【正文】 團(tuán)的回應(yīng)稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達(dá)的高速擴張沒有必然聯(lián)系，目前“三邊政策”已經(jīng)基本不存在了。王健林在2011年萬達(dá)集團(tuán)年會上提及，萬達(dá)正在加緊發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位?！蓖踅×?月20日在萬達(dá)集團(tuán)的2011年會上依然表態(tài)堅決。到2012年年底，萬達(dá)累計持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動產(chǎn)行業(yè)第四；2013年持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)第二。其中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，%?！叭f達(dá)2004年憋得夠戧，差點沒挺過去。2008年底，中國樓市處于深度調(diào)整之際，大部分城市地價幾乎都以底價成交，萬達(dá)開始上演“圈地運動”，并將圈來的土地作為上市籌碼，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度便投入了50多億元用于增加項目儲備。當(dāng)年8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機構(gòu)等入股萬達(dá)。然而，2010年4月，又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關(guān)上，至此房企已有28個月未能通過A股IPO實現(xiàn)融資，不少一線房企不得不尋求成本超過10%的高息融資。萬達(dá)模式往往被業(yè)內(nèi)稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”。轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)就會成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”。退一步講，即便萬達(dá)缺錢的資本“故事”可以被不斷的融資、沖刺上市所掩蓋，亦是萬達(dá)難以回避的話題。審計重點除直指項目建設(shè)投資、招投標(biāo)、設(shè)備材料采購、工程結(jié)算等外，還增加了商管系統(tǒng)，欲清除各個環(huán)節(jié)的“潛規(guī)則”。這也引起了王健林的高度重視?！蓖踅×?月初在萬達(dá)學(xué)院開學(xué)典禮上親自講授第一堂課，希望用“國際萬達(dá)、百年企業(yè)”作為員工精神的“大一統(tǒng)”?！眹鴥?nèi)知名地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人告訴記者。項目開發(fā)過程實行計劃模塊化管控，保證項目全程的成本、現(xiàn)金流都在計劃管控的范圍之內(nèi)。但“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)，就會成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)。聰明如王健林，當(dāng)然不會完全看不到萬達(dá)現(xiàn)有模式的風(fēng)險。日前，中國進(jìn)出口銀行成為萬達(dá)集團(tuán)最新合作伙伴，進(jìn)出口銀行將為萬達(dá)集團(tuán)文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務(wù)方面提供金融支持。萬達(dá)的三次轉(zhuǎn)型第一次2001年為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個公司，重點發(fā)展商業(yè)。前兩者是為上市做準(zhǔn)備，是“不得已為之”，后者正是為了細(xì)化分王健林：唯快不破1954年10月，生于四川蒼溪縣的王健林，在其16歲時就奔赴東北入伍，28歲時成為一名正團(tuán)級干部?！蓖踅×只貞浀谝淮巫龅禺a(chǎn)時的情形：鋁合金窗、防盜門、每戶一個洗手間等創(chuàng)新成了當(dāng)時萬達(dá)的“核武器”，最終項目還沒拆遷完，800多套房子已經(jīng)以均價1580元/平方米售罄，萬達(dá)由此賺了幾百萬元。萬達(dá)的員工時刻處于緊張狀態(tài)，精神壓力非常大?！巴踅×值寞偪裢度雽ψ闱蚨允桥菽?，對他的生意卻是最精明的投資?！蓖踅×直硎?，這些逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達(dá)逐漸向文化和旅游方面轉(zhuǎn)型，兩年以后也許大家看到又是一個完全不同的萬達(dá)，“一個建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。“西蒙募%～2%，他賺5%就有的賺。2011年，王健林曾經(jīng)在萬達(dá)內(nèi)部召開了一個分析會，做了三個市場模型。這樣一來，即使系統(tǒng)性風(fēng)險真的降臨，這些收入也足夠保證我們吃飯、還息了。