【正文】 昌黎縣海棠賓館服務(wù)有限公司 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，抓住商機(jī)，對(duì) 海棠賓館 進(jìn)行 裝修改造 ，對(duì)推動(dòng) 當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 不確定性分析 盈虧平衡分析 計(jì) 算年達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)能力利用率為 %，相當(dāng)于達(dá)到設(shè)計(jì)能力 %時(shí)就保本不虧。 詳見(jiàn) 附 表。 其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù) 折舊年限 ： 建構(gòu)筑物綜合折舊年限為 20a，機(jī)械設(shè)備為 10a。 表 141 經(jīng)營(yíng)方案 與收費(fèi)情況表 客房總數(shù) 人數(shù) 入住天數(shù) 平均入住率 平均房?jī)r(jià) 70 間 140 人 180d 80% 260 元 /d 宴會(huì)廳 35 桌 次 /天 350 元 /桌 包房 20 桌 次 /天 450 元 /桌 洗浴中心 200 人 360d 80% 30 元 /d 營(yíng)業(yè)收入： 客房收入： 140*180*80%*260= 萬(wàn)元 宴會(huì)廳收入： 35**360*350= 萬(wàn)元 包房收入： 20**360*450= 萬(wàn)元 洗浴中心收入： 200*360**30= 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元 項(xiàng)目投 入總資 金 與 資金來(lái)源 本項(xiàng)目投 入總資 金為 3100 萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資為 3050 萬(wàn)元。 14 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù) (1) 國(guó)家 發(fā)改 委、建設(shè) 部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第 三 版） 。 表 111 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 工作內(nèi)容 2021 年 5 6 7 8 9 10 11 1 編制可研報(bào)告 2 施工圖設(shè)計(jì) 5 工程招投標(biāo) 6 設(shè)備訂購(gòu) 7 主體施工 8 設(shè)備安裝 12 竣工驗(yàn)收 12 項(xiàng)目招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《河北省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》、《秦皇島市招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》中的有 24 關(guān)規(guī)定，并結(jié)合建設(shè)單位意見(jiàn)制定本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)方案。 培訓(xùn)內(nèi)容 分別為 ： (1) 管理人員：現(xiàn)代酒店管理、財(cái)務(wù)管理、突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案（如火災(zāi)、地震等） (2) 員工：酒店禮儀、職業(yè)道德教育、突發(fā)事件的應(yīng)變及解決措施（如火災(zāi)、地震等） 培訓(xùn)方法主要 采用 專(zhuān)家授課的方式 進(jìn)行。 (4) 嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2021 年版） 要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)立消防通道，并保證消防通道的暢通，根據(jù)耐火等級(jí)選擇建筑材料。 縣 委、 縣 政府也一直加大環(huán)境保護(hù)力度，堅(jiān)持預(yù)防為主，綜合治理，強(qiáng)化從源頭 防治污染和保護(hù)生態(tài)，堅(jiān)決改變先污染后治理，邊治理邊污染的狀況。該區(qū)風(fēng)景秀麗、景色貽人，此 19 項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)該為 昌黎縣 的景區(qū)增添一道靚麗的風(fēng)景。 (4) 變配電設(shè)備，公共照明燈具選用低能耗的節(jié)能產(chǎn)品。年耗電量約為 萬(wàn)度，按折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) 千克標(biāo)準(zhǔn)煤 /度，折合標(biāo)煤為 噸。 （ 4）樓頂屋面設(shè)置明裝避雷網(wǎng)，所有高出屋面的各種金屬構(gòu)件均與避雷網(wǎng)可靠焊接。本項(xiàng)目衛(wèi)生間座便器采用 6L 兩檔沖水量水箱，蹲便器和小便器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 原賓館給水管道改為 PPR 給水管道。對(duì)于因增設(shè)電梯井道引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足采用增設(shè)鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。地面滿(mǎn)鋪?zhàn)枞嫉靥?，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級(jí)造型 ，四周暗藏?zé)魩?。二層以上及造型為進(jìn)口大理石材，窗戶(hù)選用斷橋鋁合金窗。 堅(jiān)持質(zhì)量創(chuàng)新原則 嚴(yán)格按國(guó)家 有關(guān) 技術(shù) 規(guī)范要求進(jìn)行 建設(shè) ，要從設(shè)計(jì)、施工、材料采購(gòu)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化管理，為顧客提供隨心、舒心、放心的“三心”居住環(huán)境。 