【正文】 ，注冊資本 1億元。 在管理機(jī)制上，公司以利用銀行政策性貸款和商業(yè)性融資為綜合平臺，用經(jīng)營城市的理念，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)作為 公共資產(chǎn)到可經(jīng)營資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變；城市建設(shè)作為市政公用事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變；城市政府作為城市資產(chǎn)所有者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版 **縣 **********有限公司 提供的各類資料。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo) 1 總投資 萬元 6, 拆遷及建設(shè)投資 萬元 6, 建設(shè)期利息 萬元 2 土地銷售單價(jià) 萬元 /畝 3 收入總額 萬元 17, 4總成本費(fèi)用總額 萬元 10, 5 利潤總額 萬元 3, 6盈利能力指標(biāo) 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1, 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅前） % % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅后） % % 投資回收期 (動態(tài) ) 年 7 清償能力指標(biāo) 借款償還期 年 第二章 項(xiàng)目提出背景及必要性 ，建設(shè) 社會主義 新農(nóng)村 根據(jù)黨的十七大報(bào)告，我國到 2020 年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會，再繼續(xù)奮斗幾十年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村住宅社區(qū)為載體，著力推進(jìn)城鄉(xiāng)“發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、勞動就業(yè)、社會管理”六個(gè)一體化，加快人口和產(chǎn)業(yè)集聚，逐步 實(shí)現(xiàn)“居住環(huán)境、公共服務(wù)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式”四個(gè)城鎮(zhèn)化，一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，有效解決了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民就業(yè)問題 ，推動社會主義新農(nóng)村建設(shè) 。根據(jù) **縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，本次對 **縣 ****舊城改造還建房項(xiàng)目將緊緊抓住這一歷 史機(jī)遇，不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)城市化建設(shè)，加快實(shí)施舊城改造，竭盡全力打造“舊城新貌”的 **縣，提高城市競爭力，加速產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚。 、提高當(dāng)?shù)?下崗職工及低保戶生活水平 ，促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè) **縣舊城區(qū)許多房屋為低層的磚混結(jié)構(gòu)建筑，大多為八十年代以前建造，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較低，間距小，巷道狹窄，居住環(huán)境擁擠破亂，公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足，還存在私搭亂建、消防安全隱患等難以解決的問題，更談不上物業(yè)管理等綜合服務(wù)，與多處現(xiàn)代化住宅小區(qū)相比，生活水平、生活環(huán)境差距很大。在本次對 **縣 ****的全面改造舊中，把和諧統(tǒng)一貫穿于舊城改造之始終，為構(gòu)建和諧社會作貢獻(xiàn)。對 拆除的 250戶 老居戶 ，實(shí)現(xiàn)全部集中外遷至新的規(guī)劃居民點(diǎn)，既實(shí)現(xiàn)了外遷騰地，又很好地改善了還建居民的居住條件，政府、居民、社會都滿意。 舊城改造促進(jìn)兩型社會發(fā)展 目前，我國 中部地區(qū) 已規(guī)劃 成為承接發(fā)達(dá)國家和我國東部沿 海 地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。 第三章 項(xiàng)目選址分析 **縣區(qū)位優(yōu)勢 **縣地理位置 **地勢北高南低，形成自北向南的山脈走向，東北部崇山峻嶺，群山環(huán)抱，多是海拔 1000米以上的高山，海拔 1729米的大別山 主峰 天堂寨位于東北部邊界，是 著名 的休養(yǎng)避暑風(fēng)景區(qū)。每當(dāng) 雨過天晴 ，早晨登主峰觀 云海 更是 氣象萬千 ，茫茫云海，層層煙流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的漁舟，時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，又似條條蒼龍翱翔起舞， 吞云吐霧 。項(xiàng)目擬建區(qū)域?yàn)楹庸葲_擊形成的狹長地帶，土質(zhì)以淤沙為 主，地勢東高西低，北高南低。/ｓ；常水位 ｍ，流量 179。占全年的 %,11 月至次年初平均來水量很小。工程特性較差。 基巖層：黃色泥灰質(zhì) 頁巖，表面約 強(qiáng)風(fēng)化，其層面呈 坡狀，其中場地東西部最為明顯，坡度較為陡變化大。該地段沒有發(fā)現(xiàn)斷層、坍塌、土洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，為抗震有利地形。 **縣 西至武漢市、黃岡市分別為 170公里、 85公里， 距離武漢天河機(jī)場 160公里，東至合肥、南京、上海分別為 510 小時(shí)車程，京九線上的黃州火車站、浠水火車站，分別鑲嵌在鎮(zhèn)外 50公里的半圓圈上。城市供水普及率 100%，生活用水量占 40%，工業(yè)用水量占 60%。 **供電能滿足城鄉(xiāng)人民生活和工業(yè)生產(chǎn)用電需求。此外，全縣已建成小水電站 109處，裝機(jī) 134臺，總裝機(jī)容量 40134千瓦，年發(fā)售電量達(dá) 1億千瓦時(shí)。 **鎮(zhèn) 資源充裕，物產(chǎn)豐富，鎮(zhèn)內(nèi)有良田 41000畝、優(yōu)質(zhì)板栗基地 37600 畝、藥材基地 10000 畝、蔬菜基地 8000 畝、綠茶基地 8000畝、銀杏 基地 10000畝、竹木林地面積 30萬畝、優(yōu)質(zhì)花崗巖石材蘊(yùn)藏量 300 萬立方米。對縣城的用地發(fā)展方向和功能分區(qū)作出了明確的規(guī)定，即生活居住用地向南發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)用地向西發(fā)展。 本次舊城改造還建項(xiàng)目以科學(xué)整合資源、協(xié)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施布局 、 充分利用自然要素 、 創(chuàng)造山清水秀的新區(qū)特色為指導(dǎo)思想；以支持 舊 城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ， 打造發(fā)展平臺 ， 增強(qiáng)吸引 當(dāng)?shù)?人才、資金、項(xiàng)目的力度為目標(biāo)， 建設(shè)成 一 個(gè)地方特色 突出 、人文底蘊(yùn) 豐富 、發(fā)展 有動力 、為后人造福的典范 新區(qū) 。地塊劃分及指標(biāo)控制均為商住用地，該地塊招商開發(fā)力度較大，為 后期開發(fā)有效積累了大量的人氣，非常有利于本地塊的未來 招拍掛 。 。 其中： 還建居住面積 21450 ㎡ （ 在 ****原 ****處對拆遷戶按原 拆遷 面積 1: 建設(shè)還建房 8580 平方米，還建安置 100戶 ； 在 城南新區(qū)對拆遷戶按原 拆遷 面積 1:12870平方米，還建安置 150戶 ） ， 配 套商服物業(yè)面積 8580 ㎡ 。 其中于 ****原 ****處 建設(shè)還建房 4棟，于城南新區(qū)建設(shè)還建房 6棟 ， 建筑占地面積合計(jì) 為 4290 ㎡ ，綠化面積 ㎡ ，道路 及廣場占地面積㎡?？臻g收放有序，層層展開，豐富多變，創(chuàng)造出獨(dú)具特色的小區(qū)外部空間環(huán)境。 本項(xiàng)目結(jié)合周邊環(huán)境，充分體現(xiàn)出示范性，引導(dǎo)性、舒適性、超前性，建設(shè)組團(tuán)內(nèi)外部環(huán)境景觀，做到利用環(huán)境創(chuàng)造環(huán)境，使之融為一體。塑造一個(gè)適應(yīng)社會行為和社會管理的有序空間。適應(yīng)市場需求特點(diǎn)，符合居民室外活動需要，為不同年齡組居民提供多種活動場地，以滿足居民居住心理 和居住行為的要求。 住宅設(shè)計(jì)致力于“居住條件有質(zhì)的改善”。具體考慮分別為： ，主力戶型要明確。 、采光與通風(fēng)：主臥室朝南；次臥室無 嚴(yán)格要求，但多次臥的套型內(nèi)至少有一個(gè)次臥室朝南，客廳力爭有好的觀景朝向，衛(wèi)生間盡量做到明廁，在多衛(wèi)生間的套型內(nèi)至多允許一暗，廚房必須明廚，儲藏室無要求。 ，居民有如身處綠色環(huán)抱的大自然美景，也有充分的空間進(jìn)行室外休閑活動。 ，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裆钇焚|(zhì)，考慮室外空調(diào)機(jī)位置處理。具體考慮分別為： ，使用面積與建筑面積之比不低于 80%，結(jié)構(gòu)體系能滿足地震區(qū)設(shè)防及防火需要； 提高還建房的品質(zhì)和檔次，本還建房 設(shè)有 綠化帶及 停車 場。 經(jīng)過調(diào)查，目前 **縣普遍均為多 層樓房。其中： 還建居住面積 21450 ㎡ （ 在 ****原 ****處 對拆遷戶按原 拆遷 面積 1: 建設(shè)還建房 8580 平方米，還建安置 100 戶 ； 在城南新區(qū)對拆遷戶按原 拆遷 面積 1: 12870平方米，還建安置 150戶 ）， 配 套商服物業(yè) 面積 8580 ㎡ 。 供水方式：從項(xiàng)目建設(shè)地鋪設(shè)管道與市政接水閥門接管。 給水管結(jié)合一期工程形成直線供水管網(wǎng)，管道沿馬路敷設(shè) ,埋設(shè)深度為地面下 ，設(shè)閥門井四座 ( J1 J2 J3 J4 )； 給水總進(jìn)口處設(shè)水表井二座 ,并在附近設(shè)排泥井； 每棟樓均設(shè)獨(dú)立水表井 ( J )，方便管理； 給水系統(tǒng)分區(qū) :本區(qū)按樓層分二個(gè)區(qū)； 低區(qū) :充分利用城市自來水管網(wǎng)壓力 ,由管網(wǎng)直接供 給一層至 三層用水 高區(qū) :由 水泵房的 生活變頻恒壓水泵提供用水 ,供四層至 七 層用水 。 生活污水排放量約按日用水量的 85%計(jì)算，約為 左右。本項(xiàng)目電力供應(yīng)由變電站通過市政 電網(wǎng)提供。預(yù)埋通信線路，可考慮光纖到住宅區(qū)方案，適時(shí)安裝 ISDN、 ADSL通信設(shè)備；閉路電視線路、 可考慮雙向回路，以利節(jié)目點(diǎn)播系統(tǒng)運(yùn)用；各系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。區(qū)內(nèi)保安可考慮合法、適時(shí)監(jiān)控部份公用通道等。隨著將實(shí)施的天然氣西氣東送工程，屆時(shí)可改變城市燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)。并在公共區(qū)域設(shè)置自動噴淋等固定滅火裝置，并配套小型滅火器材和按規(guī)定設(shè)立防火栓等消防設(shè)施。 