【正文】 環(huán)境□地處太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)，距太湖不足百米，太湖的博大美景就在家門口；□臨近全國著名的靈山大佛景區(qū)，福地旺邸，人杰地靈； □馬山鎮(zhèn)完整生活配套；□環(huán)湖快速景觀大道直達(dá)社區(qū)，20分鐘天地不同； 2． 建筑、景觀、社區(qū)配套□無錫首個臨太湖大型純別墅社區(qū)，近19萬平米廣沃土地，250戶宏大規(guī)模，確立無錫別墅社區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)；□同濟(jì)大學(xué)教授主筆建筑規(guī)劃設(shè)計，歐陸風(fēng)情洋房，風(fēng)格時尚統(tǒng)一，布局新穎合理；□專業(yè)景觀設(shè)計公司當(dāng)綱景觀設(shè)計，社區(qū)內(nèi)大面積人工湖，設(shè)有野趣釣魚臺、花港觀魚區(qū)等多樣化水景；利用回填土方造就區(qū)內(nèi)起伏緩坡地貌，使景觀有縱深、有起伏，富于變化、豐富多彩，媲美大公園，真正的景觀型社區(qū)；□2000平米私家會所，便利店、健身房、棋牌室、閱覽室、網(wǎng)吧等生活、休閑、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，讓度假倍有好心情；□聘請上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司當(dāng)任物管顧問，周到細(xì)致的物管服務(wù)讓住戶的生活無后顧之憂；（三）賣點表現(xiàn)方式分析 1． 獨一無二的強勢賣點本案鄰太湖、鄰大佛的地理位置、宏大的社區(qū)規(guī)模、純別墅區(qū)的規(guī)劃、經(jīng)典的歐陸建筑風(fēng)格、豐富多彩的親水社區(qū)景觀等五大賣點在目前無錫別墅市場是獨一無二的，也是將本案與其他個案區(qū)隔、最有望在市場上引起關(guān)注的標(biāo)志性絕對優(yōu)勢，因此宜在產(chǎn)品定位、廣告總精神、引導(dǎo)期及公開期的廣告宣傳、品牌引導(dǎo)及建立活動及廣告、接待中心現(xiàn)場表現(xiàn)中予以直接的強勢表現(xiàn)并不斷重復(fù)，以便加深客戶的印象、建立品牌認(rèn)知；2． 錦上添花的相對優(yōu)勢與以上獨特的優(yōu)勢相比，本案的其他賣點在市場中并不具有絕對的比較優(yōu)勢（如道路交通、生活配套、會所等）或不易用廣告包裝的方式來建立認(rèn)知（如物業(yè)管理），包括景觀的細(xì)節(jié)內(nèi)容，由于內(nèi)容繁多而不易讓人有深刻的印象。在這樣的前提下，金色水岸以其前所未有的規(guī)模，品質(zhì)卓越的設(shè)計規(guī)劃，勢必會重新定義無錫別墅的標(biāo)準(zhǔn)，成為里程碑式的項目。軟性文章不易引起客戶的廣告抗性，通過詳盡的敘述報道讓客戶充分了解產(chǎn)品細(xì)節(jié)及個案進(jìn)展情況，適于進(jìn)行市場炒做，特別是在市場預(yù)熱階段，我們可以通過一些軟廣告的發(fā)布，比如以太湖第一規(guī)模別墅社區(qū)作為話題，引導(dǎo)市場焦點，起到推波助瀾的效果?？紤]到本案交通的便利條件，建議在市中心、馬山入口等車流人流量大的地段投放大型戶外廣告，吸引大眾目光，用于樹立樓盤形象，持續(xù)吸引廣泛來人。c 公開及強銷期時間：9月下旬至11月中旬 訴求重點：交通、環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃媒體安排：密集發(fā)布廣告，9月下旬至10月下旬保持一周一至兩篇，至11月中旬保持一周一篇，可同時運用軟廣告造大聲勢。（六）企劃設(shè)計內(nèi)容清單 項目 內(nèi)容 作用現(xiàn)場表現(xiàn)裱板LOGO墻POP看板引導(dǎo)旗精神堡壘工地圍板 表現(xiàn)本案的重點優(yōu)勢 接待中心主要標(biāo)志引導(dǎo)客戶前往接待中心接待中心主要標(biāo)志 印刷品銷售海報（銷海）銷售平面圖（銷平）小海報名片、信紙信封、檔案袋、手提袋客戶專用紙杯詳細(xì)介紹本案 不同階段表現(xiàn)不同的側(cè)重點給客戶紀(jì)錄戶別情況用給客戶寄發(fā)資料、攜帶資料戶外據(jù)點 戶外據(jù)點 設(shè)在市中心或人流量大的區(qū)域的大型戶外廣告看板公眾廣告 報紙、雜志等公眾媒體廣告 最重要的銷售通路（七）廣告預(yù)算分類表 類別 項目 預(yù)算金額 備注說明固定部分 引導(dǎo)旗、工地圍板 