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房地產(chǎn)策劃資料~成本精細(xì)化管理手冊-預(yù)覽頁

2025-06-15 06:19 上一頁面

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【正文】 理作業(yè)指引 24 施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引 32 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議 54 結(jié)算資料審批表 57 工程進(jìn)度付款作業(yè)指引 63 采購管理流程 121 造價(jià)審核的管理 136 造價(jià)分析的管理 137 造價(jià)管理的措施 目標(biāo)成本版本:目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中,原則上,每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。 5. 工作流程 、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書 ,建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后, 造價(jià)部 根據(jù)審批的建議書,對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。 (設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書 ,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料(設(shè) 備)進(jìn)行分類,據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應(yīng)的成本目標(biāo),控制材料(設(shè)備)成本的目的是材料(設(shè)備)選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi); (設(shè)備)采購方式建議的主要原則如下: 甲購材料(設(shè)備):對金額較大,質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高,可以相對獨(dú)立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。 、乙方采購材料:工程中常見,對樓盤效果及素質(zhì)影響不大,且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近;與信息價(jià)接近;與施工進(jìn)度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂 料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產(chǎn)中低檔)、 PPR管材、 PVU 排水管、開關(guān)插座等; :市場上的所有同類材料價(jià)格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響,與信息價(jià)很接近的材料。 一、適用范圍: 1. 項(xiàng)目營銷成本費(fèi)用控制。但項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度不變; ,銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余,則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。 ◇ 當(dāng)上一年銷售費(fèi)用超出目標(biāo)成本 15%以上時(shí), 造價(jià)部 可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議; b) 遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減 ◇ 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下,當(dāng)某年銷售成交均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃減少時(shí),相應(yīng)的費(fèi)用控制 目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。 五、 考核指標(biāo) a) 銷售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo):成交銷售費(fèi)用 比、目標(biāo)銷售費(fèi)用比、銷售面積比; 成交銷售費(fèi)用比=當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用 /當(dāng)期累計(jì)成交金額 100% 目標(biāo)銷售費(fèi)用比=當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用 /當(dāng)期目標(biāo)銷售費(fèi)用 100% 銷售面積比=實(shí)際合同銷售面積 /銷售面積分層分戶表面積 100% b) 成交銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo),主要適用在同一年銷售中每個(gè)季度的比較,一般應(yīng)在 %左右; c) 目標(biāo)銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo),主要適用在各年間比較,一般應(yīng)在 100%左右; d) 銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo),適用于各期,控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于%。 12)銷售模型費(fèi) 13)展銷費(fèi):展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等 20 14)售后服務(wù)補(bǔ)貼:銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補(bǔ)償 15)其他 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引 項(xiàng)目論證成本管理 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 21 22 : 明確 項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求 。 項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行 《新項(xiàng)目成本估算表》 。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合,并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫的項(xiàng)目。 ,主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn),以便考慮對造價(jià)的影響。 《新項(xiàng)目成本估算表》經(jīng)審批后, 由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。 : 造價(jià)部 ,編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告; ; 《成本測算》及編制《方案階段成本分析報(bào)告》; 《成本概算》及《擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告》; 額設(shè)計(jì)指標(biāo)值; ; 。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后報(bào)分管副總經(jīng)理辦公會審批; 《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制,對擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)本部門經(jīng)理審核。 : 工程技術(shù)部 ; 、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書; (設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書; 。 、報(bào)分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計(jì)限額要求,提交工程技術(shù)部具體落實(shí)。 無 32 主要材料設(shè) 備采購方式及成本控制目標(biāo)建議 序 號 材料(設(shè)備)名稱 市場價(jià) / 信息價(jià) 成本目標(biāo) 以往工程采購方式 建議采購方式 萬元 33 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議 序號 項(xiàng)目名稱 承包 方式 結(jié)算 成本 目標(biāo) 合同(招標(biāo)) 成本目標(biāo) 設(shè)計(jì)變更及簽 證控制目標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)值 備注 (萬元) (萬元) (萬元) 34 項(xiàng)目后期評估作業(yè)指引 項(xiàng)目后期評估 作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準(zhǔn) 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準(zhǔn)人 35 對項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本管理方法及目標(biāo)達(dá)成情況進(jìn)行科學(xué)評價(jià),為項(xiàng)目開發(fā)積累成本管理經(jīng)驗(yàn)。 ; ,并制訂相應(yīng)整改措施。 《項(xiàng)目成本后期評估》資料 準(zhǔn)備 ,包括:《項(xiàng)目目標(biāo)成本》、動態(tài)成本信息報(bào)告等。 36 ,對照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料,分析工程承包范圍變化,工程量變化等,確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響,以評價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 2 支付合作單位費(fèi)用 3 土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 4 契稅 5 土地使用費(fèi) 6 其它 7 土地成本合計(jì) 編制: 審核: 40 設(shè)計(jì)限額控制表 序 號 分項(xiàng)工程 設(shè)計(jì)名稱 設(shè)計(jì)合 同編號 總價(jià) (萬元 ) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo) 材料 設(shè)計(jì)階段成本 控制要點(diǎn)建議 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)值 技術(shù) 指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo)值 材料 名稱 材料 單價(jià) 41 說明:不含為滿足售樓需要發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用(售樓處、樣板房、裝修套餐、銷 售模型等) 前期費(fèi)用控制表 項(xiàng)目名稱: 序號 勘察及設(shè)計(jì)成本項(xiàng)目 金額 (萬元) 控 制 措 施 及 簡 要 說 明 備 注 一 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 1 勘探 勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢 勘察的實(shí)施 2 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)
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