、防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入，電氣設(shè)備等接地裝置共用，采用總等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻小于 1 歐。 建筑物以南北朝向?yàn)橹?，保證更多的住戶有良好日照和通風(fēng)。 通過以上措施，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境和參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施全年、采暖、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)和照明的總耗能減少50%。 在設(shè)計(jì)中將主要房間布置在南向，開大窗可以保證良好的視野和冬季日照，北向開窗相對較小，并布置北陽臺。 項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。 施工期間對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響主要來自于各種機(jī)械作業(yè) 產(chǎn)生的噪聲及振動。對施工機(jī)械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊 、 包覆和隔聲罩等辦法，機(jī)動車輛進(jìn)出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間 (22 時(shí)至次日 6時(shí) )嚴(yán)禁使用各種打樁機(jī)。 本項(xiàng)目廢水主要來源于生活污水，需排放的污水量約為。主要控制區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)及停車場。樹立與住宅區(qū)環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。 第 九 章 物業(yè)管理及服務(wù) 優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終保持與社會發(fā)展的 同步性，可延長房屋的經(jīng)濟(jì)壽命。 第十章 實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，實(shí)施進(jìn)度見 下 表 。 建設(shè)投資估算的主要依據(jù)和方法 2020 年《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》、《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》、《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定， 分單位工程進(jìn)行概算， 、綠化等室外工程投資，參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價(jià)指標(biāo)估算。 C、 本項(xiàng)目總占地面積 ㎡，其中建筑占地面積為 4290㎡，綠化面積 ㎡ ，道路 及廣場占地面積 ㎡；新建 房屋 總建筑面積 ㎡ 。 預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 3%計(jì)算。 第 十 二 章 財(cái)務(wù)評價(jià) **縣 ****舊城 改造還建房項(xiàng)目 為對 **縣 ****老城區(qū)進(jìn)行拆遷改造 ， 征 用商住 建設(shè) 用 地 20 畝并新建拆遷安置房還建給原老城區(qū)居民，對 ****拆遷后 規(guī)劃整理好的 地 塊進(jìn)行出讓。 該項(xiàng)目營 業(yè)稅稅率 5%，城建稅、教育費(fèi)附加分別為應(yīng)納 營業(yè)稅總額的 5%、 3%，以及項(xiàng)目 商服配套物業(yè) 銷售土地增值稅等，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，營業(yè)稅金及附加總額為 3, 萬元。 對于還建房的建設(shè)成本在對應(yīng)土地出讓收入 和配套商業(yè)銷售時(shí) 進(jìn)行攤銷， 攤銷比例按相 應(yīng)的銷售 面積 比例結(jié)轉(zhuǎn)。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 1，根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)： 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%）為 1,；所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%）為 萬元。 第十 三 章 不確定性分析 性分析 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要分析銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本等單因素變動時(shí)，對項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期的影響程度。在確保建設(shè)工程質(zhì)量的確前提下努力降低工程投資，是本項(xiàng)目取得較好收益的關(guān)鍵，應(yīng)引起項(xiàng)目投資方足夠的重視。 開發(fā)的周期長短也直接影響開發(fā)成本。 深受國家政策影響，如消費(fèi)政策、信貸政策、利率政策、稅收政策等都影響 本項(xiàng)目 的 順利完成 。 公司應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行充分調(diào)研和可行性論證，保證項(xiàng)目決策和市場定位的正確性和準(zhǔn)確性。 并 采取審慎的財(cái)務(wù)策略， 降低金融政策風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)完成后起到了加大生產(chǎn)環(huán)境建設(shè)和水土流失的治理力度，促進(jìn)了的可持續(xù)發(fā)展，也緩和了項(xiàng)目區(qū)域的人地矛盾，提高了項(xiàng)目區(qū)域土地的承載力 ，是建設(shè)兩型社會的重要舉措 。