【正文】 家推薦的節(jié)水型器具，減少不必要的用水損失。 重視改善夏熱冬冷的室內(nèi)熱環(huán)境，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。 7 資源利用與節(jié)約 本項(xiàng)目是賓館 裝修改造工程 ，項(xiàng)目建成后主要耗用資源是水、電和氣，氣又分為暖氣和空調(diào)。樓內(nèi)采用火災(zāi)自動報(bào)警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。利用構(gòu)造柱內(nèi) 2 根大于Φ 16 或 4 根大于Φ 12截面通長焊接的主筋做防雷引下線，上端與避雷網(wǎng)焊接，下端與接地裝置焊接，距地面 處設(shè)置測試盒。 供電 (一 )設(shè)計(jì)依據(jù) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005295） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T162021） 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342021） （二）改造內(nèi)容 （ 1）更換燈具、開關(guān)箱內(nèi)管線改造 （ 2）鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話、電視線路穿鍍鋅鋼管在天棚內(nèi)暗射，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。 16 供熱與空調(diào) 冬季采暖及客房用熱水由 原 既有 熱網(wǎng) 供給。生活污 水排至室外地下化糞池處理后，排至 原 既有污水管網(wǎng)。 6. 排水 排水體制采取雨污分流制。 d) 120 140 2 服務(wù)配套用水 l/(人 “托梁換柱”技術(shù)將墻體拆除，并且對相應(yīng)梁、墻、地梁及基礎(chǔ)做加大截面及增設(shè)承力構(gòu)件的加固補(bǔ)強(qiáng)方法進(jìn)行處理。 14 結(jié)構(gòu)方案（加固工程） （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102021） 2.《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/TS03442021 3.《鉆芯法檢測混凝土強(qiáng)度技術(shù)規(guī)程》 CEC S03： 88 4.《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30188 5.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》 GB 502921999 6.《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB5020492 7.《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503672021 （二）加固原則 根據(jù)圖紙、檢測和現(xiàn)場實(shí)際情況，針對因改造引起的承載力不足構(gòu)件進(jìn)行相應(yīng)的加固處理。 （ 4）宴會廳：原有宴會廳材料拆除。客房衛(wèi)生間天花改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設(shè)防滑地磚。 （四）內(nèi)裝飾改造方案 （ 1）大堂：原大堂、地、天花板裝修進(jìn)行拆除。 裝修風(fēng)格吸取夏威夷沿海建筑精華，具有歐洲古典建筑美的一座全新度假酒店。 堅(jiān)持“以人為本”的原則 賓館客房要最大限度地滿足顧客對功能、環(huán)保、健康的要求，認(rèn)真研究顧客的消費(fèi)理念。 堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。項(xiàng)目建設(shè)所用建筑材料、管材、線材可通過市場采購解決，滿足施工要求。場址地下水較豐富。北部碣石山區(qū)有低山、丘陵分布、低山、丘陵面積為 63 平方公里，占總面積的 %。 4 建設(shè)規(guī)模 對原建筑進(jìn)行裝修改造。 滿足顧客需求的需要 現(xiàn)代人追求的已經(jīng)不是吃飽、穿暖，而是休閑、娛樂、旅游。 項(xiàng)目定位 目前 海棠 賓館的會議、餐飲、娛樂設(shè)施從經(jīng)營面積到檔次都已形成一定規(guī)模，該項(xiàng)目的實(shí)施將從 根本上改變 海棠 賓館沒有高檔次 舒適客房的現(xiàn)狀，具備了承擔(dān)大型接待服務(wù)項(xiàng)目的條件，可以成為 昌黎縣高檔次的會議中心、接待中心。一黃金周” 接待 萬人次， 收入 億元，同比增長 ％。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，秦皇島游客接待量連年創(chuàng)新高： 2021年 784 萬人次， 2021 年 815 萬人次 ， 2021 年突破一千萬人次大關(guān)，達(dá)到 萬人次，收入 億元 。 