【正文】 許正道出了成功者的開(kāi)發(fā)真諦。并努力實(shí)現(xiàn)‘三贏’——政府達(dá)到經(jīng)營(yíng)城市提高城市檔次的目的。我們相信,金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業(yè)地產(chǎn)投資見(jiàn)面會(huì)”上,眉山東坡湖廣場(chǎng)作為成都平原西南緣的一個(gè)厚重的地產(chǎn)板塊,必將會(huì)有一個(gè)精彩的發(fā)言。掐表計(jì)算,驅(qū)車(chē)跑完成(都)樂(lè)(山)高速干線,僅僅用了90分鐘。自南齊建武三年(496)始,眉山設(shè)政。如樂(lè)山市早在2001年即以“精雕細(xì)刻的山水之城”為對(duì)外宣傳主題。城市建設(shè),恰似一盤(pán)“沒(méi)有下完的棋”。他說(shuō)要在此處建眉山最高檔的別墅。同樣是兩年多前,當(dāng)成都開(kāi)發(fā)商在雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)搞開(kāi)發(fā)之際,眾多人對(duì)當(dāng)時(shí)售價(jià)僅幾百元一平方米的華陽(yáng)樓市并不動(dòng)心,可兩年后,同樣社區(qū)二、三期的樓盤(pán),卻一躍超過(guò)2000余元一平方米!對(duì)比眉山,兩年多前市區(qū)有的房?jī)r(jià)僅350元一平方米,時(shí)到今日,這個(gè)價(jià)格還能買(mǎi)到房嗎?眉山商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)項(xiàng)目,有意思的是,其中有兩個(gè)以“東坡”人名為稱(chēng)。房地產(chǎn)行業(yè)素有一句老板們時(shí)刻在琢磨的難言之隱:市場(chǎng)如棋局,總有人會(huì)被淘汰出局的。招商的成功其實(shí)只能算是一個(gè)起點(diǎn),在后期如何選擇合作經(jīng)營(yíng)模式上,方可謂真正進(jìn)入“角色”。哪些急功近利,總想以炒作慨念打開(kāi)局面的開(kāi)發(fā)商——如栽些綠草樹(shù)木就冠以“生態(tài)住宅”,挨條小河便稱(chēng)“親水樓盤(pán)”,甚至在外立面造型上弄幾個(gè)歐式符號(hào)就大吹“歐陸風(fēng)情”的作法,是根本經(jīng)不起時(shí)間的檢驗(yàn)的。作為已在眉山成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的多友公司董事長(zhǎng)劉總,曾在東坡湖廣場(chǎng)的開(kāi)盤(pán)慶典上,擲地有聲地說(shuō)道:“東坡湖廣場(chǎng)將在建成后成為川西平原上的‘八個(gè)一流’的商業(yè)地產(chǎn):一流的環(huán)境、一流的口岸優(yōu)勢(shì)、一流的升值空間、一流的業(yè)態(tài)規(guī)劃、一流的經(jīng)營(yíng)管理、一流的商業(yè)服務(wù)、一流的物業(yè)服務(wù)、一流的投資回報(bào)?！眲⒖傔€飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人,我從不做讓家鄉(xiāng)人截脊梁骨的事”!隨著慶典儀式上的彩球飄飛,萬(wàn)鴿騰空,眉山商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了一個(gè)與時(shí)俱進(jìn),橫鎖川南的大盤(pán)時(shí)代。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿(mǎn)足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。如果消防部門(mén)最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費(fèi)。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目招投標(biāo)指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢(xún)商等，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)工作需要，但不需要做的很細(xì)。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2）、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。當(dāng)然委托專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請(qǐng)管理公司。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性,和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。在做完市場(chǎng)咨詢(xún)及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)定位進(jìn)行階段性判斷。政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作。1招商項(xiàng)目招商的方式主要有兩種，即：（1）、委托專(zhuān)業(yè)招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商；（2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。管理商可以選擇的范圍比較小，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位臵和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿(mǎn)足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿(mǎn)足商戶(hù)的功能需求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專(zhuān)家或咨詢(xún)公司的多循環(huán)溝通后，該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交別的文件，并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程