所以，很多城市都喜歡引入萬達(dá)參與開發(fā)。對萬達(dá)而言，其憑借高速擴張和城市整體運營模式低價獲取開發(fā)項目土地，才是業(yè)界學(xué)習(xí)的根本。如果萬達(dá)仍然維持單純的猛沖猛打，很可能會遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險。從萬達(dá)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)單元來說，萬達(dá)影院同樣日漸面臨重壓。從商業(yè)地產(chǎn)到文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)跨越，萬達(dá)是否能用在一個新產(chǎn)業(yè)的布局來抵御一個舊布局的風(fēng)險？在文化勇看來，萬達(dá)是典型用發(fā)展掩蓋一切的中國式公司，他們希望用發(fā)展掩蓋或者解決公司面臨的一切問題，但“一旦商業(yè)地產(chǎn)也像住宅一樣進(jìn)入嚴(yán)控，銀行不敢貸款，考驗萬達(dá)的時刻才會真正到來。而萬達(dá)目前的優(yōu)勢還是行業(yè)的比較優(yōu)勢，要想轉(zhuǎn)化為持續(xù)優(yōu)勢，萬達(dá)還需在管理上推行基于客戶價值的學(xué)習(xí)能力和變革能力。萬達(dá)做文化，文化產(chǎn)業(yè)在中國不是利潤的問題，是絕大多數(shù)企業(yè)都在虧損?！?012年兩會期間，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林公開表態(tài)稱。這是萬達(dá)集團(tuán)繼與四大國有銀行合作之后，再次與大型國有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，項目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標(biāo)完成500億元。平方米，第二年租金則將增加約30%左右?！币晃粐鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，萬達(dá)廣場很多處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進(jìn)，通過低租金吸引商業(yè)資源，項目租金回報率水平偏低，“按照萬達(dá)官方數(shù)據(jù)，2011年已開業(yè)49座萬達(dá)廣場，億元總收入計算，平均每個廣場年租金收入僅約5000萬元左右，這相對龍湖北城天街等年租金超過2億元的綜合體來說頗顯寒酸。萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營難言頂級，萬達(dá)卻依此成為最大地產(chǎn)公司之一。而地方政府適時“挺身相助”也是萬達(dá)成功融資的條件之一。2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門開啟，萬達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式初露端倪，便引入澳大利亞麥格理銀行作為戰(zhàn)略投資者，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優(yōu)先債出價持有萬達(dá)9家商業(yè)廣場28%的股權(quán)，而這9家商業(yè)廣場，正是當(dāng)時萬達(dá)REITs擬上市的主要資產(chǎn)。但這一計劃在2006年7月擱淺：國家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文”。2009年萬達(dá)開始在國內(nèi)嘗試信托融資，當(dāng)時國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右，遠(yuǎn)高于萬達(dá)此前7%~8%的融資成本。銀行入伙2009年初，萬達(dá)引入建銀國際資本管理有限公司(下稱“建銀國際”)作為基石投資者，并同時啟動萬達(dá)集團(tuán)的股份制改造。兩輪私募完成后，萬達(dá)集團(tuán)將10%~13%的股權(quán)出讓給了私募投資者?！鄙鲜鲋槿耸勘硎?，首度私募時，萬達(dá)與建銀國際簽有對賭協(xié)議，即如果萬達(dá)沒有在約定期限內(nèi)上市，萬達(dá)將溢價回購上述股份，“但隨著萬達(dá)維持高增長及更多的投資者加入，建銀顯然不會計較短時間IPO的成敗，而立足于長期捆綁。有消息顯示，3月中旬，南京萬達(dá)廣場正在尋求18億元人民幣四年期貸款(按半年分期償還)，該筆貸款利率為中國人民銀行利率的105%，全部費用較指標(biāo)利率高20%，此前的2011年12月底，無錫惠山萬達(dá)廣場取得9億元人民幣三年期貸款，??“在資金的追逐下，萬達(dá)必須也只能通過維持其快速擴張來達(dá)到吸引各方資金的目的，一旦慢下來，這條戰(zhàn)船上的人將集體受傷。精彩生活盡在集購物、休閑、商務(wù)、社交、居住于一身的萬達(dá)城市綜合體。《工程咨詢與國際工程管理》課程論文萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式探析大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)1400億元，年銷售額800億元，年納稅95億元。