【正文】 ......................................54 14 結論與建議 .................................................................................. 55 結論 ........................................................................................55 建議 ........................................................................................56 附表 .................................................................................................. 57 1 1 總 論 基本情況 ：磁 8 地塊拆遷安置房建設項目 ：新建 ：重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 ：重慶富源新農村建設投資有限公司 ：沙坪壩區(qū)西永微電子產業(yè)園 ：楊楓 ： 總用地面積 平方米（約 畝），總建筑面積 16347 平方米，其中住宅建筑面積 13500 平方米， 公共活動用房 800 平方米， 商業(yè) 面積 547 平方米，地下車庫及設備用房 1500 平方米。 2 業(yè)主簡介 本項目的業(yè)主是重慶富源新農村建設投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于 20xx 年 12 月組建，注冊資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實行企業(yè)化管理，是具有獨立法人資格的國有獨資有限責任公司，經營范圍為土地整治儲備及存量建設用地開發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基 礎設施建設項目、社會公益項目和相關產業(yè)項目的投資。 研究范圍 根據項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設進行技術及經濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、建設規(guī)模與產品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目效益評價等。項目建設的前置條件已具備，建設地交通便利，具有較好的建設條件。 5 2 項目建設的背景及必要性 項目建設背景 重慶市社會經濟發(fā)展狀況 自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機遇，努力發(fā)展，經濟社會發(fā)展取得了巨大成就。預計到 20xx 年，人均 GDP 預 計將達到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。 20xx 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個百分點。因此基于重慶歷年社會經濟發(fā)展良好的基礎積累，可以樂觀預計在20xx 之后一段時期，重慶乃至全國范圍內社會經濟發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。 20xx 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎上進行了四個方向的擴展， 跨過內環(huán)線向北 拓展?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設用地約為 390 平方公里。 跨過內環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展 ， 20xx 接待游客量近 925 萬人次，已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機結合，互為補充，交叉吸 9 引游客，今后吸引游客數量定將大大超過當前水平。同時古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費人群的流失，而這一層次的消費才是拉動旅游經濟發(fā)展的主動力之一。另外， 20xx 年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據重慶的經濟發(fā)展狀況，從 20xx 年到20xx 年，改造的面積起碼達到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進一步擴大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標。 ”根據 20xx 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口 古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。同時當地居民拆遷改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居 12 住條件。 促進磁器口古鎮(zhèn)風貌協(xié)調，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。 13 3 項目市場分析 項目定位 項目目標定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度 改善其居住生活條件； （ 3）順應磁器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調磁器口古鎮(zhèn)整體風貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化 利用 ； 項目業(yè)態(tài)定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。 項目前景分析 項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數量逐步上升。正街內部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。因此本項目的商業(yè)若是自主經營，則人氣旺盛，生意興?。蝗魧ν獍l(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。 建設規(guī)模 總用地面積 （約 畝）。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。第四系地層零星分布，為最新地層。 沙坪壩區(qū)屬于 中亞 熱帶濕潤季風氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風速小、氣溫主體差異明顯等特征。C 極端最高氣溫 176。嘉陵江在重慶境內長 km，流域面積 8164 km2，據北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián) 系。 規(guī)劃設計原則 本項目規(guī)劃設計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設土地利用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經濟性和地方性的原則。 