公用設(shè)施社會(huì)依托條件 本項(xiàng)目 為在 海棠賓館原建筑 進(jìn)行 裝修改造 ，給 排水、供電、 供熱均可利用 既有 的相關(guān)配套設(shè)施，交通便利，建設(shè)條件良好 秦皇島市 裝修 施工隊(duì)伍較多，施工力量雄厚，可通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇施工隊(duì)伍。 地形、地貌、地震情況 昌黎縣屬于燕山山前沖洪積平原，地處華北平原北闊別邊緣?，F(xiàn)在設(shè)施已不能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)工作的需要，為了提高 海棠賓館 的接待、培訓(xùn)能力，擴(kuò)大 海棠 賓館在 昌黎縣 旅游、渡假行業(yè)的知名度，提高經(jīng)濟(jì)效益必須對(duì) 原建筑 進(jìn)行 裝修改造 。 2021 年 “ 十 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 改革開(kāi)放二十多年來(lái)， 反映城鄉(xiāng)居民生活水平的 恩格爾系數(shù)不斷下降，城鎮(zhèn)從 1990 年的 %下降到現(xiàn)在地 %，農(nóng)村從 1990 年的 %下降到現(xiàn)在地 %， 城鄉(xiāng)居民的 消費(fèi)重心 由 滿(mǎn)足食品需求 8 逐漸開(kāi)始向穿、用、玩等其他 休閑 方面轉(zhuǎn)移，旅游業(yè) 發(fā)展的 市場(chǎng)潛力越來(lái)越大 。樓體為框架結(jié)構(gòu)。 5 項(xiàng)目背景 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，河北省內(nèi)與京津兩地的交通也得到了極大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇島之間的環(huán)渤海三角區(qū)城際高速鐵路也在緊張的建設(shè)中。 海棠賓館 興建于 2021 年 ， 占地 畝， 建筑面積近 7000 平方米。 2021 年秦皇島市政府和昌黎縣政府分別提出旅游立市和旅游立縣戰(zhàn)略，大力挖掘旅游開(kāi)發(fā)潛力，打造沿海旅游名城。據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè) 收入 萬(wàn)元 ，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，投資回收期 年（含建設(shè)期 ）。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，秦皇島游客接待量連年創(chuàng)新高： 2021年 784 萬(wàn)人次， 2021 年 815 萬(wàn)人次 ， 2021 年突破一千萬(wàn)人次大關(guān)，達(dá)到 萬(wàn)人次，收入 億元 。 項(xiàng)目定位 目前 海棠 賓館的會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施從經(jīng)營(yíng)面積到檔次都已形成一定規(guī)模，該項(xiàng)目的實(shí)施將從 根本上改變 海棠 賓館沒(méi)有高檔次 舒適客房的現(xiàn)狀，具備了承擔(dān)大型接待服務(wù)項(xiàng)目的條件，可以成為 昌黎縣高檔次的會(huì)議中心、接待中心。 4 建設(shè)規(guī)模 對(duì)原建筑進(jìn)行裝修改造。場(chǎng)址地下水較豐富。 堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。 裝修風(fēng)格吸取夏威夷沿海建筑精華，具有歐洲古典建筑美的一座全新度假酒店?？头啃l(wèi)生間天花改為鋁板吊頂，墻面為墻面飾面磚，地面鋪設(shè)防滑地磚。 14 結(jié)構(gòu)方案（加固工程） （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102021） 2.《建筑結(jié)構(gòu)檢測(cè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/TS03442021 3.《鉆芯法檢測(cè)混凝土強(qiáng)度技術(shù)規(guī)程》 CEC S03： 88 4.《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30188 5.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》 GB 502921999 6.《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB5020492 7.《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503672021 （二）加固原則 根據(jù)圖紙、檢測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)因改造引起的承載力不足構(gòu)件進(jìn)行相應(yīng)的加固處理。 d) 120 140 2 服務(wù)配套用水 l/(人生活污 水排至室外地下化糞池處理后，排至 原 既有污水管網(wǎng)。 供電 (一 )設(shè)計(jì)依據(jù) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005295） 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T162021） 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342021） （二）改造內(nèi)容 （ 1）更換燈具、開(kāi)關(guān)箱內(nèi)管線改造 （ 2）鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng) 配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話(huà)、電視線路穿鍍鋅鋼管在天棚內(nèi)暗射，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。樓內(nèi)采用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 重視改善夏熱冬冷的室內(nèi)熱環(huán)境，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。 