萬達(dá)集團(tuán)精益求精的態(tài)度使其在每個領(lǐng)域的探索都非常之成功。截至2010年底，本公司已經(jīng)在全國24個省、自治區(qū)和直轄市的45個重點城市投資建設(shè)了59個萬達(dá)廣場，其中已開業(yè)33個萬達(dá)廣場，正在運營14家五星級或超五星級酒店。二．萬達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)目前萬達(dá)集團(tuán)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)均基本為進(jìn)駐一個城市，開發(fā)建設(shè)一個萬達(dá)廣場，引入一個高檔酒店，開設(shè)一家萬千百貨，同時會引入萬達(dá)院線和大玩家超樂場或大歌星KTV。同時，這樣的綜合體在目前國內(nèi)很多城市還很匱乏，特別是一些二、三線城市。而一旦購物，便是一家人開著車，買回許多的東西，差不多夠一周的用量。三．萬達(dá)集團(tuán)的運營模式萬達(dá)集團(tuán)能在短時間內(nèi)發(fā)展如此成功，其背后的運營模式必是有許多可借鑒的地方。通過這種城市綜合體的建造，將原本可能需要多年積淀才能形成的商業(yè)氛圍、人流、交通、市場知名度等因素一次性的完成，縮短“養(yǎng)商”的時間。但是好的商家往往交納的租金要比普通商家低得多，這樣一來，萬達(dá)集團(tuán)的盈利空間就得不到很好的發(fā)展。規(guī)避掉了許多不必要的麻煩，便逐漸形成了現(xiàn)在的“城市綜合體”?！耙蛔f達(dá)廣場，一個城市中心。在規(guī)劃設(shè)計中，萬達(dá)公司以全新理念打造的商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導(dǎo)商業(yè)中心顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶。在北京、上海、成都等大城市，每個萬達(dá)廣場都能創(chuàng)造上億甚至數(shù)億元稅收。萬達(dá)城市綜合體項目規(guī)模巨大，功能豐富、設(shè)施先進(jìn)，將成為所在城市的新中心、新地標(biāo)。萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院萬達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院是中國唯一一家專業(yè)從事大型商業(yè)中心、五星級酒店、旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計的機構(gòu)，匯集了全國商業(yè)中心、五星級酒店、旅游度假區(qū)設(shè)計各專業(yè)的一流人才，是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力的重要組成部分，擔(dān)負(fù)著萬達(dá)集團(tuán)所有開發(fā)項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及景觀設(shè)計、機電等業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，每年承擔(dān)的商業(yè)建筑設(shè)計任務(wù)超過1000萬平方米。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了萬達(dá)城市綜合體產(chǎn)品模式的快速復(fù)制，成為目前國內(nèi)唯一實現(xiàn)全國布局的城市綜合體投資及運營企業(yè)。成功的與許多知名商家進(jìn)行接洽，并且已經(jīng)與許多商家簽約。但其快速的擴張不可避免會給他帶來一些問題。一個項目一旦出現(xiàn)問題，很可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響其他項目，接著導(dǎo)致更多的項目無法正常運營，這即是資金鏈斷裂的連鎖破壞效應(yīng)。而現(xiàn)在每個萬達(dá)廣場加盟企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到飽和，在數(shù)量和面積上已經(jīng)很難再擴張了，而此時制約其發(fā)展的一個因素便是，加盟企業(yè)能否在萬達(dá)廣場上打出更響亮的名號，獲得更廣泛的好評，成為王府井等一類的知名品牌。萬達(dá)只有邊發(fā)展、便探索自己在中國的發(fā)展之路。由于一部分二三線城市的大型購物中心的建立還不夠成熟，而且小型超市的品種不齊全，購物環(huán)境不理想。為了彌補社區(qū)人們不經(jīng)常外出購物的特點，建立社區(qū)商業(yè)，是很多城市社區(qū)產(chǎn)商下一步的目標(biāo)?！虡I(yè)綜合體萬達(dá)集團(tuán)的建立的萬達(dá)廣場已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的一個很好的范例。許多城市已經(jīng)把是否有萬達(dá)廣場這樣的類似的城市綜合體，作為一個城市城市形象是否得到提升的重要依據(jù)