自然環(huán)境分析 昌黎縣 屬暖溫帶和半濕潤的大陸性季風(fēng)氣候 ，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，平均氣溫 ℃，年平均降水 mm，空氣相對濕度 63%，森林覆蓋率為 %，人均綠地占 m2， 黃金海岸 以碧海、藍(lán)天、清風(fēng)、 金 沙聞名于天下，國內(nèi) 、國際眾多游客都慕名而來，每年接待上百萬游客到這里休 閑 度假、旅游觀光。據(jù)測算，項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè) 收入 萬元 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，投資回收期 年（含建設(shè)期 ）。 具體改造方案如下： 大餐廳 1 個(gè)，可容納 400 人 小餐廳 20 個(gè)，可容納 200 人 客房 70 間，最多可入住 140 人 洗浴休閑中心 1 個(gè) 主要建設(shè)條件 項(xiàng)目 為原建筑裝修改造工程 ，供水、供電、排水均利用 既有 的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好。 2021 年秦皇島市政府和昌黎縣政府分別提出旅游立市和旅游立縣戰(zhàn)略，大力挖掘旅游開發(fā)潛力，打造沿海旅游名城。 海棠賓館 裝修改造工程 的建設(shè)有利于改善投資環(huán)境，提升旅游品質(zhì) ，并拉動經(jīng)濟(jì)增長，推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。 海棠賓館 興建于 2021 年 ， 占地 畝， 建筑面積近 7000 平方米。 昌黎縣海棠賓館 位于河北省秦皇島市昌黎縣 碣陽大街 ，屬 昌黎縣 最為繁華 的 城 中心地帶， 隸屬于 昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司 。 5 項(xiàng)目背景 隨著改革開放的不斷深入和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，河北省內(nèi)與京津兩地的交通也得到了極大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇島之間的環(huán)渤海三角區(qū)城際高速鐵路也在緊張的建設(shè)中。 海棠賓館 現(xiàn)狀 為 四 層 框架 結(jié)構(gòu)， 始 建于 2021 年，建筑面積 約7000m2， 受當(dāng)時(shí)建設(shè)條件的限制， 硬件差，標(biāo)準(zhǔn)低， 同時(shí)經(jīng)過 近 5年 多 使用， 現(xiàn)有設(shè)施已經(jīng) 無法 滿足接待和經(jīng)營工作的需要 ，不能適應(yīng)各個(gè)層 次旅客 的消費(fèi)需求。樓體為框架結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目 估算總 投資及效益情況 項(xiàng)目 估算總 投資 3100 萬元， 自籌 1600 萬元，貸款 1500 萬元。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 改革開放二十多年來， 反映城鄉(xiāng)居民生活水平的 恩格爾系數(shù)不斷下降，城鎮(zhèn)從 1990 年的 %下降到現(xiàn)在地 %，農(nóng)村從 1990 年的 %下降到現(xiàn)在地 %， 城鄉(xiāng)居民的 消費(fèi)重心 由 滿足食品需求 8 逐漸開始向穿、用、玩等其他 休閑 方面轉(zhuǎn)移，旅游業(yè) 發(fā)展的 市場潛力越來越大 。 以上分析可以看出：由于“黃金周”的實(shí)施，京沈高速、沿海高速公路的建 成 ，秦皇島正成為京津地區(qū)以及東北部分城市短期旅游的首選目的地。 2021 年 “ 十 9 國內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)以幾大知名旅行社為主 ， 國外團(tuán)隊(duì)主要以俄羅斯團(tuán)為主 ， 散客主要以京、津、冀 等 周邊地區(qū)的游客為主。現(xiàn)在設(shè)施已不能滿足經(jīng)營工作的需要，為了提高 海棠賓館 的接待、培訓(xùn)能力，擴(kuò)大 海棠 賓館在 昌黎縣 旅游、渡假行業(yè)的知名度，提高經(jīng)濟(jì)效益必須對 原建筑 進(jìn)行 裝修改造 。 海棠賓館 的 裝修改造 必然會得到 昌黎縣 委、縣 政府 等地方政府 及有關(guān) 部門的認(rèn)可和大力支持，這些都為項(xiàng)目實(shí)施 10 提供了便利條件。 地形、地貌、地震情況 昌黎縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 場址為沖洪沉積平原，覆蓋層厚度較均勻，下部為花崗巖強(qiáng)風(fēng)化及中風(fēng)化層。 