036 萬元、投資回收期 年。 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)和技術(shù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的實(shí)施，符合荊州市建設(shè)商業(yè)中心的整體規(guī)劃和項(xiàng)目所在街道擬進(jìn)行景觀改造的計(jì)劃。 項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售平均單價(jià)為 8017 元 /平方米，比成本高 4203 元，當(dāng)銷售單價(jià)下降 ﹣%時(shí)，項(xiàng)目將處于盈虧平衡狀態(tài)，什么本項(xiàng)目承受跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 5%、177。通過前面對(duì)荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的分析 ,項(xiàng)目的銷售單價(jià)一般不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字，所以項(xiàng)目銷售價(jià)格具有較強(qiáng)的 抗風(fēng)