項(xiàng)目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要表 主要能源及耗能工質(zhì)名稱(chēng) 計(jì)量單位 年需要量 其中 備注 購(gòu)入量 自產(chǎn) 量 其他 實(shí)物 標(biāo)煤 實(shí)物 折算系數(shù) 折標(biāo)煤 實(shí)物 實(shí)物 實(shí)物 折標(biāo)煤 折標(biāo) 煤 折標(biāo) 煤 電 萬(wàn)度 T 采暖煤 T T 年總需要折標(biāo)煤 本項(xiàng)目全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為 噸 /年。 (2) 生活污水 經(jīng)化糞池處理后 直接排入北戴河區(qū)的 城市 污水管網(wǎng)， 再經(jīng)污水處理廠處理后排放， 不會(huì)產(chǎn)生水污染的問(wèn)題。 (2) 加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，配備滅火器材、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、排煙滅火系統(tǒng)，保證充足的消防水源。 勞動(dòng)定員 考慮到精簡(jiǎn)高效的原則，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際需要，企業(yè)定員 160 人，其中管理人員 20 人，企業(yè)員工 140 人。 2021 年 7 月 10 月 主體施工 及設(shè)備安裝 階段 。 預(yù)備費(fèi) 為工程第一、二部分費(fèi)用之和的 6%。 27 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 建設(shè) 規(guī)模及 經(jīng)營(yíng) 方案 海棠賓館 建筑面積 7000m2，整體 室內(nèi)外裝修拆除 ，內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房70 間， 宴會(huì)廳 1 座，小包房 20 個(gè)，洗浴中心一處 。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率。 企業(yè) 其他 費(fèi) 用 按 實(shí)際情況選取。 利潤(rùn)總額 與 所得稅見(jiàn) 附 表 。 (4) 有利于提升 昌黎縣 形象、改變 昌黎環(huán)境 ， 海棠賓館裝修 設(shè)計(jì)新穎、造型獨(dú)特，建成后必將成為 昌黎縣 的 又 一處標(biāo)志性建筑。 31 建 筑工程費(fèi)安裝 設(shè)備費(fèi) 合計(jì) 建筑面積 單位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一 1876 203 300 2379 7000M21 41 41 7000M22 150 150 7000M23 1260 1260 7000M24 245 245 7000M25 84 84 7000M26 28 28 7000M27 35 35 7000M28 56 56 7000M29 300 300 7000M210 180 180 7000M2二 7000M21 7000M22 7000M23 7000M24 7000M25 7000M26 % 7000M27 7000M28 % 7000M2三 % 7000M2四 3% 7000M2五 % 7000M2六 7000M2七 2900 7000M2投 資 估 算 表序號(hào)工 程 及費(fèi)用名稱(chēng)概 算 價(jià) 值 ( 萬(wàn)元 ) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ( 元 / M 2 )工程名稱(chēng)：昌黎海棠賓館裝修改造工程第一部分：改造工程費(fèi)采暖工程給排水工程第四部分：管理費(fèi)施工圖紙審查費(fèi)室內(nèi)裝修工程清單編制費(fèi)室外裝修工程電氣工程第三部分：預(yù)備費(fèi)室內(nèi)外拆除工程概算編制費(fèi)工程估算總造價(jià)工程監(jiān)理費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)第二部分：其他費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)可研報(bào)告編制費(fèi)質(zhì)檢費(fèi)通風(fēng)空調(diào)第六部分：流動(dòng)資金 設(shè)備配套工程加固工程第五部分：利息17 附表 32 序號(hào) 工作項(xiàng)目 單位 數(shù)量 綜合單價(jià) 合計(jì)一 拆除 4100001 內(nèi)墻涂層鏟除 m2 27000 3 810002 墻體拆除 m3 100 220 220213 外墻磚拆除 m2 400 30 120214 外墻涂層鏟除 m2 1100 10 110005 天棚拆除 m2 5300 10 530006 木門(mén)拆除 樘 200 25 50007 拆除地磚 m2 5000 15 750008 搬家具 項(xiàng) 1 20210 202109 拆除窗 m2 1500 14 2100010 屋面拆除 m2 1700 10 1700011 拆除暖氣 片 2400 5 1202112 衛(wèi)生潔具拆除 套 95 200 1900013 拆除管道 m 1000 15 1500014 拆除電氣 項(xiàng) 1 47000 47000二 加固工程 15000001 加固工程 項(xiàng) 1 1500000 1500000三 室內(nèi)裝修工程 113202101 室內(nèi)防水 m2 2021 300 6000002 內(nèi)墻涂料 m2 8000 60 4800003 內(nèi)墻壁紙 m2 20210 100 20210004 改衛(wèi)生間 套 95 20210 19000005 室內(nèi)吊頂 m2 5000 180 9000006 室內(nèi)木門(mén) 樘 200 1000 2021007 大廳外門(mén) 項(xiàng) 1 400000 4000008 室內(nèi)地磚 m2 1000 250 2500009 室內(nèi)地毯 m2 4000 550 220210010 室內(nèi)大理石地面 m2 800 600 48000011 內(nèi)墻干掛石材 m 2 1500 700 105000012 內(nèi)隔墻 m 2 400 400 16000013 家具、電器 項(xiàng) 1 700000 700000四 室外裝修工程 4365