公用設(shè)施社會依托條件 本項(xiàng)目 為在 海棠賓館原建筑 進(jìn)行 裝修改造 ，給 排水、供電、 供熱均可利用 既有 的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好 秦皇島市 裝修 施工隊(duì)伍較多，施工力量雄厚，可通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇施工隊(duì)伍。 12 在裝飾裝修設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮原有建筑的特點(diǎn)，在對原結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)主要考慮是功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。 堅(jiān)持質(zhì)量創(chuàng)新原則 嚴(yán)格按國家 有關(guān) 技術(shù) 規(guī)范要求進(jìn)行 建設(shè) ，要從設(shè)計(jì)、施工、材料采購等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化管理，為顧客提供隨心、舒心、放心的“三心”居住環(huán)境。 海棠賓館裝修改造工程位于昌黎縣碣石大街中段，改造工程應(yīng)體現(xiàn)時(shí)尚文化、成為具有時(shí)尚風(fēng)格的標(biāo)志性建筑。二層以上及造型為進(jìn)口大理石材，窗戶選用斷橋鋁合金窗。墻面重新粘貼 墻壁紙，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥?，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型。地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥海旎檩p鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型 ，四周暗藏?zé)魩?。墻面重新粘貼墻壁紙，天花改為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，地面滿鋪?zhàn)枞嫉靥海头块T為成品木質(zhì)門扇，配電子門鎖。對于因增設(shè)電梯井道引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足采用增設(shè)鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。 表 61 用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 用水標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 用水量(m3/d) 備注 1 賓館生活用水 l/(人 原賓館給水管道改為 PPR 給水管道。 污水排放量的確定：污水量按平均日給水量的 85%計(jì)算，計(jì)算污水量為 m3/d。本項(xiàng)目衛(wèi)生間座便器采用 6L 兩檔沖水量水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 年耗煤為 7000㎡ ㎡ =，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) ，折合標(biāo)煤 為 噸。 （ 4）樓頂屋面設(shè)置明裝避雷網(wǎng)，所有高出屋面的各種金屬構(gòu)件均與避雷網(wǎng)可靠焊接。電視系統(tǒng)接入院區(qū)內(nèi)有線電視系統(tǒng)。年耗電量約為 萬度，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) 千克標(biāo)準(zhǔn)煤 /度，折合標(biāo)煤為 噸。 (2) 在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適條件和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低單位建筑面積的能耗，提高用能效率 。 (4) 變配電設(shè)備，公共照明燈具選用低能耗的節(jié)能產(chǎn)品。 本項(xiàng)目屬公共建筑，項(xiàng)目主要能源品種及年需要量見下表。該區(qū)風(fēng)景秀麗、景色貽人，此 19 項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)該為 昌黎縣 的景區(qū)增添一道靚麗的風(fēng)景。 固體 廢棄物 ⑴施工單位要按 昌黎縣 環(huán)衛(wèi)部門的要求，將建筑垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)，用 于溝坑的填埋； 運(yùn)營期環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目建成后 , 采取如下環(huán)境保護(hù)措施： (1) 固體廢棄物，采取回收再利用、填埋等方式解決。 縣 委、 縣 政府也一直加大環(huán)境保護(hù)力度，堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理，強(qiáng)化從源頭 防治污染和保護(hù)生態(tài)，堅(jiān)決改變先污染后治理，邊治理邊污染的狀況。 (1) 必須堅(jiān)持“防消結(jié)合，預(yù)防為主”的原則，有針對性地做好建筑物的消防安全工作，做到組織落實(shí)，制度嚴(yán)密，措施得法，施救有效。 (4) 嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2021 年版） 要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)立消防通道，并保證消防通道的暢通，根據(jù)耐火等級選擇建筑材料。每部門設(shè)經(jīng)理一名，配有員工共計(jì) 160 名。 培訓(xùn)內(nèi)容 分別為 ： (1) 管理人員：現(xiàn)代酒店管理、財(cái)務(wù)管理、突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案（如火災(zāi)、地震等） (2) 員工：酒店禮儀、職業(yè)道德教育、突發(fā)事件的應(yīng)變及解決措施（如火災(zāi)、地震等） 培訓(xùn)方法主要 采用 專家授課的方式 進(jìn)行。 2021 年 5 月 編制項(xiàng)目可研報(bào) 告 ，并 報(bào) 批 手續(xù) 2021 年 6 月 完成施工圖 設(shè)計(jì) 及 工程施工招投標(biāo)。 表 111 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號 工作內(nèi)容 2021 年 5 6 7 8 9 10 11 1 編制可研報(bào)告 2 施工圖設(shè)計(jì) 5 工程招投標(biāo) 6 設(shè)備訂購 7 主體施工 8 設(shè)備安裝 12 竣工驗(yàn)收 12 項(xiàng)目招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省實(shí)施〈中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《秦皇島市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》中的有 24 關(guān)規(guī)定，并結(jié)合建設(shè)單位意見制定本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)方案。 其它費(fèi)用 按 2021 年《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》中有關(guān)規(guī)定計(jì)列。 14 財(cái)務(wù)評價(jià) 評價(jià)依據(jù) (1) 國家 發(fā)改 委、建設(shè) 部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第 三 版） 。評價(jià)范圍為 裝修改造后的海棠賓館 。 表 141 經(jīng)營方案 與收費(fèi)情況表 客房總數(shù) 人數(shù) 入住天數(shù) 平均入住率 平均房價(jià) 70 間 140 人 180d 80% 260 元 /d 宴會廳 35 桌 次 /天 350 元 /桌 包房 20 桌 次 /天 450 元 /桌 洗浴中心 200 人 360d 80% 30 元 /d 營業(yè)收入： 客房收入： 140*180*80%*260= 萬元 宴會廳收入： 35**360*350= 萬元 包房收入： 20**360*450= 萬元 洗浴中心收入： 200*360**30= 萬元 合計(jì)： 萬元 項(xiàng)目投 入總資 金 與 資金來源 本項(xiàng)目投 入總資 金為 3100 萬元，其中：建設(shè)投資為 3050 萬元。成本中原材料、燃料動力價(jià)格 由賓館提供 。 其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù) 折舊年限 ： 建構(gòu)筑物綜合折舊年限為 20a，機(jī)械設(shè)備為 10a。 提取應(yīng) 付投資者各方股利的利率，按股東會事先約定記?。哼\(yùn)營期頭兩年不分配利潤，以后各年按可供投資者分配利潤 30%記取，虧損年份不計(jì)取。 詳見 附 表。 稅金 計(jì) 算年企業(yè)上繳所得稅為 萬元。 投資利潤率 % 投資利稅率 % 不確定性分析 盈虧平衡分析 計(jì) 算年達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率為 %，相當(dāng)于達(dá)到設(shè)計(jì)能力 %時(shí)就保本不虧。 (3) 緩解就業(yè)壓力，對維護(hù)安定團(tuán)結(jié)的社會局面，推動和諧社會建設(shè)和積極的促進(jìn)作用。 昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司 以市場為導(dǎo)向，抓住商機(jī)，對 海棠賓館 進(jìn)行 裝修改造 ，對推動 當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展具有積極的