設計構思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達到 224 米，最低只有 202 米，地塊內部起伏很大。具體布置見圖 61。并管理及公共活動用房 底層為商業(yè)門面； 二層為管理及公共 活動用房 24 在考慮與古鎮(zhèn)風格 呼應的同時有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強調體塊穿插，虛實對比、簡約大氣、層次分明，利用色彩對比與協(xié)調，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術氣息，樸實淳樸的生活風貌。 結構設計 （ 1）《混凝土結構設計規(guī)范》（ GB5001020xx）； （ 2）《砌體結構設計規(guī)范》（ GB5000320xx）； （ 3）《建筑結構荷載規(guī)范》（ GB5000920xx）； （ 4）《 建筑抗震設計規(guī)范》（ GB5001120xx）； 25 （ 5）《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB5000720xx）； （ 6）《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》（ JGJ 320xx）； （ 7）《鋼筋混凝土高層建筑結構設計與施工規(guī)程》（ JGJ320xx）。鋼材 HPB235,1 型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 5)污水處理 小區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用標準化糞池處理，必須達標后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須經隔油池處理后才能排入市政污水管。 3）照明 根據功能不同，本建筑物設正常照明、應急照明、建筑景觀照明等照明線路。由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預埋的鋼管引出，并做好防水處理。電話電纜由小區(qū)側市政電信接口處引入，電話設備間設在地塊東角弱電機房內。 3）弱電線路敷設 弱電線路室外敷設采用塑料排管為主，個別地方采用直埋地敷設。就近接入市政天 然氣管道接口，天然氣供應壓力為 ～ 。管道采用加強級防腐涂層。通風量按換氣次數取值如下： 換氣次數 表 63 房間類型 換氣次數 地下車庫 6 次 /小時 變配電室 8 次 /小時 水泵房 6 次 /小時 住宅內的衛(wèi)生間通風由用戶自理，廚房采用變壓式排風道進行排風。消防電梯前室面積均大于 ㎡ ，均有直接的自然通風或正壓送風系統(tǒng)。其余用于疏散口的門均為乙級防火門，并向疏散方向開啟。 消防給水 □用水量 室外： 30l/s；室內： 40l/s；自動噴灑： 30l/s。 □室內消防給水系統(tǒng) 33 室內消防采用臨時高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫設置自動噴水系統(tǒng)。每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過 20xxm2，且防煙分區(qū)不跨越防火分 區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于 的梁劃分，排煙風機的排煙量按換氣次數不小于 6 次／小時計算確定。 不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設機械加壓送風系統(tǒng)。 防雷安全設計 本項目的建筑物均按二類防雷建筑物設計防雷，利用建筑物金屬構件作防雷裝置。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結，在地下一層變配電房內安裝一總電位聯(lián)結端子箱，把總水管、煤氣管、空調立管等所有進出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構件與總等電位聯(lián)結端子箱連通。 主要節(jié)能措施 。 合理選擇導線，減少線路損耗。本項目規(guī)劃擬采用 36 點、線、面相結合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時對小區(qū)內較大空地進行綠化時，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。 項目區(qū)域內無明顯噪音來源，聲環(huán)境質量良好。 混凝土澆筑階段：混凝土攪拌機（運輸車輛）、振搗棒等。施工現(xiàn)場應設置獨立的雨、污水管網，雨水、污水經處理后排入市政管道。因土石方工程需從外界調土，故本項目的固廢以施工人員的生活 38 垃圾為主。 項目建成后，進出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對環(huán)境造成一定影響。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 3)廢氣 為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下 措施： ① 施工期必須加強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量； ② 對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產生的揚塵采取灑水、限制車速抑 40 塵措施，以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質量的影響； ③ 運渣車輛不得超高運輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。 營運期的環(huán)境保護 1）噪聲 選用高效低噪及振動小的設備，振動設備基礎均設置橡膠或彈簧減振器，配備電機設隔音罩。 2）廢水 所有生活污水經生化處理達到一級標準后，排入市政管網。 油煙的排放濃度應達《飲食業(yè)油煙排放標 準》（ GB18483—20xx）的要求，即排放濃度應不高于 mg/m3 。副總經理和財務總監(jiān)下設各職能管理部門。 □采用部門控制式項目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對應項目管理機構，由部門負責組織實施項 目管理。 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月 ：完成余下 的水電安裝工程、設備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等 。 招標形式 本項目擬采用公開招標的形式進行招標工作。 重要設備、大宗材料供應商需有良好的信譽， 具有較強的技術經濟實力，優(yōu)先考慮國內供應商。招標時應遵循公開、公平、公正、誠實信用 和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標、公告、資審、評標等工作。主要對本項目涉及的土建、安裝、設備、室外附屬設施及管網等工程費 用進行測算，并對項目涉及的工程建設其他費用：土地 拆遷安置 費用、勘察設計費、建設 管理費、建設 監(jiān)理費、城市建設配套費 、預備費等