【正文】 舉兩得，很好。在此，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)！3．“6+1獎勵計劃”概念出爐及內(nèi)容確定非常6+1 是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球同時隱射我們項目在西平做到6個第一如何利用好此次的廣告渠道，？？，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望？人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個概念，在“6000元”上做足文章！計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000（元/套）284（套）=170（萬元）由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”?？蛻舻戒N售中心后，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購房現(xiàn)金卡另外目的是留下個人基本資料。六、“6+1獎勵計劃”實施細(xì)則1．營銷節(jié)點劃分蓄水期3月15日（暫定）——→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營銷方案。無錫別墅市場與房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)一片榮景的狀況形成鮮明對比的是無錫別墅市場的異常平靜。并且目前開發(fā)企業(yè)自身規(guī)模較小，又缺乏開發(fā)經(jīng)驗，使之開發(fā)的別墅產(chǎn)品普遍規(guī)模有限，缺乏整體規(guī)劃性，產(chǎn)品形態(tài)也比較落后，不太注重產(chǎn)品的附加價值，可以說無錫的別墅市場是一個與其城市規(guī)模和定位不相稱、相對較為落后的市場。這條公路的修建將大大改善本案至市區(qū)的交通狀況，使行車時間縮短近一半，從而吸引一部分常住型客戶，擴(kuò)大了本案的客源面。5． 產(chǎn)品形態(tài)本案的產(chǎn)品形態(tài)涵蓋了聯(lián)排、雙拼、獨棟等主要的別墅形態(tài)，是無錫目前唯一的純別墅社區(qū)；建筑風(fēng)格采用名家設(shè)計的經(jīng)典的歐陸風(fēng)格，在無錫也是獨樹一幟；一期擬建64棟別墅，其中9棟雙拼、55棟獨棟，面積配比合理：面 積 范 圍 戶型 戶數(shù) 比 例（%）300320 A、C、H 15 270290 E、F 13 250270 B、J、K 27 200220 D（雙拼）9 合計 64 100 6． 景觀規(guī)劃自然環(huán)境的優(yōu)越并沒有讓本案的開發(fā)商對社區(qū)內(nèi)的景觀掉以輕心，相反，開發(fā)商在社區(qū)景觀規(guī)劃上投入了大量的心力和財力：聘請深圳著名的專業(yè)景觀設(shè)計機(jī)構(gòu)當(dāng)綱景觀設(shè)計、精心規(guī)劃每一塊土地；在19萬廣沃平整的土地上大量開挖、回填土方，打造出大面積人工湖和綿延起伏的緩坡地貌，極大地豐富了景觀資源；所有這一切造就出一座媲美大公園的美侖美奐的精彩景觀社區(qū)。威尼斯花園也曾有過很好的銷售業(yè)績，可后續(xù)開發(fā)乏力，有開發(fā)商的問題，但或多或少也有市場需求不旺的問題，因此，我們要有培育市場的準(zhǔn)備；2． 本案一期交房時環(huán)湖快速路還未通車因此一期對交通的宣傳應(yīng)適度，并以吸引度假型客戶為主； 3． 目前本案的位置并不是熱點地區(qū)從威尼斯花園到世紀(jì)湖濱、太湖世家，無錫為數(shù)不多的湖濱別墅大都在離市區(qū)較近的五里湖周邊，目前該區(qū)域也是政府?dāng)M重點發(fā)展、市民較為關(guān)注的區(qū)域； 4． 周邊氛圍較差本案雖地處太湖國家旅游度假區(qū)內(nèi)，但周邊目前皆為農(nóng)田，東南面還有一個啤酒廠，居住和度假的氛圍都差強(qiáng)人意； 5． 