【正文】 通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列 入 開發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。 （ 6）開發(fā)間接費(fèi)用 是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。核對(duì)是否有串用開發(fā)成本的情況。 ，要有證 明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對(duì)方單位或個(gè)人簽章要件。 （ 1）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； （ 2）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的； （ 3） 發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題 的； （ 4）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的； （ 5）清算項(xiàng)目 中的“前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”這四項(xiàng)費(fèi)用， 每平方米 建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的 每平方米工程造價(jià)金額 ，又無正當(dāng)理由無法舉證的。 （ 3） 納稅人無法 按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)一步提供相關(guān) 舉證 資料 的， 對(duì)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的扣除項(xiàng)目金額，須 按照稅務(wù)機(jī)關(guān) 制定的 《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中，對(duì)應(yīng) 適用的金額乘以本次清算的建筑面積， 確定 本次允許 扣除 的四項(xiàng)費(fèi)用金額 。 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的 金額 和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 5％ 計(jì)算 扣除。對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。在確定加計(jì) 20％的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì) 20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計(jì) 20％的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì) 20％的扣除的基 10 數(shù)。 （三）僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得了土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如三通一平等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。具體分?jǐn)偣剑? 取得土地使用權(quán)所支付金額247。對(duì)于成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動(dòng)。 二、需要轉(zhuǎn)納稅評(píng)估的處理 程序 （一） 在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評(píng)估或 稽查 部門進(jìn) 行清算工作的范圍： （ 1）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，《鑒證報(bào)告》仍不符合要求的； （ 2）納稅人辦理清稅時(shí)，提供的《鑒證報(bào)告》中需要辦理退稅手續(xù)的； （ 3）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審核清算時(shí)限 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起 90日 內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的 補(bǔ)正時(shí)間。 本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”欄 =轉(zhuǎn)讓土地收入 +轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入欄數(shù)額。其中： “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。 土地征用 及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用各欄，與附件 4《扣除項(xiàng)目匯總表》中相應(yīng)項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。 四、對(duì)各附件表中審計(jì)報(bào)告各表中的“ 有效憑證金額 ”欄，是指企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應(yīng)如實(shí)填寫。 第六章 土地增值稅清算 案例 為了 進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。 在公司 提交的 “東園小區(qū)”項(xiàng)目 《鑒 證 報(bào)告》中披露的具體情況 如下： 一、 整體 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（外商投資企業(yè)）建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 20xx 年2 月以（ 20xx） 231 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)ⅩⅩ號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。 截止 20xx 年 5 月 30 日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米 ,其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公 用房 25,000 平方米。 根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級(jí)土地，根據(jù) 20xx 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 ，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。另外，取得租金收入 200,000 元。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元； 14 453,200,000*80%=362,560,000 元。 (3)建筑安裝工程費(fèi)： 290,000,000 元。（開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相 關(guān)表格。 （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （ 362,560,000+394， 880， 000） *20%=151， 488， 000 元 根據(jù)以 上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為：362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063， 322， 000 元 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程 該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。 （ 2）首先通過對(duì)《鑒證報(bào)告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審 核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14， 354， 160 元 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi) 用中的 車庫費(fèi)用金額，由于納稅人 提供了人防工程證明 , 允許分?jǐn)偪鄢?。 出售住宅取得收入 900,000,000 元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為： 120， 000/160， 000=75% 扣除項(xiàng)目金額 =1,052， 922， 000*75%=789,691,500元 增值額 = 900,000,000789,691,500=110,308,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 110,308,500/ 789,691,500=% 通過對(duì)出售的 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%，應(yīng)免征土地增值稅。 本次清算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 74,944,000 元 本次清算扣除 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元 。 在《鑒 證報(bào)告》中披露該項(xiàng)目具體情況 如下： 一、 整體 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 ，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 20xx 年 2 月以（ 20xx）23Ⅹ號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū)ⅩⅩ號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 4000 平方米。 截止 20xx 年 12 月 31 日，已出售面積為 16,000 平方米；剩余 7 套住宅面積 1000 平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。 二、取得收入情況說明 該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷售收入 132,800,000元，全部為貨幣收入。其中： (1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 35,642,400 元 ， (2)前期工程費(fèi)： 3,070,000 元， (3)建筑安裝工程費(fèi)： 56,000,000 元， (4)基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi)： 8,960,000 元， (5)公共配套設(shè)施費(fèi)： 1,027,000 元， (6)開發(fā)間接費(fèi)： 6,300,600 元（開發(fā)成本具體明細(xì)內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格）。 （五）財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為 （ 16,480,000+111,000,000） 20%=25,496,000 元 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 132,800,000 元 ； 18 （二）扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 167,420,000 元 。 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 （一）資料審核 對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報(bào)告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)并對(duì)鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)目清算情況審核確認(rèn)如下： （二）收入確認(rèn) 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的 7 套住宅沒有包含在銷售收入中，應(yīng) 視同銷售，將獎(jiǎng)勵(lì)職工的住宅 1000 平方米，按該項(xiàng)目平均銷售價(jià)格每平方米 8300 元，增加銷售收入 8,300,000 元，因此全部銷售收入合計(jì)為141,100,000 元。 （ 3）對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額 元（前期工程費(fèi) 3,070,000+建筑安裝工程費(fèi) 56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi) 6,300,600） /20xx0（總建筑面積） = 元） ,明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的 20xx 年 “居住”（高層普通住宅 毛坯房）類每平方米建安造價(jià) 2263 元的標(biāo)準(zhǔn)， 同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對(duì)部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅 19 人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對(duì)該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。 （ 16,480,000+81,929,400） 10%=9,840,940 元 6,640,000 元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。 案例三 北京市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的 xx 項(xiàng)目，座落于豐臺(tái)區(qū)ⅩⅩ號(hào)。該單位在 20xx 年1 月曾到豐臺(tái)地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積 15,000 平方米、總商品住宅 176 套，平均每套 平方米，屬于 2 級(jí)土地，根據(jù) 20xx 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 2，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 15,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 單位提供的“Ⅹ號(hào)土地出讓合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 22,000,000 元 ,繳納契稅 660,000 元。其中： (1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 90,890,000 元。 (5)公共配套設(shè)施費(fèi)： 0 元。 （五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （ 16,995,000+88,764,000） *20%=21,151,800 元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 16,995,000+88,764,000+10,575,900+6,600,000+21,151,800=144,086,700 元 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程 該項(xiàng)目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ,計(jì)算納稅情況為： 取得收入 120,000,000 元 扣除項(xiàng)目金額 =144,086,700 元 增值額 = 120,000,000144,086,700=24， 086， 700 元 由于該項(xiàng)目沒有 增值額，免交土地增值稅。 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目 取得土地使用權(quán)所支付的金額為 22,660,000，按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除 16,995,000 元，未發(fā)現(xiàn)問題。經(jīng)過研究， 決定暫停清算，向納稅人開具《土地增值稅清算中止審批通知書》送達(dá)給納稅人，要求納稅人在 30 日內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的 財(cái)務(wù)計(jì)賬的有關(guān)憑證 證明資料，結(jié)果納稅人沒有 按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料。