【正文】 ......................................54 14 結(jié)論與建議 .................................................................................. 55 結(jié)論 ........................................................................................55 建議 ........................................................................................56 附表 .................................................................................................. 57 1 1 總 論 基本情況 ：磁 8 地塊拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目 ：新建 ：重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 ：重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司 ：沙坪壩區(qū)西永微電子產(chǎn)業(yè)園 ：楊楓 ： 總用地面積 平方米（約 畝），總建筑面積 16347 平方米，其中住宅建筑面積 13500 平方米， 公共活動(dòng)用房 800 平方米， 商業(yè) 面積 547 平方米，地下車庫及設(shè)備用房 1500 平方米。 2 業(yè)主簡介 本項(xiàng)目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于 20xx 年 12 月組建，注冊(cè)資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，是具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍為土地整治儲(chǔ)備及存量建設(shè)用地開發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。 5 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了巨大成就。預(yù)計(jì)到 20xx 年，人均 GDP 預(yù) 計(jì)將達(dá)到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。 20xx 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費(fèi)性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個(gè)百分點(diǎn)。因此基于重慶歷年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂觀預(yù)計(jì)在20xx 之后一段時(shí)期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。 20xx 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展， 跨過內(nèi)環(huán)線向北 拓展?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 390 平方公里。 跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展 ， 20xx 接待游客量近 925 萬人次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸 9 引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當(dāng)前水平。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一。另外， 20xx 年重慶將會(huì)啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 20xx 年到20xx 年，改造的面積起碼達(dá)到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級(jí)，至少讓 10 萬戶市民受益。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。 ”根據(jù) 20xx 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對(duì)面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口 古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居 12 住條件。 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。 13 3 項(xiàng)目市場分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度 改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級(jí)，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化 利用 ； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目前景分析 項(xiàng)目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。因此本項(xiàng)目的商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興隆；若對(duì)外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 （約 畝）。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。第四系地層零星分布，為最新地層。 沙坪壩區(qū)屬于 中亞 熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。C 極端最高氣溫 176。嘉陵江在重慶境內(nèi)長 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián) 系。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 設(shè)計(jì)構(gòu)思 項(xiàng)目地塊為三角形地塊，地勢(shì)高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很大。具體布置見圖 61。并管理及公共活動(dòng)用房 底層為商業(yè)門面； 二層為管理及公共 活動(dòng)用房 24 在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格 呼應(yīng)的同時(shí)有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實(shí)對(duì)比、簡約大氣、層次分明，利用色彩對(duì)比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實(shí)淳樸的生活風(fēng)貌。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020xx）； （ 2）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000320xx）； （ 3）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB5000920xx）； （ 4）《 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）； 25 （ 5）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5000720xx）； （ 6）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ 320xx）； （ 7）《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》（ JGJ320xx）。鋼材 HPB235,1 型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。 3)排水制度 采用生活污水和雨水分流制。 5)污水處理 小區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，必須達(dá)標(biāo)后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。 3）照明 根據(jù)功能不同，本建筑物設(shè)正常照明、應(yīng)急照明、建筑景觀照明等照明線路。由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預(yù)埋的鋼管引出，并做好防水處理。電話電纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房內(nèi)。 3）弱電線路敷設(shè) 弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個(gè)別地方采用直埋地敷設(shè)。就近接入市政天 然氣管道接口，天然氣供應(yīng)壓力為 ～ 。管道采用加強(qiáng)級(jí)防腐涂層。通風(fēng)量按換氣次數(shù)取值如下： 換氣次數(shù) 表 63 房間類型 換氣次數(shù) 地下車庫 6 次 /小時(shí) 變配電室 8 次 /小時(shí) 水泵房 6 次 /小時(shí) 住宅內(nèi)的衛(wèi)生間通風(fēng)由用戶自理，廚房采用變壓式排風(fēng)道進(jìn)行排風(fēng)。消防電梯前室面積均大于 ㎡ ，均有直接的自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。其余用于疏散口的門均為乙級(jí)防火門，并向疏散方向開啟。 消防給水 □用水量 室外： 30l/s；室內(nèi)： 40l/s；自動(dòng)噴灑： 30l/s。 □室內(nèi)消防給水系統(tǒng) 33 室內(nèi)消防采用臨時(shí)高壓制，在住宅、商業(yè)用房、地下車庫設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)。每個(gè)防煙分區(qū)的建筑面積不超過 20xxm2，且防煙分區(qū)不跨越防火分 區(qū)；防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出的不小于 的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次／小時(shí)計(jì)算確定。 不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，防煙樓梯間前室以及消防電梯前室均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 防雷安全設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。 為用電安全，本建筑作總電位聯(lián)結(jié)，在地下一層變配電房內(nèi)安裝一總電位聯(lián)結(jié)端子箱，把總水管、煤氣管、空調(diào)立管等所有進(jìn)出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。 主要節(jié)能措施 。 合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采用 36 點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個(gè)優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無明顯噪音來源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 混凝土澆筑階段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)輸車輛）、振搗棒等。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢以施工人員的生活 38 垃圾為主。 項(xiàng)目建成后，進(jìn)出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 3)廢氣 為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下 措施： ① 施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量； ② 對(duì)開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑 40 塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響； ③ 運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。 營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù) 1）噪聲 選用高效低噪及振動(dòng)小的設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。 2）廢水 所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。 油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo) 準(zhǔn)》（ GB18483—20xx）的要求，即排放濃度應(yīng)不高于 mg/m3 。副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)下設(shè)各職能管理部門。 □采用部門控制式項(xiàng)目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng) 目管理。 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月 ：完成余下 的水電安裝工程、設(shè)備安裝工程、室外裝飾工程、室外環(huán)境道路工程等 。 招標(biāo)形式 本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。 重要設(shè)備、大宗材料供應(yīng)商需有良好的信譽(yù)， 具有較強(qiáng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)先考慮國內(nèi)供應(yīng)商。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠實(shí)信用 和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi) 用進(jìn)行測算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地 拆遷安置 費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè) 管理費(fèi)、建設(shè) 監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi) 、預(yù)備費(fèi)等