鄰近太湖卻不能在家里欣賞太湖美景這是本案最為遺憾的一點，致使太湖因素?zé)o法發(fā)揮到淋漓盡致，后續(xù)馬山半島其他鄰湖并能觀湖的個案開發(fā)將使本案處于相對劣勢；（五）產(chǎn)品定位在上述賣點表現(xiàn)分析中，我們已明確了產(chǎn)品定位應(yīng)較全面地反應(yīng)本案獨特的絕對優(yōu)勢，因此本案的產(chǎn)品定位應(yīng)十分清晰，也是我們在廣告總精神中要著力表現(xiàn)的核心內(nèi)容：太湖勝境，靈山福地，大型國際型親水景觀純別墅社區(qū)三、推案計劃安排階段 時間 相關(guān)因素 主要工作內(nèi)容 案前準(zhǔn)備期 6月30日之前總平圖、戶型設(shè)計、面積配比、景觀設(shè)計、建材設(shè)備、會所設(shè)施、物管內(nèi)容等基本資料陸續(xù)完成；市區(qū)接待中心施工完、成交付使用；深入細(xì)致地研究產(chǎn)品家配圖、總平圖、單體效果圖、鳥瞰圖制作模型發(fā)包制作市區(qū)接待中心完成配制、人員進(jìn)駐營銷方案確定信封、信紙、名片、手提袋、紙杯等VI系列設(shè)計及發(fā)包印刷小海報、銷平設(shè)計及發(fā)包印刷 市場培育及客戶醞釀期7月至8月中旬 樣板區(qū)、一期已全面動工；模型、鳥瞰圖等銷售道具制作完成；樣板區(qū)裝潢開始；天氣炎熱，不宜作過多宣傳完成人員招聘、培訓(xùn)正式開始接待、積累客戶銷海設(shè)計及發(fā)包印刷適度的報紙軟文宣傳（每月1~2篇）現(xiàn)場接待中心、樣板房裝潢設(shè)計及施工明珠堤引導(dǎo)旗、精神堡壘等戶外引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計看房車車體廣告設(shè)計定價原則確定、底價表制作完成戶外據(jù)點評估、設(shè)計及制作發(fā)布 市場引導(dǎo)及內(nèi)部預(yù)定期8月下旬至9月中、下旬 樣板區(qū)外立面呈現(xiàn)；一期工程進(jìn)度蒸蒸日上；度假區(qū)迎來度假高峰；氣候即將轉(zhuǎn)涼明珠堤引導(dǎo)旗、精神堡壘等戶外引導(dǎo)系統(tǒng)制作發(fā)布看房車投入使用；開始接受客戶預(yù)定適度增加廣告投放 公開及強(qiáng)銷期9月下旬至11月中旬 樣板區(qū)正式開放；取得首批預(yù)售許可證密集發(fā)布廣告、大量吸引來人價格公開，全力以赴投入銷售 持續(xù)銷售期 11月下旬之后一期余屋銷售二期產(chǎn)品建議四、廣告企劃方向（一）企劃緣起2002年，火熱別墅年，京粵滬三地帶動了全國別墅市場的蓬勃勢頭，地處長江三角洲的無錫，受到上海的經(jīng)濟(jì)輻射，近幾年房產(chǎn)市場也異?；钴S，然而在無錫環(huán)太湖地帶，卻沒有真正代表性的別墅產(chǎn)品，處于真空狀態(tài)的無錫別墅市場急需推出更新?lián)Q代的別墅項目，政府也大力支持沿太湖的別墅開發(fā)。江南晚報無錫地區(qū)主流媒體，目前發(fā)行量13萬份，僅次于揚子晚報，輻射整個蘇南，包括無錫大市、安徽、浙江、上海、蘇州、常州、常熟、張家港等地，綜合性強(qiáng)，讀者從企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)到個人家庭。戶外據(jù)點區(qū)域針對性極強(qiáng)，受眾面廣，且具有相當(dāng)長的延時效應(yīng)。b 市場引導(dǎo)期時間：8月下旬至9月中下旬 訴求重點：產(chǎn)品規(guī)模、樹立品牌形象媒體安排：延續(xù)軟廣告形式，同時在九月中下旬開始NP投入，一至兩篇引導(dǎo)稿推廣目的：在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品規(guī)模的同時，樹立品牌形象，就金色水岸對于無錫別墅市場的劃時代意義，進(jìn)一步制造輿論熱點；在開盤前投放一至兩篇引導(dǎo)稿，正式開始廣告宣傳，預(yù)告開盤。推廣目的：通過前期的大量宣傳策劃，金色水岸的知名度已經(jīng)確立，在冬季別墅銷售淡季，報紙稿的頻率降低，主要起到提醒作用，我們要采用更加有針對性的推廣手段，有效開發(fā)客戶消化余屋。太湖馬山，靈山秀水福邸旺地。金色水岸，前所未有的魄力，無錫第一別墅區(qū)。完美品質(zhì)規(guī)劃，帶來真正別墅享受。（二）、區(qū)位市場分析區(qū)位市場是指項目所在的小區(qū)域或城市房地產(chǎn)市場板塊（如廊坊錦繡花苑、馨語星苑分別屬于廊坊西北板塊、西南板塊）。競爭對手營銷策略分析競爭性項目采用的推盤策略，包括開盤時機(jī)選擇、推盤量、推盤產(chǎn)品選擇、推盤媒體選擇、推盤活動策劃、優(yōu)惠方式以及銷售進(jìn)程控制等。項目SWOT分析 、項目優(yōu)勢分析從項目的地理位置、交通、生活配套、人文資源、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、發(fā)展商等方面分別闡述項目優(yōu)勢。（五）、項目企劃思路針對項目優(yōu)勢和機(jī)會 針對項目優(yōu)勢和機(jī)會，通過擬采用的什么樣的企劃思路強(qiáng)化項目優(yōu)勢，提升項目銷售附加