制作及發(fā)布費用 精神堡壘 制作及發(fā)布費用 家配圖、鳥瞰圖 戶外據(jù)點、 一年發(fā)布維護(hù)費用 可變動部分 銷平、銷海 DM（小海報）名片、信紙、信封 手提袋、紙杯 變動部分 NP、MG（報紙、雜志廣告） 按優(yōu)惠價計算 電視、網(wǎng)絡(luò)廣告 房交會及機動費用 業(yè)務(wù)雜支 SP活動 業(yè)務(wù)雜支 郵寄費、派報費、接待中心清潔、維護(hù)、辦公費用企劃雜支 企劃雜支 資料快遞、專業(yè)拍照、電分、菲林等費用合 計 說明：%計約100萬，但因本案后續(xù)規(guī)模較大，而建立品牌知名度的任務(wù)主要在第一期完成，因此建議公司調(diào)整整個個案的廣告預(yù)算分配，適當(dāng)增加一期的廣告預(yù)算。仁者樂山，智者樂水，山水之所，造化精華，太湖馬山，青山碧波歷來為文人墨客所愛，吳王避暑宮、祥符名寺、梅梁小隱，靈山大佛??可以沉醉于山明水秀名勝古跡，可以選擇貴族化的現(xiàn)代休閑，高爾夫、垂釣、賽馬、五星級酒店、度假中心，或靜或動，或史或今，快樂與放松是這里的唯一心情。博大才有無限空間施展，純粹才會完美品質(zhì)體現(xiàn)，無錫太湖，十里明珠堤旁，首次大手筆規(guī)劃，19萬平米大型純別墅社區(qū)，250戶尊貴席位，有天有地的別墅生活，擁有無人干擾的私人領(lǐng)地，純凈純美的別墅品質(zhì)，享受全方位的社區(qū)規(guī)劃與服務(wù)，金色水岸，劃出無錫別墅臻品新時代。不遜于太湖風(fēng)光明媚，金色水岸同樣風(fēng)景如畫，利用坡地起伏精心勾畫戶戶不同縱深風(fēng)景，引入堤河構(gòu)筑大面積人工湖泊，另造別樣水景，花芬芳，草如茵，林俊拔，水輕盈，處處留連不舍，名家設(shè)計的歐陸建筑，傳統(tǒng)或現(xiàn)代，優(yōu)雅或簡潔，同時配備大型會所、先進(jìn)的物業(yè)管理和智能設(shè)備，每一個細(xì)節(jié)的完美成就了金色水岸非同一般的品質(zhì)享受。重點對區(qū)位的商品房市場基本現(xiàn)狀介紹和未來市場發(fā)展趨勢預(yù)計，同時闡述區(qū)位**市場基本情況。區(qū)位市場競爭態(tài)勢分析綜合分析區(qū)位市場的競爭基本現(xiàn)狀，預(yù)計區(qū)位市場未來競爭態(tài)勢。、項目劣勢分析一般從項目的硬件條件、軟件條件和競爭等方面分析項目劣勢。（二）、市場定位項目的市場定位是房地產(chǎn)項目運作成敗的關(guān)鍵，項目市場定位主要從項目主題定位、項目形象定位和客戶群定位三個方面展開，而項目市場定位需要考慮的重要因素還包括項目區(qū)位供應(yīng)情況、目標(biāo)客戶群體的需求、項目地塊自身情況以及項目開發(fā)先前宣傳推廣的主打理念等。最為常見的房地產(chǎn)總體定價原則是低開高走、單價總價平衡原則。項目總體定價方案對不同方法擬定的項目均價方案進(jìn)行分析和調(diào)整，最終確定項目總體均價水平，同時明確項目最高價和起價范圍。實現(xiàn)價值體系的要素一般實現(xiàn)產(chǎn)品價值體系的基本要素是產(chǎn)品要素和推廣要素。推廣重點一般是產(chǎn)品整體形象深化、產(chǎn)品概況（根據(jù)項目的營銷策略適時通過宣傳產(chǎn)品的起價或均價水平、產(chǎn)品主力面積范圍等）介紹、產(chǎn)品推介會預(yù)告或開盤預(yù)告廣告等。、計劃安排產(chǎn)品推界會（公開認(rèn)購）計劃執(zhí)行、期間關(guān)于項目開盤強力宣傳； 、預(yù)期效果目標(biāo)客戶群體開盤前的鎖定預(yù)計目標(biāo)（或公開認(rèn)購目標(biāo)）、開盤銷售預(yù)計目標(biāo)；開盤銷售期（15天）、計劃時間、推廣計劃目的和重點 、計劃安排 、預(yù)期效果持續(xù)強銷期 、計劃時間、推廣計劃目的和重點 、計劃安排 、預(yù)期效果逐步降溫銷售期 、計劃時間、推廣計劃目的和重點 、計劃安排 、預(yù)期效果項目尾盤銷售期 、計劃時間、推廣計劃目的和重點 、計劃安排 、預(yù)期效果（三）、項目推盤方案說明項目推盤方案計劃，具體到每一批次樓宇編號、單元編號和數(shù)量，以及每一批次預(yù)計推出時間和清盤（銷售率達(dá)到95%）時間計劃，以表格的形式明示。轟動效應(yīng)。示范效應(yīng)。（1）負(fù)責(zé)銷售人員的組織、培訓(xùn)和管理工作，確保銷售人員素質(zhì)優(yōu)良，行為規(guī)范統(tǒng)一，確保建立一支強有力的營銷隊伍。（5）負(fù)責(zé)本公司管理人員和銷售人員的工資、獎金、培訓(xùn)和著裝費